新政之下，即使拿到預(yù)售證也不意味著可以順利賣房。北京商報記者日前在北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至目前，多個已經(jīng)拿到商品房銷售預(yù)售證項目顯示“未按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案”，這是否意味著這些即使拿到預(yù)售證的項目并不能進(jìn)行網(wǎng)簽？一位業(yè)內(nèi)人士表示，出現(xiàn)這樣的情況既有可能是政策收緊影響，也有可能是開發(fā)商自身因素導(dǎo)致，但在當(dāng)下調(diào)控高壓之下，“非常時期”的樓市一切都變得微妙起來。

　　未備案銷售機(jī)構(gòu)能否賣房

　　日前，消費(fèi)者藍(lán)先生打來電話咨詢北京商報記者，他看好了一家商業(yè)寫字樓的一套房源。為更多了解該項目的信息，在準(zhǔn)備下單前他查詢了北京市住建委官網(wǎng)，藍(lán)先生注意到該項目雖然已經(jīng)取得了銷售許可證，但該樓盤的銷售機(jī)構(gòu)、銷售員注冊備案的信息欄中顯示，該項目“未按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案”。理應(yīng)對外公示的銷售人員、售樓電話、售樓地址等信息也沒有對外公布，這讓藍(lán)先生感到一絲不安：按字面理解，似乎是不符合相關(guān)規(guī)定的表述，那么開發(fā)商能正常銷售嗎？客戶購買類似的房產(chǎn)是否存在風(fēng)險？

　　為此，北京商報記者查閱市住建委網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)在“新建商品房可售房屋查詢”的公示中，的確有部分已經(jīng)取得銷售許可證的新項目在銷售備案“未按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案”，包括綠港花博中心、中糧稻田雅筑（稻香悅家園）、TBD萬科天地（祥業(yè)家園）等在內(nèi)的幾家樓盤。實際上，就在兩天前還有更多項目未取得銷售機(jī)構(gòu)和人員的注冊備案。

　　北京商報記者查閱資料了解到，北京市出臺的《關(guān)于規(guī)范本市商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員管理的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)在預(yù)售方案中提供該預(yù)售項目《銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表》。各銷售項目銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員的相關(guān)信息，在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)項目信息中進(jìn)行公示；同時該項目的售樓處應(yīng)公示銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員姓名、胸牌號碼等基本情況。銷售人員接待購房客戶時應(yīng)掛胸牌服務(wù)。預(yù)售或現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約時，應(yīng)當(dāng)注明該房屋銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員胸牌號碼。

　　帶著藍(lán)先生的疑問北京商報記者咨詢了數(shù)位業(yè)內(nèi)人士。亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅表示，嚴(yán)格意義上來講，按照北京市的相關(guān)管理規(guī)定，市住建委網(wǎng)站上顯示該項目“未按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案”，標(biāo)明項目的銷售機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊人員等信息還沒有上傳系統(tǒng)，說明不能正常銷售。

　　一位行業(yè)人士則透露，按照規(guī)定，要想申請預(yù)售許可證就需要備案銷售機(jī)構(gòu)，對銷售信息備案雖然有要求，但以往執(zhí)行得并不算特別嚴(yán)格，也沒規(guī)定說如果不備案會有什么懲罰具體措施，以往相關(guān)單位在監(jiān)督執(zhí)法時主要看項目開發(fā)商是否“五證”齊全，以往監(jiān)管的原則就是取得預(yù)售許可證的項目都可以正常網(wǎng)簽。

　　捂盤新招？

　　該人士觀點似乎這在兩家未獲注冊備案的樓盤上得到了印證。

　　北京商報記者了解到，沒有通過銷售機(jī)構(gòu)和人員備案的中糧稻田雅筑、TBD萬科天地兩個項目為自住型商品房。按照網(wǎng)上的披露信息顯示，中糧稻田雅筑將于12月1日正式開盤。而TBD萬科天地項目在2016年11月24日完成了990套房源的搖號，并在26日、27日兩天內(nèi)完成了總共6棟樓的選房。 調(diào)查顯示，另一家位于大興的樓盤沒公示銷售備案信息但目前也處于在售狀態(tài)。

　　但情況也不盡相同，興創(chuàng)國際中心項目在10月29日取得預(yù)售許可證后，該項目新取證項目并未對外銷售，但原本銷售機(jī)構(gòu)、銷售員注冊備案信息欄中標(biāo)注的“未按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案”的標(biāo)注，目前已變成空白。

　　按照相關(guān)規(guī)定，項目取得預(yù)售許可證后需在三日內(nèi)開盤銷售。而那些拿證沒開盤的樓盤有沒有捂盤惜售的嫌疑？

　　對此，郭毅表示，按照流程審批通過才能上崗銷售，銷售機(jī)構(gòu)、銷售員都要上傳系統(tǒng)審核，未經(jīng)過審核的銷售員不能在案場銷售。

　　郭毅進(jìn)一步表示，如果該項備案流程未完成而未能實現(xiàn)銷售，還不能說明項目捂盤惜售。而且從目前樓市情況來看，開發(fā)商取得銷售許可證的難度已經(jīng)明顯加大，拿證對于企業(yè)而言是求之不得的事。無論是從當(dāng)前的市場監(jiān)管嚴(yán)厲程度還是企業(yè)銷售意愿來看，開發(fā)商的捂盤動機(jī)都不明顯。另一位業(yè)內(nèi)人士則表示，也有可能一些項目原計劃推盤量較大，先期取得了銷售許可證，但隨著市場的變化準(zhǔn)備放緩銷售節(jié)奏，因此以銷售機(jī)構(gòu)尚未獲得備案為名暫緩?fù)票P，畢竟一旦開盤將全部公布所有房源令大多數(shù)企業(yè)都難以做到。

