香河作為廊坊“北三縣”的核心成員，與北京副中心通州隔河相望，政策、區(qū)位、交通上的優(yōu)勢(shì)讓香河得以承接北京外溢人口及產(chǎn)業(yè)資源，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)在望。而正是對(duì)香河未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ臉?lè)觀預(yù)期，導(dǎo)致今年以來(lái)投資客、剛需群體紛紛涌入，住宅房?jī)r(jià)一路飆漲。

　　隨著北京9·30新政的實(shí)施，北京樓市波動(dòng)，香河樓市作何反應(yīng)？房?jī)r(jià)是否有所松動(dòng)？外界有傳，香河一些開(kāi)發(fā)商不惜運(yùn)用“金融杠桿”，以10%首付或15%的首付，來(lái)吸引購(gòu)房人的到來(lái)，真實(shí)的情況又如何？

　　近日，記者深入香河各大售樓處、二手房中介公司進(jìn)行實(shí)地探盤(pán)，并采訪了相關(guān)專家、購(gòu)房者，以期還原一個(gè)真實(shí)的香河樓市。

　　>>> 新房

　　在售少，價(jià)格穩(wěn)

　　早上9點(diǎn)，記者在大北窯西坐上了前往燕郊的938快公交車。沿著高速進(jìn)入香河境內(nèi)，兩旁的樓盤(pán)廣告提醒著北漂一族，在香河可以留住北京夢(mèng)。與燕郊“售樓一條街”不同的是，香河并沒(méi)有集中售樓處，也不見(jiàn)眾多拉客戶去看房的人及隨處可見(jiàn)的樓盤(pán)發(fā)單員。

　　記者了解到，緊鄰京哈高速香河第一個(gè)收費(fèi)站的蔣辛屯區(qū)域?yàn)橄愫颖辈啃鲁菂^(qū)，是目前香河在售新盤(pán)較為集中的板塊，也是品牌房企扎堆入駐的主要片區(qū)。區(qū)域聚集了萬(wàn)科、五礦、富力、華夏、榮盛、鴻坤等知名開(kāi)發(fā)商。

　　不過(guò)，香河當(dāng)下住宅市場(chǎng)多數(shù)新房處于封盤(pán)停售狀態(tài)，市場(chǎng)可售房源較少。“房荒”的重要原因之一是香河房管局對(duì)預(yù)售管理做了相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)查“五證不全”。

　　房?jī)r(jià)方面，在售項(xiàng)目中卻沒(méi)有出現(xiàn)大幅度降價(jià)，相反價(jià)格保持在相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。單價(jià)最高在21000元左右，最低15000元左右。“去年香河房?jī)r(jià)才7000多，今年房?jī)r(jià)一直在漲。均價(jià)在20000元/平米以內(nèi)，首付沒(méi)50萬(wàn)，就別買房了。”一售樓中心代理人員表示。

　　記者走訪香河了解到，鴻坤原鄉(xiāng)溪谷、香河大愛(ài)城目前沒(méi)有可售房源。在售樓盤(pán)中，大運(yùn)河孔雀城、佳龍美墅衫、秀蘭小鎮(zhèn)、阿爾卡迪亞·帝品御居等項(xiàng)目的銷售單價(jià)均在1.7萬(wàn)-2萬(wàn)元左右。

　　“我們新政前后沒(méi)有太明顯變化，大北京發(fā)展對(duì)香河基本面還是利好的，外溢需求還有。另外，新政主要針對(duì)投資客，因?yàn)轼櫪ぴl(xiāng)溪谷80%客戶為北京自住客戶，因此受到的影響比較小。”鴻坤原鄉(xiāng)溪谷銷售人員表示，香河目前降價(jià)不明顯，該項(xiàng)目今年一直穩(wěn)中有升。

　　“低首付”強(qiáng)吸引，開(kāi)盤(pán)偏“熱”

　　記者在香河花語(yǔ)城項(xiàng)目處看到，由于恰逢項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)第二天，除了眾多售樓人員之外，也有很多看房者在看沙盤(pán)、認(rèn)購(gòu)。

　　“我們從今年2月份就開(kāi)始排號(hào)，那時(shí)報(bào)價(jià)是8000元/平米左右。昨天開(kāi)盤(pán)價(jià)是17600元/平米。而且當(dāng)天就賣得差不多了，目前所剩房源不多。”該項(xiàng)目一售樓人員表示，開(kāi)發(fā)商不愁賣，下次開(kāi)盤(pán)只能等通知。預(yù)計(jì)今年還會(huì)開(kāi)，但價(jià)格肯定比現(xiàn)在貴。

　　不過(guò)，值得注意的是，面對(duì)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，香河一些項(xiàng)目則以10%首付或是15%的首付來(lái)吸引購(gòu)房人。

