距9月30日北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政已過(guò)去一個(gè)月。截至昨天，來(lái)自多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新房和二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)降溫，新政對(duì)于市場(chǎng)成交量已經(jīng)形成明顯打壓，新房?jī)r(jià)格漲幅受到明顯制約，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，局部房源出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。目前來(lái)看，政策的目的已經(jīng)達(dá)到。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場(chǎng)都會(huì)處于一個(gè)相對(duì)的低谷期，而在明年兩會(huì)之前，市場(chǎng)的監(jiān)管也不會(huì)有所松動(dòng)。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林邢飛

　　□新房

　　>>數(shù)據(jù)

　　樓市成交下滑41%

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月最后一周（10月24日-10月30日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2676套，成交面積33.63萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別增加30%、39%。

　　截至10月30日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交8508套，成交面積94.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別減少41%、32%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。與此同時(shí)，10月北京商品住宅成交均價(jià)為35449元/平方米，環(huán)比下滑3%。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月，除了自住型商品房，北京各類(lèi)新房的交易量均呈上漲態(tài)勢(shì)，10月則恰好相反，除了自住型商品房，各類(lèi)新房的交易量均出現(xiàn)了下滑。其中普通住宅成交2367套，較9月全月下降了48.8%；別墅成交863套，較9月全月下降2.8%。自住型商品房交易量有所增長(zhǎng)，成交470套，環(huán)比9月全月增加39.1%。區(qū)域分布上，大興區(qū)以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山區(qū)、順義區(qū)分居二、三位，交易量均過(guò)千，平谷區(qū)則延續(xù)了9月的熱度，以836套交易量、10%的占比繼續(xù)占據(jù)第四位。

　　>>市場(chǎng)表現(xiàn)

　　購(gòu)房者開(kāi)始選擇觀(guān)望

　　從9·30新政滿(mǎn)月數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量下滑非常明顯，成交價(jià)格變化幅度相對(duì)較小。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，新政之后成交的快速下滑，一方面是受到有效需求減少的影響；另一方面則是受到供應(yīng)“短路”的制約。

　　新政之后市場(chǎng)當(dāng)中的需求開(kāi)始出現(xiàn)分化，一小部分之前已經(jīng)鎖定意向房源，或是出于結(jié)婚、子女就學(xué)等特定原因急需購(gòu)房的群體，仍然在繼續(xù)購(gòu)房。而另外一大部分需求并不迫切的群體則開(kāi)始選擇觀(guān)望，在這其中，一些需要“賣(mài)舊買(mǎi)新”涉及連環(huán)單交易的改善型需求，由于在“賣(mài)舊”環(huán)節(jié)難以在預(yù)期價(jià)位出讓?zhuān)彩沟闷?ldquo;買(mǎi)新”的置業(yè)計(jì)劃被迫延期。需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預(yù)計(jì)抱以觀(guān)望心態(tài)的購(gòu)房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)意向也將降至階段性冰點(diǎn)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，隨著9月30日“京八條”新政的落地，北京新房市場(chǎng)正在重歸理性。一方面，新政效果立竿見(jiàn)影，購(gòu)房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀(guān)望，市場(chǎng)需求正在萎縮；另一方面，近兩年北京新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化、豪宅化趨勢(shì)加劇，不少項(xiàng)目都屬于非普通住宅，新政明顯提高了換房人的首付比例，部分購(gòu)房需求不得不延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃。此外，地價(jià)高企，新房供應(yīng)偏大戶(hù)型和高端化，使得適合中低收入人群改善或首置的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通住宅供應(yīng)稀少，供求結(jié)構(gòu)的不合理進(jìn)一步帶來(lái)了市場(chǎng)交易的低迷。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：受北京政策影響，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)到11月才將全面反映出完全的政策結(jié)果。預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整。北京調(diào)控政策針對(duì)中高端市場(chǎng)的影響較大，將約束明顯高于周?chē)⒚黠@高于前期的價(jià)格，這將導(dǎo)致很多高價(jià)項(xiàng)目入市難度增加，特別是土地成本高項(xiàng)目，取得預(yù)售證難度大漲，有可能導(dǎo)致市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

　　>>供應(yīng)

　　僅有9個(gè)項(xiàng)目入市

　　從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，新政之后的10月份北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增預(yù)售2965套，環(huán)比減少64%，這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了除春節(jié)所在的2月份之外的月度新低，供應(yīng)的不足也使得10月的成交難以為繼。