　　政府性因素與主動放慢兼?zhèn)?/span>

　　“未能按時辦理銷售機(jī)構(gòu)注冊備案的原因可能性比較復(fù)雜。”前述人士表示，銷售信息的披露以往政府并沒有特殊強(qiáng)調(diào)，但現(xiàn)在明確標(biāo)注出來，或許是“非常時期”利用各種行政措施限制。

　　“不排除是管理部門以此作為技術(shù)手段對已經(jīng)取得銷售證的樓盤進(jìn)行入市節(jié)奏調(diào)整，”他一進(jìn)步分析，從各地政府的調(diào)控來看，通過調(diào)整項目取證、入市的時間節(jié)點，從而對總體房價實現(xiàn)管控已成為最基本的共識。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從最近出臺調(diào)控政策的濟(jì)南、南京來看，當(dāng)?shù)夭扇×私诙虝盒酝ＹJ的舉措。就是各地商業(yè)銀行內(nèi)部規(guī)定，在11月底前暫停各類房貸。這是一種積極配合房價管控的做法，通過停止放貸，使得交易需求滯后。

　　當(dāng)然，銷售機(jī)構(gòu)及人員未能獲得注冊備案，很可能也是一個放慢項目入市銷售、暫緩交易達(dá)成的另一個手段。這可能有利于各地方按月進(jìn)行樓市的管控。該人士透露，量價齊降的局面可能是管理部門現(xiàn)在愿意看到的景象。尤其是地方政府可能有每個月的成交量和房價的調(diào)控目標(biāo)。

　　比如11月拿證的幾個項目可能在12月入市銷售，這樣也不會太過影響開發(fā)商的銷售進(jìn)程。屆時高端樓盤和低價項目適當(dāng)“搭配”入市也能夠讓每月房價數(shù)據(jù)變得更為平穩(wěn)，避免成交量和房價出現(xiàn)大起大落，影響公眾對市場預(yù)期的判斷。同時，也讓政府調(diào)控取得更為顯著效果。

　　郭毅分析當(dāng)前取得預(yù)售許可證樓盤特點時表示，中小戶型項目現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對較高。而中小戶型、中低價位商品住宅的集中入市，將會對北京商品住宅的整體均價水平產(chǎn)生一定的下拉作用。

　　開發(fā)商的無奈

　　另一個原因則可能與近期嚴(yán)格整頓樓市銷售市場相關(guān)。

　　“9·30”新政以來，住建部就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作進(jìn)行部署，北京、上海、深圳、成都、武漢等地紛紛出臺相關(guān)治理措施，針對誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、捂盤惜售等違規(guī)行為進(jìn)行查處。其中，包括許多名企在內(nèi)的眾多樓盤遭查處。北京多家樓盤因銷售誤導(dǎo)、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等問題遭到管理部門的整頓。

　　一位代理公司內(nèi)部人士告訴北京商報記者，在之前一些樓盤銷售案場，不規(guī)范的情況比較普遍，在樓盤開盤熱銷期間，由于客戶很多，開發(fā)商登記在案的銷售人員人手緊缺時會增加很多“編外銷售人員”，他們的職責(zé)在接待客戶時與正常售樓員別無二致，只是在預(yù)售或現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約時，借用經(jīng)過官方備案的銷售人員號碼即可完成簽約。然而，這個“套路”在如今的整頓風(fēng)暴下可能行不通了。不定期的政府抽查和暗訪讓開發(fā)商頭疼不已，沒有企業(yè)愿意在這個當(dāng)口成為調(diào)控打擊的典型，甚至部分開發(fā)商采取了“歇業(yè)”的方式暫避風(fēng)頭。

　　實際上，按照《關(guān)于規(guī)范本市商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員管理的通知》中規(guī)定，銷售機(jī)構(gòu)未通過營業(yè)執(zhí)照年檢、資質(zhì)備案或行業(yè)專項檢查；銷售人員未按規(guī)定領(lǐng)取胸牌、參加培訓(xùn)； 銷售人員將胸牌轉(zhuǎn)借他人，準(zhǔn)許他人以自己的名義從事商品房銷售業(yè)務(wù)的；銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員進(jìn)行不符合項目實際的虛假宣傳等違規(guī)行為，一經(jīng)房地產(chǎn)管理部門查實，將在網(wǎng)上公示違規(guī)行為，按規(guī)定進(jìn)行處理。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，整頓風(fēng)暴下開發(fā)商不敢再冒險，一旦銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員的資格出現(xiàn)問題而被“處理”就有點得不償失，開發(fā)商寧可將項目銷售略微延后，也不愿意甘冒被查處的風(fēng)險。