近期，北京土地市場(chǎng)再次引發(fā)關(guān)注。最近的一次土地出讓中，北京市將土地供應(yīng)方式改“價(jià)高者得”為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、評(píng)方案”，最終出讓價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期，但住宅部分開發(fā)商百分之百自持不得銷售，其中位于海淀永豐的兩塊地被萬(wàn)科收入囊中。“自持地塊的推出是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的有益探索，將顛覆房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)和既有模式，擅長(zhǎng)創(chuàng)新的萬(wàn)科要探索用眾籌模式控制居住成本，與政府一道為高房?jī)r(jià)破題。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在接受記者采訪時(shí)表示。

　　企業(yè)自持引導(dǎo)住房回歸居住屬性

　　在過(guò)去單一“價(jià)高者得”的出讓方式下，由于土地供應(yīng)緊張，地價(jià)畸高，一線城市的住宅項(xiàng)目“被高端化”，房?jī)r(jià)地價(jià)陷入聯(lián)動(dòng)上漲的困局。以企業(yè)自持商品住宅的形式出讓土地?zé)o疑是兩難困境中的一次制度創(chuàng)新。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副院長(zhǎng)鄒曉云認(rèn)為，此次土地供應(yīng)方式調(diào)整的積極意義在于探索用市場(chǎng)化手段解決部分買不起房的人的居住問(wèn)題，需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商是否具備租賃房源的管理運(yùn)營(yíng)能力。

　　企業(yè)自持就意味著未來(lái)的產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)簽是租金而非房?jī)r(jià)，直接反映的是居住成本。這一范本的成功打造和推廣，將在市場(chǎng)中成為“可流通可重復(fù)利用”的穩(wěn)定的住宅供應(yīng)，不僅能夠減輕當(dāng)前的住宅供需壓力，還有利于形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，降低購(gòu)房非理性因素，有效緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，對(duì)于合理配置資源，引導(dǎo)住房回歸居住屬性具有重要意義。

　　劉肖表示：“自持地塊出來(lái)后，我們敏銳地覺察到這是一個(gè)行業(yè)變革的機(jī)會(huì)，‘居者有其屋’并不等于‘居者有產(chǎn)權(quán)’，但過(guò)去因?yàn)樽獠坏礁咂焚|(zhì)的房子和社區(qū)、房東隨意漲價(jià)、租期不穩(wěn)定等實(shí)際難題，迫使大家只有買房一條路，增加了市場(chǎng)供需壓力，一定程度上推高了房?jī)r(jià)，持有型租賃項(xiàng)目創(chuàng)造了一個(gè)在買房之外實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想的可能性，它不僅能夠讓那些暫時(shí)買不起房或者沒(méi)有購(gòu)買資格的人群，有尊嚴(yán)地繼續(xù)在這個(gè)城市居住下來(lái)，也讓那些有居住品質(zhì)追求的人們，能夠通過(guò)更大自主性的租房方式而不是買房這一條唯一途徑，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的高品質(zhì)居住夢(mèng)想。”

　　百分百自持的賬怎么算？

　　在當(dāng)前北京熾熱的土地市場(chǎng)，海淀永豐18號(hào)、19號(hào)地?zé)o疑熱的發(fā)燙。但百分百自持的盈利模式又讓很多開發(fā)企業(yè)能望而卻步。自持的賬怎么算？萬(wàn)科選擇用眾籌來(lái)破局。

　　劉肖表示，萬(wàn)科在這個(gè)項(xiàng)目的主導(dǎo)思路是從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式”，通過(guò)眾籌破局，運(yùn)營(yíng)解題，邀請(qǐng)眾籌企業(yè)加入到開發(fā)環(huán)節(jié)，建成后共同持有，通過(guò)2B或2C的模式租賃。

　　這樣，從一開始就把需求和供給對(duì)接，既解決了前期投資開發(fā)資金成本高的問(wèn)題，也節(jié)省了推廣銷售等中間環(huán)節(jié)的高額成本。

　　劉肖透露：“這塊地周邊新房在售價(jià)格已經(jīng)是8—10萬(wàn)元/每平米，自持的土地出讓價(jià)格不到一半，相當(dāng)于我們的租金回報(bào)率已經(jīng)比同等項(xiàng)目高了兩倍，因此設(shè)定的5%租金回報(bào)率的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是有保障的。”

　　據(jù)了解，萬(wàn)科已經(jīng)調(diào)研了中關(guān)村附近多家“高精尖”企業(yè)，多數(shù)企業(yè)對(duì)于共享資產(chǎn)增值收益和資產(chǎn)所有權(quán)的眾籌方案非常感興趣。

　　市場(chǎng)有需求，作為最重要的生產(chǎn)要素——土地、資金條件都具備，在劉肖看來(lái)，玩轉(zhuǎn)百分之百自持需要的僅僅是轉(zhuǎn)變盈利模式。而對(duì)項(xiàng)目盈利存疑的背后，是當(dāng)前言必稱轉(zhuǎn)型的開發(fā)企業(yè)，是否從理念上真正接受告別超額利潤(rùn)，是否從經(jīng)營(yíng)管理水平上做好了向服務(wù)模式轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，是否從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上構(gòu)成了在開發(fā)以外環(huán)節(jié)獲取價(jià)值的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　高房?jī)r(jià)困境中的制度創(chuàng)新

　　高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響已經(jīng)由來(lái)已久，構(gòu)建滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系的呼聲一直很高，但作為供應(yīng)體系中的重要組成部分——住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展相對(duì)緩慢，成為租售并舉保障城鎮(zhèn)居民住有所居制度安排上的短板。究其原因，缺乏規(guī)范的市場(chǎng)供應(yīng)主體，讓住房租賃市場(chǎng)先天殘疾。

　　今年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)來(lái)看，在房?jī)r(jià)快速上漲的一線城市，土地和資金的高成本是開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)的最大桎梏。此次北京市以企業(yè)自持商品住宅的方式出讓土地，無(wú)疑將是完善土地出讓制度，培育租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體、引導(dǎo)資源合理配置的一次重要探索，而選擇以眾籌破題，則是萬(wàn)科在制度創(chuàng)新中的實(shí)踐共鳴。