　　在9月，住建委官網(wǎng)上顯示的住宅預(yù)售許可證的頒發(fā)數(shù)量是12張，商品住宅總供量則高達(dá)8254套。

　　“京八條”中，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)、屬于現(xiàn)房銷(xiāo)售的暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案”的規(guī)定，阻斷了老項(xiàng)目后期的漲價(jià)之路，也讓高價(jià)新盤(pán)的取證遭遇定價(jià)難題。

　　經(jīng)歷了今年一年新房的“量?jī)r(jià)齊漲”后，各項(xiàng)目對(duì)后市的價(jià)格預(yù)期不斷走高，“京八條”再度祭出“限漲令”，讓這些籌謀漲價(jià)的項(xiàng)目瞬間夢(mèng)碎，究竟是降低價(jià)格預(yù)期求得當(dāng)前的業(yè)績(jī)，還是繼續(xù)博弈謀求未來(lái)的利潤(rùn)？房企結(jié)合企業(yè)自身的資金、土地儲(chǔ)備和對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，做出了不同的選擇。

　　穩(wěn)健型的房企大多選擇效率為先，比如景粼原著、長(zhǎng)城源著等項(xiàng)目，在預(yù)售價(jià)格上做出了讓步，換得盡早入市搶收需求。而地塊位置相對(duì)較好的項(xiàng)目，則仍在權(quán)衡與博弈。而需求萎靡不振，尤其是加上近期北京樓市的高壓狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿陷入空前低迷，11月預(yù)期入市的項(xiàng)目量也僅在10個(gè)左右。而之后的12月，明年1月、2月，進(jìn)入元旦-春節(jié)長(zhǎng)假期間，也是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，大量項(xiàng)目也將紛紛封盤(pán)過(guò)冬。在此期間，供應(yīng)量的不足也將使得成交價(jià)格繼續(xù)企穩(wěn)。預(yù)計(jì)這輪供應(yīng)端的盤(pán)整局面將維持到明年4月前后，屆時(shí)隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續(xù)限定房?jī)r(jià)的項(xiàng)目陸續(xù)供應(yīng)，預(yù)計(jì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇，與此同時(shí)，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。

　　□二手房

　　>>數(shù)據(jù)

　　大戶(hù)型降溫小戶(hù)型成交占比提升

　　相比新房，新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響更立竿見(jiàn)影。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年10月（截至29日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽19291套，較9月同期下降了30.1%，10月全月網(wǎng)簽將從9月的3萬(wàn)余套跌至兩萬(wàn)套左右。除了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京二手市場(chǎng)實(shí)際交易量的下滑更為明顯。

　　根據(jù)我愛(ài)我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬，新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場(chǎng)實(shí)際交易量大幅降溫的影響，預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量將出現(xiàn)大幅回落。

　　此外，根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，10月中上旬的新增客戶(hù)量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%。這意味著，新政過(guò)后，北京二手市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶(hù)端陷入觀(guān)望，有意愿看房、購(gòu)房的客戶(hù)大幅減少，節(jié)前的恐慌購(gòu)房氣氛已然不在。

　　價(jià)格方面，來(lái)自安居客、58同城和趕集網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)，業(yè)主端漲價(jià)現(xiàn)象不復(fù)存在，部分著急賣(mài)房置換或著急用錢(qián)的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)11月北京部分前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域的房?jī)r(jià)，以及大戶(hù)型房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回落。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月北京區(qū)域通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房交易中，使用商業(yè)貸款支付的比例占52.4%，較9月減少了9.4個(gè)百分點(diǎn)，全款支付的比例達(dá)到32.4%，較9月增加了7.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，信貸的收緊以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款購(gòu)房比例有所增加。

　　此外，10月北京區(qū)域通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手房交易中，一居室占30.3%，環(huán)比9月增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，兩居室、三居室分別占49.3%、17.6%，環(huán)比分別減少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10個(gè)月中占比首次超過(guò)3成，而兩居室的占比則首次下降到了5成以下。

　　9·30新政出臺(tái)后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影響了大戶(hù)型住宅的交易，不少資金實(shí)力相對(duì)有限的購(gòu)房者，不得不轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)140平方米以下的戶(hù)型，使得大戶(hù)型住宅的交易占比在10月出現(xiàn)下降。

　　>>市場(chǎng)表現(xiàn)

　　購(gòu)房者不著急出手業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始松動(dòng)

