年末業(yè)績(jī)沖刺

　　由于業(yè)績(jī)好于預(yù)期，多數(shù)房企的年底策略從沖量轉(zhuǎn)為增利。

　　多個(gè)今年銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目在年底同樣逐漸“低調(diào)”下來。在朝陽、大興等地，不少項(xiàng)目開盤至今已去化七成左右，銷售目標(biāo)完成較好，目前進(jìn)入到順銷階段，并不著急推盤。

　　不過，大多數(shù)房企毫不放松，仍有許多房企出于業(yè)績(jī)沖刺的考慮，在年末之際會(huì)相應(yīng)加大新品推出。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況來看，12月第三周（12月12日-12月18日）北京商品住宅市場(chǎng)共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別為別墅項(xiàng)目北科建泰禾麗春湖院子與商辦項(xiàng)目國(guó)門智慧城，兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品360套，預(yù)售許可面積4.4萬平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市項(xiàng)目量已達(dá)到16個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)4596套，幾乎相當(dāng)于10月與11月供應(yīng)量之和。

　　位于大興的某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“隨著政策收緊，我們對(duì)明年的市場(chǎng)前景判斷較為謹(jǐn)慎，產(chǎn)品之間競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。年底來臨，可以的話還是走一部分，落袋為安好。”

　　同樣加大供應(yīng)的還有別墅市場(chǎng)，從供應(yīng)情況來看，調(diào)控之后普宅市場(chǎng)取證預(yù)售速度明顯放緩，但10月與11月份共有8個(gè)（次）別墅項(xiàng)目取證，尤其是11月份共有5個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，新增供應(yīng)面積771套，而在調(diào)控前的9個(gè)月北京別墅市場(chǎng)月均預(yù)售量?jī)H為433套。

　　與以往調(diào)控之后加推普宅，雪藏別墅的策略不同，今年“9·30”緊縮調(diào)控之后，別墅取證速度反而加快，其中調(diào)控后首個(gè)取證項(xiàng)目景粼原著即為別墅項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，受到“高價(jià)地”因素影響，自去年開始普宅市場(chǎng)已出現(xiàn)全面高端化傾向，新盤高價(jià)定位，老項(xiàng)目隨之漲價(jià)，這也成為新一輪調(diào)控的“重點(diǎn)關(guān)注”點(diǎn)；另外普宅價(jià)格的快速拉升使得新房與二手房之間的價(jià)格差距明顯拉大，受到調(diào)控影響二手市場(chǎng)價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)，也會(huì)使得部分購(gòu)房群體由一手轉(zhuǎn)向二手。受到這兩方面因素的影響，新房普宅推盤速度明顯放緩，而別墅類項(xiàng)目由于產(chǎn)品差異化較大價(jià)格對(duì)比度較低，在取證方面所受影響反而較小，另外基于別墅市場(chǎng)總體量較小且有低密度等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可替代性產(chǎn)品較少，因此今年新一輪調(diào)控之后開發(fā)商的應(yīng)對(duì)方式也發(fā)生了變化，需求堅(jiān)挺、取證較易的別墅成為了目前樓市支柱之一。

　　任啟鑫分析認(rèn)為，近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中，高層表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從這一態(tài)度當(dāng)中可以看出，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊調(diào)控的持續(xù)性將是中長(zhǎng)期的。因此前期高價(jià)拿地，面臨較大資金成本壓力的項(xiàng)目，或是抗壓性較差的中小房企紛紛選擇“積極應(yīng)對(duì)”，入市節(jié)奏逐漸加快。不過隨著12月這波集中“沖業(yè)績(jī)”潮的逐漸退去，2017年一季度市場(chǎng)供應(yīng)也將隨之進(jìn)入季節(jié)性低迷期。

　　□在售項(xiàng)目

　　麗春湖院子二期疊院攬金20億

　　繼一期獨(dú)院產(chǎn)品開盤熱銷16億之后，北科建泰禾·麗春湖院子再創(chuàng)佳績(jī)。12月18日下午3點(diǎn)，麗春湖院子二期疊院產(chǎn)品正式開盤，短時(shí)間內(nèi)全部售罄，攬金20億。

　　作為泰禾院子系率先試水的品牌輸出作品，麗春湖院子地處西北五環(huán)，麗春湖院子的地段優(yōu)勢(shì)突出。項(xiàng)目南臨麗春湖，西靠百望山，與濱河森林濕地公園隔湖相望。

　　麗春湖院子自9月底水立方亮相以來，一直扎實(shí)穩(wěn)健地保持有計(jì)劃、有節(jié)奏的營(yíng)銷路子，從項(xiàng)目亮相、示范區(qū)開放、樣板間綻放，再到兩次推盤大賣，麗春湖院子的每一次發(fā)聲都足以成為教科書式的營(yíng)銷案例。這樣強(qiáng)大的市場(chǎng)把控能力和精準(zhǔn)的客戶認(rèn)知度，已經(jīng)讓麗春湖院子成為北京今年高端住宅的領(lǐng)跑者。數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，北京1000萬-3000萬量級(jí)住宅成交額第一名為34億，麗春湖院子以36億再度空降該量級(jí)榜單榜首。