　　“85平米以上的可以10%首付，剩余的20%首付款明年11月30日之前結(jié)清就行，免利息。85平米以下的，必須30%付清。”香河一銷售人員表示，該項(xiàng)目之所以可以低首付，是因?yàn)檫@是新項(xiàng)目，第一次開(kāi)盤(pán)，優(yōu)惠力度比較大。但記者了解到，這并非個(gè)例，香河也有其他項(xiàng)目可做到今年交15%的首付，一年后將另外的15%首付款交齊即可。

　　實(shí)際上，今年上半年起，政府相關(guān)部門(mén)屢次發(fā)文表明將加大對(duì)于“金融杠桿”的嚴(yán)查力度。但對(duì)部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，依然采取“低首付”政策誘惑購(gòu)房人。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商采取的營(yíng)銷手段，買房還需慎重。

　　>>> 二手房

　　房多價(jià)降 整體偏“冷”

　　與新房市場(chǎng)相比，香河二手房市場(chǎng)卻顯得較為冷清，購(gòu)房者觀望氣氛較濃。

　　記者在五一路上注意到，街道兩旁有著大大小小眾多的房屋中介公司。然而，幾乎所有的二手房門(mén)店生意冷清，顧客寥寥無(wú)幾，宣傳板上寫(xiě)滿房屋租賃信息，卻少有人問(wèn)津。工作人員無(wú)所事事地坐在店里，要么玩手機(jī)要么無(wú)精打采地發(fā)呆。

　　興達(dá)置業(yè)一置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“現(xiàn)在各方面比較穩(wěn)定，二手房均價(jià)普遍在18000元/平米左右，具體也要分小區(qū)，但比十一前便宜二、三千元。十一前最高達(dá)到過(guò)22000元/平米。不過(guò)，從這個(gè)月13日、14日開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)反彈往上漲，但也沒(méi)7、8月份上漲得那么厲害。便宜的房源基本賣完了，很多業(yè)主覺(jué)得不能再降價(jià)，就不賣了。”

　　不過(guò)，記者在當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士處聽(tīng)來(lái)了不同的版本。該人士表示，現(xiàn)在香河二手房是往下降的，中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，往往也催促房東降價(jià)賣房，急用錢的業(yè)主就出手了。

　　另一方面，稅費(fèi)上漲也是影響香河二手房的因素之一。

　　“二手房需繳各種稅，稅費(fèi)加起來(lái)也不便宜，單價(jià)可能高過(guò)新房。”當(dāng)?shù)匾患乙?、二手房都有業(yè)務(wù)的中介人員表示，不著急住就買一手，訂完房等著交房，沒(méi)那么多稅，但房本幾年才能下來(lái)。著急住就買二手，但二手房辦理手續(xù)得跑四五趟，還得交稅。

　　記者了解到，稅費(fèi)除了個(gè)稅、契稅外，香河當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅。目前香河相關(guān)稅費(fèi)有所上調(diào)，會(huì)比原來(lái)的稅費(fèi)多幾千元。上述置業(yè)顧問(wèn)亦表示，這樣一套二手房的過(guò)戶費(fèi)、中介費(fèi)兩加起來(lái)7、8萬(wàn)。

　　■ 探因

　　緣何冷熱不均？

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，香河一手房與二手房緣何會(huì)出現(xiàn)冷熱不均的情況？

　　在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，新房是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)出售，投資者之所以會(huì)進(jìn)入，而不怕被套，賭的是香河未來(lái)的發(fā)展。而二手房實(shí)際上大多是有居住需求的剛需群體在購(gòu)買。

　　“一、二手市場(chǎng)的反差，證明現(xiàn)在香河樓盤(pán)的購(gòu)買力大多來(lái)自投資客。其看好香河的前景，但對(duì)于實(shí)際居住或考慮自住的人來(lái)說(shuō)卻并不看好。畢竟香河不通地鐵，還不到白領(lǐng)瘋狂涌入的階段，跟燕郊還有很大差別。”陳云峰表示。

　　這一說(shuō)法，在另一中介人員處得到證實(shí)：“香河現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)時(shí)，人還是很多，投資的占一半。不怕將來(lái)賣不出去，等到配套設(shè)施水平上來(lái)，二手房的價(jià)格自然水漲船高。”

　　而對(duì)于香河未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴表示，這主要看政策是否會(huì)有松動(dòng)，以及京津冀一體化是否會(huì)有其他實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。長(zhǎng)期來(lái)看，香河區(qū)域在環(huán)北京區(qū)域比較看漲。不過(guò)，明年上半年香河房?jī)r(jià)大漲、大跌的可能性都不大