　　對(duì)于一直在看房的曹小姐來(lái)說(shuō)，新政無(wú)疑是一場(chǎng)及時(shí)雨。

　　“如果沒(méi)有新政及時(shí)出臺(tái)，北京的房?jī)r(jià)肯定還會(huì)繼續(xù)上漲”，曹小姐說(shuō)，在此之前半年有余，她一直在看房選房，眼看著業(yè)主坐地起價(jià)自己手里的現(xiàn)金越來(lái)越不夠用，但新政一出，市場(chǎng)突變，“接下來(lái)就可以慢慢選房看房了”。

　　位于東四環(huán)外某中介門(mén)店內(nèi)，三個(gè)經(jīng)紀(jì)人百無(wú)聊賴(lài)地各自玩著手機(jī)，他們告訴記者，最近一個(gè)月市場(chǎng)非常明顯地轉(zhuǎn)冷，帶看量、新增客戶(hù)量比9月都有明顯下滑，“一周能成交一套房就已經(jīng)很不錯(cuò)了”。盡管如此，業(yè)主的報(bào)價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅松動(dòng)，不著急出手的業(yè)主并不會(huì)輕易調(diào)價(jià)。

　　在9·30新政強(qiáng)力調(diào)控下，北京的二手住宅交易已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的冷卻。二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已然發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的心態(tài)由恐慌趨于冷靜，不再著急入市，轉(zhuǎn)而等待觀(guān)望；業(yè)主端惜售、漲價(jià)現(xiàn)象也不復(fù)出現(xiàn)，部分著急賣(mài)房置換或著急用錢(qián)的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，希望盡快變現(xiàn)脫手。顯然，9·30新政已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了北京樓市曾經(jīng)的過(guò)熱態(tài)勢(shì)。

　　□政策

　　“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”加速落地

　　10月28日，北京市規(guī)劃國(guó)土委就9月底掛牌的4宗地塊發(fā)布第二次補(bǔ)充公告，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)5.34萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.61萬(wàn)元/平方米，大興黃村地塊銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)5.58萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.85萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)悉，這是9·30新政出臺(tái)后首批“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿(mǎn)足城市居民租房需求。

　　10月13日，北京市規(guī)土委發(fā)布海淀區(qū)、大興區(qū)四宗地塊出讓補(bǔ)充公告，明確四宗地塊將采用“控地價(jià)限房?jī)r(jià)”的方式掛牌出讓?zhuān)敬窝a(bǔ)充公告在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了銷(xiāo)售限價(jià)。

　　為確保限價(jià)政策的有效執(zhí)行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委還將會(huì)同相關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售管理。

　　確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。加強(qiáng)引導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管，在設(shè)計(jì)、施工、交易等環(huán)節(jié)層層把關(guān)，確保此類(lèi)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項(xiàng)目相當(dāng)。

　　杜絕變相漲價(jià)等違規(guī)行為。將加強(qiáng)銷(xiāo)售管理，明確項(xiàng)目銷(xiāo)售不得有捆綁裝修、搭售車(chē)庫(kù)等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價(jià)，迫使購(gòu)房人接受更高價(jià)格。同時(shí)，也將嚴(yán)格查處倒號(hào)賣(mài)號(hào)等違規(guī)行為。購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)不得再出售。四宗地塊住宅項(xiàng)目性質(zhì)雖為商品住房，但因采用了“控地價(jià)限房?jī)r(jià)”的出讓方式，為防止購(gòu)買(mǎi)后短期內(nèi)出售牟利，參考自住房、兩限房及經(jīng)濟(jì)適用房再上市有關(guān)規(guī)定，明確購(gòu)買(mǎi)后五年內(nèi)不得出售。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地競(jìng)價(jià)方式的改變，給周邊在售和即將上市的項(xiàng)目們重重一擊，特別是限定了地塊中商品住宅的最高價(jià)格，意味著30%的大戶(hù)型產(chǎn)品也將限定價(jià)格上限。周邊的高價(jià)盤(pán)將面臨著位置接近、配套趨同、戶(hù)型面積相似競(jìng)品帶來(lái)的銷(xiāo)售沖擊，但定價(jià)卻要比競(jìng)品高出30%-40%。產(chǎn)品規(guī)劃、精裝標(biāo)準(zhǔn)、公共部分以及物管服務(wù)，整體品質(zhì)的升級(jí)如何能讓購(gòu)房者心甘情愿地多付出30%-40%的購(gòu)房成本，成為高價(jià)盤(pán)需要自省的新課題。而當(dāng)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊的供應(yīng)由點(diǎn)及面，這也將成為擺在曾高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商面前共同的問(wèn)題，如何破解需要智慧，更需要時(shí)間。