　　兩開兩罄，充分驗(yàn)證了麗春湖院子在高端市場(chǎng)的影響力。事實(shí)上，院子系對(duì)高端客群需求的把握一向精準(zhǔn)，獨(dú)院、疊院都以其出色的產(chǎn)品力贏得客戶的高度認(rèn)可。據(jù)悉，此次開盤麗春湖院子將全部疊院產(chǎn)品一次推出，疊院面積區(qū)間為246-357平米，分為上疊院、中疊院、下疊院三種產(chǎn)品。作為容積率僅為1.05，建筑限高18米的低密別墅項(xiàng)目，疊院占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目的景觀制高點(diǎn)。

　　作為院子系的升級(jí)產(chǎn)品，麗春湖院子既承續(xù)了“院子系”的恢弘氣勢(shì)，又融入江南園林的婉約。項(xiàng)目匯百座名園精粹，精心遴選特色植被，于坊巷院落間匠心營(yíng)造“柳浪聞鶯、杏花春雨、桃紅柳綠、金玉滿堂、平湖秋月”五種江南景境，成“麗春五景”，可謂一院藏盡江南。

　　麗春湖院子將加推少量大院產(chǎn)品，面積區(qū)間為755-880平米（建筑面積），三期獨(dú)院新品將于明年面世，面積區(qū)間為440-568平米（建筑面積），全部為獨(dú)門獨(dú)院獨(dú)戶的設(shè)計(jì)。

　　□成交

　　12月成交量開始企穩(wěn)

　　自“9·30”調(diào)控開始，在經(jīng)歷兩個(gè)月的嚴(yán)厲調(diào)控后，北京樓市銷量開始企穩(wěn)。

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第三周（12月12日-12月18日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1381套，成交面積16.62萬平方米，環(huán)比分別減少10%、14%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)42951元/平方米，環(huán)比下滑7%。

　　而截至18日，12月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交3728套，成交面積45.47萬平方，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環(huán)比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環(huán)比跌幅明顯收窄。

　　全國(guó)樓市也表現(xiàn)了同樣的趨勢(shì)。調(diào)控影響之下，各地新房市場(chǎng)在整體成交回落之后，近期成交走勢(shì)趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的36個(gè)中原所監(jiān)測(cè)的城市來看，上周新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市則上升5%。36個(gè)城市中，成交量環(huán)比上升和下降的城市個(gè)數(shù)各半。從調(diào)控城市與非調(diào)控城市的對(duì)比來看，其新房成交走勢(shì)基本一致。上述36個(gè)城市中，上周調(diào)控城市新房成交量環(huán)比微升1%，非調(diào)控城市環(huán)比微降2%，顯示市場(chǎng)整體趨穩(wěn)。

　　另據(jù)中原監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市開盤認(rèn)購(gòu)率數(shù)據(jù)來看，近五周均在低位徘徊，五周平均認(rèn)購(gòu)率值為67%，而今年前期的平均認(rèn)購(gòu)率水平達(dá)74%。在推盤量整體相對(duì)平穩(wěn)的情況下，認(rèn)購(gòu)率走低顯示出市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)淡。

　　成交價(jià)格在11月開始有所降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)；環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加，分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。而15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市也迅速降溫，11月下半月與11月上半月相比，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，2個(gè)城市環(huán)比持平，其余4個(gè)環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。

　　單從北上廣深四大一線城市的數(shù)據(jù)也可以看出明顯的降溫趨勢(shì)。安居客、58同城和趕集網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月到11月，北京、廣州的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐步縮小，11月北京已經(jīng)基本止?jié)q。上海、深圳則由升轉(zhuǎn)降，其中上海11月開始下降，深圳自10月起已經(jīng)連續(xù)下跌兩月。

　　“自9·30調(diào)控之后，北京商品住宅成交情況已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌，造成這一轉(zhuǎn)向的原因主要在于，調(diào)控收緊使得部分購(gòu)房者失去購(gòu)買能力，以及供應(yīng)方的止步不前。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，不過，在經(jīng)歷了兩個(gè)月的市場(chǎng)篩選之后，部分資格受限或資金受限的客戶已被剔除，目前市場(chǎng)當(dāng)中所保留的多為真正“剛需”客群，以及資金轉(zhuǎn)換度更高的中高端客群，需求市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定。而對(duì)著年底部分房企開始集中推盤，搶跑市場(chǎng)、回籠資金，市場(chǎng)供應(yīng)明顯回升，曾一度蟄伏的購(gòu)房需求受到激發(fā)，使得歲末12月的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢(shì)。