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北京“10萬元+”豪宅銷售井噴 今年銷售套數(shù)超之前六年總額兩倍

時間:2016-12-13  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—《證券日報》  作者:陽湖網(wǎng)

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    據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,截至12月10日,北京單價“10萬元+”豪宅已經(jīng)成交523套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多,累計金額首次突破100億元,達到192億元。

  另據(jù)5000萬元量級內(nèi)城別墅營銷人士向《證券日報》表示,預(yù)計未來的豪宅市場中,總價處在中間層面的項目銷售壓力將比較大,尤其3000萬元—4000萬元量級的豪宅,其最大的難處可能是客戶的資格問題,而不是資金問題。相反,5000萬元量級以上的豪宅由于極其稀缺性反而幾乎沒有壓力,可以慢慢銷售。

  豪宅成交井噴

  調(diào)控后首月的今年10月份,北京單價“7萬元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫,不過隨后又出現(xiàn)回升。

  據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年11月份,北京單價“7萬元+”公寓豪宅共實現(xiàn)成交226套,相比10月份增加了35套,而進入到12月份,成交回升的趨勢愈發(fā)明顯,僅前7天公寓豪宅產(chǎn)品即實現(xiàn)成交120套,按照這一趨勢計算,12月全月成交量甚至可能接近500套,再回年度高峰。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,除去商辦公寓項目,調(diào)控后仍保持成交的公寓豪宅項目仍多地處核心區(qū),聚集在四環(huán)內(nèi)城中。比如,11月份成交前十的項目當(dāng)中,包括使館壹號院、龍湖西宸原著等在內(nèi)的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表,除此之外老牌豪宅當(dāng)中僅山水文園等少數(shù)幾個項目上榜。

  郭毅稱,城區(qū)住宅項目的稀缺性是造成這些公寓豪宅項目抗壓性較強的根本原因。從四環(huán)內(nèi)供應(yīng)走勢來看,2010年四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預(yù)售套數(shù)占到總預(yù)售量的比重尚且能夠達到12%,不過隨后幾年一直處于10%以內(nèi),而2016年截至目前四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預(yù)售占比僅有3%。而從土地出讓新特征來看,這也將成為最后一批位于城區(qū)的公寓豪宅項目,因此雖然遭遇調(diào)控也仍然能夠得到購房者的青睞。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,即使樓市在調(diào)控,但從趨勢看,因為土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,可以預(yù)計的是,新建純商品房供應(yīng)在未來2年將明顯減少,這將導(dǎo)致市場高端化趨勢加劇。即將過去的2016年全年,商品房住宅只能供應(yīng)建設(shè)3000套左右的商品房,而市場成交已經(jīng)達到了4.6萬套,供需比例達到了1:15。

  而這些豪宅的接盤者已經(jīng)越發(fā)年輕化。據(jù)多位豪宅操盤手向《證券日報》記者透露,在項目做客戶定位時,其實瞄準(zhǔn)的一般是50歲左右人群,但實際上來買豪宅項目的財富階層則多集中在40歲左右,其中金融行業(yè)居多。而對于支付方式,其中一位銷售人士還向本報記者透露,對于部分5000萬元量級以上豪宅的客戶,可能因為貸款會有一些問題,反而一次性付款者較多。

  內(nèi)城別墅供應(yīng)極少

  事實上,經(jīng)歷了四環(huán)、五環(huán)高端產(chǎn)品如開閘般扎堆入市后,近期迎來了最冷清的四季度新盤供應(yīng)——11月份僅有3個純新商品住宅開盤入市,12月份僅有9個項目有開盤計劃,但實際開盤項目預(yù)計仍將縮水,這將是連續(xù)三個月新盤供應(yīng)在個位數(shù)。

  縱觀2016年四環(huán)內(nèi)的頂豪,從萬柳書院到北京壹號院,再到中駿天宸、華潤昆侖域等等,可以用“扎堆”來形容,如此密集的亮相,可知城市核心的豪宅其實并非想象中的稀缺。

  真正少的,是別墅產(chǎn)品。綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來看,僅有188套,除去爛尾項目126套房源,真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今,除去2015年供應(yīng)的47套別墅外,僅入市過2套別墅,從2015年下半年至今更是零供應(yīng)。目前來看,近期入市的位于三環(huán)旁的全部類獨棟合院別墅魯能釣魚臺美高梅別墅極有可能是四環(huán)內(nèi)別墅的收官之作。

  據(jù)該項目人士透露,魯能釣魚臺美高梅項目一共只有46套。在北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的官網(wǎng)上,記者查詢到該項目已經(jīng)取得22套房子的銷售許可證,擬售均價是169929.47元/平方米。

  上述項目人士向《證券日報》記者透露,一天多的時候要接待五六組客戶,少的時候可能也有一兩組。“我們項目的客戶多來自金融、收藏和文化行業(yè),年齡階層在四十歲左右居多,其中多數(shù)客戶在北京傳統(tǒng)別墅區(qū)都有房,在海外也有資產(chǎn)配置。而回歸內(nèi)城別墅居住后,對于郊區(qū)別墅的處置,有的賣掉,有的干脆就空放”。

  不過,對于明年整個北京豪宅市場來說,幾乎所有項目都是有壓力的。“壓力肯定有,只是高低之分,估計2000萬元以內(nèi)的豪宅項目定位于剛改階層,銷售壓力將不大。而5000萬元量級以上項目供應(yīng)稀少,銷售壓力也相對較低。處在中間價位的項目,競爭激烈,而且多數(shù)客戶都有資格問題,壓力較大。”上述人士如是表示。

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