地產金融環(huán)境指標繼續(xù)回落

　　所謂房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)，即從房地產業(yè)面臨的外部和內部金融環(huán)境兩個方面，選取9個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

　　易居研究院研究員趙慧峰表示，2015年以來央行推出的一系列寬松型貨幣政策使房地產業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善；大部分城市出臺的去庫存政策，大大增加了個人和機構的入市熱情，加上創(chuàng)歷史新高的人民幣貸款投放，房企到位資金的改善，這些因素共同導致三季度之前時間段資金面的持續(xù)寬松，但是目前最寬松的二季度已經過去，三季度由于抑制泡沫需求，資金面首次轉為偏松區(qū)間，指數(shù)步入下降通道，預計四季度房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將略有下降，但仍然保持在偏松區(qū)間內。

　　報告將房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國30個典型城市新建商品住宅成交量同比增幅數(shù)據(jù)進行對比。數(shù)據(jù)顯示，自2012年開始，隨著金融環(huán)境整體上趨于寬松，30個典型城市成交面積同比增幅也呈現(xiàn)由負轉正的態(tài)勢，而到了2013年末，隨著金融環(huán)境趨于惡化，成交面積的同比增幅也逐漸步入負增長區(qū)間。2014年三季度開始，兩曲線走勢開始出現(xiàn)背離，主要原因是金融政策產生的結果傳導更為迅速，當2014年下半年到2015年一季度金融開始偏緊時，而樓市剛開始進入一次新的復蘇周期，仍然保持慣性上行。2015年二季度開始，金融環(huán)境開始改善，逐漸步入寬松區(qū)間，而樓市由于增長過猛，進入短期回調后再次上行。在經歷過2016年上半年樓市瘋狂和金融環(huán)境寬松后，三季度樓市成交量和金融環(huán)境延續(xù)了二季度收窄的趨勢。隨著房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)在收窄，預計四季度典型城市新建商品住宅成交量同比增速會繼續(xù)降低。

　　房企發(fā)債融資銳減

　　報告預計，隨著房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷下降，不過由于寬松的大環(huán)境下房價的增長具有慣性作用，預計四季度70城新建商品住宅價格同比增幅將變小。自2015年一季度房地產業(yè)金融環(huán)境不斷寬松以來，這一輪房地產業(yè)金融環(huán)境最寬松的時候已經結束，接下來隨著房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的不斷收窄，70城新建商品住宅價格同比增幅預計在今年四季度或明年一季度見頂。

　　2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：合計全年融資額度達到了11156億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但從10月調控以后看，房企的債券融資難度明顯加大。

　　10月單月融資684億，而在11月融資到日前只有195.4億，10-11月的融資額，相比8-9月下調了61%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為：首先，從資金成本看，支持2016年房地產市場爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，最近2個月發(fā)債難度加大，對房企來說將明顯提高自己價格。其次，房企的資金壓力加大，整體看，海外融資難度越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。

　　張大偉預計，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。