上班低頭打卡,下班匆匆回家,白天的格子間內(nèi)年輕白領(lǐng)們都在安靜的工作,唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲。這是你頭腦中對寫字樓辦公的記憶?那這種印象恐怕就OUT了。如今的新型寫字樓里,可辦公、可交友、可相親、可運(yùn)動,還可逛大集,完全就是一個“現(xiàn)實版”的真人秀。
遭遇同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場,開始部分嘗試將商場改造為寫字樓,尤其是適應(yīng)中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的社交型寫字樓,受到不少開發(fā)商的青睞。寫字樓的春天真的來了?
寫字樓里辦起了集市
2016年9月23日,一個周五的工作日。中午午休時,在望京SOHO某創(chuàng)業(yè)企業(yè)上班的小白領(lǐng)wendy從辦公室下樓去常去的快餐店覓食時,意外發(fā)現(xiàn),一層的中央廣場今天有點(diǎn)兒與往常不同,幾十個矮桌支起的“小攤”圍成的小圈內(nèi),擺放著各式各樣的小玩意,廣場前搭建起的臨時音樂臺上,還有一對年輕樂手在唱著吶喊青春的搖滾樂,“我的夢想……”“對哈,今天中午這里有個集市,好像還有什么辦公椅速滑賽。”wendy想起,昨天臨下班前,曾聽同事們議論起,寫字樓周五有一個“鬧海市集”,微信公眾號群發(fā)的消息有介紹過。
28歲的小白領(lǐng)索性延遲了午餐時間,隨著人流走進(jìn)了熱鬧之中。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉,只要微信掃碼關(guān)注一下,就可免費(fèi)領(lǐng)取。餓著肚子的wendy立馬打開了手機(jī),贏得了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖,她又湊近去拿牙簽嘗了幾口。隔著兩家還有面包……一家又一家,30分鐘轉(zhuǎn)下來,她感覺比吃了份石鍋飯還要脹肚子。從人群里擠出來時,她手中還多了一個新買的毛絨鑰匙鏈。
一場商品集市,只是望京SOHO社交場景中的一種。自從SOHO中國宣布將“由售轉(zhuǎn)租”、董事長潘石屹將旗下物業(yè)投入到“聯(lián)合辦公”的大潮后,這里就變得越來越好玩。“我們基本上每個月就會做一次大型活動。”SOHO中國推廣部的工作人員告訴記者,迄今為止,北京和上海的SOHO寫字樓里,舉辦過投資者沙龍、“脫單”派對、瑜伽派對、超級路演,邀請過俞敏洪、劉強(qiáng)東、李開復(fù)等商業(yè)領(lǐng)袖,“就是每個月找個理由,讓在這里辦公的小伙伴們樂一樂。”
“商改寫”成為新趨勢
實際上,一段時間以來,關(guān)于傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的例子不時涌現(xiàn)。比如,三里屯太平洋百貨已改造為新型寫字樓,不久將對外招租。北京盈科中心也從商業(yè)變身為寫字樓。潘石屹也在接受記者采訪時提到,十年甚至五年前,商鋪的利潤率還是辦公樓的幾倍,而現(xiàn)在商鋪的利用率遠(yuǎn)不如辦公樓。相比容易受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場,寫字樓無疑是更好的選擇。“所以,我們的光華路SOHO,原先做好的商場部分最終改成了辦公空間。”
“受電商沖擊,傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)租金增長比較緩慢,而相反,寫字樓空置率保持低位,租金更是在高位保持穩(wěn)定。”戴德梁行中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海告訴記者,2013年開始,北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。從商圈層面來看,除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席難求,空置率僅為0.8%。“一方面網(wǎng)絡(luò)對實體商業(yè)的沖擊,一方面是北京寫字樓市場的供不應(yīng)求,‘商改寫’慢慢成為一種新思路。”
高力國際分析師也告訴記者,受制于城內(nèi)核心區(qū)無新增土地可用于新建寫字樓的現(xiàn)實,包括酒店、商場在內(nèi)的一些經(jīng)營不善的傳統(tǒng)商業(yè)也開始傾向于向有穩(wěn)定租金收益的寫字樓轉(zhuǎn)型。“特別是共享經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,成為支撐寫字樓市場的新需求。”分析師提出,核心商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓無法照顧到中小企業(yè)的租賃需求,過去那種“蝸居”于某個住宅小區(qū)的方式已不適合新經(jīng)濟(jì),“這就產(chǎn)生了大量轉(zhuǎn)移出來的新租賃需求。”
豐富化成為新比拼
當(dāng)然,硬幣的另一面,隨著進(jìn)入者的增多,寫字樓市場的競爭也趨向激烈,部分老式樣的寫字樓和非核心區(qū)寫字樓,就常常經(jīng)歷著招租的尷尬。位于東二環(huán)的某老式商務(wù)會館,盡管地段核心,可對外的租金報價只有5元/平方米/天。而在亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),某個建筑樣式單一的寫字樓園區(qū),盡管工作人員對外宣稱“已滿租”,但記者在園區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈卻發(fā)現(xiàn),每一棟樓里都有不少空置辦公室,下午4點(diǎn)的上班時間,辦公室大門緊閉,門口也沒有任何企業(yè)名牌。
“過去,來寫字樓辦公的人只是希望你提供一個業(yè)務(wù)往來和處理的空間,現(xiàn)在他們希望得到更多,從辦公注冊、投資融資,到法律支援、商務(wù)合作,甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫字樓的運(yùn)營商告訴記者。
“我們選擇在哪里辦公,不是只考慮租金價格的,我們也看中圈層,希望能結(jié)交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”創(chuàng)業(yè)者宋先生和記者形容,他喜歡的寫字樓,是那種推開隔壁門就能找到有同樣創(chuàng)業(yè)甘苦的“同志”,或者在寫字樓的樓上,就可以找到所需要的業(yè)務(wù)合作伙伴。“對于我的員工來說,他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網(wǎng)絡(luò)、免費(fèi)的健身場所,甚至是定期的相親活動。”
為適應(yīng)租賃者這種多元化的需求,抓住來之不易的市場機(jī)會,越來越多的開發(fā)商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中,并且挖空心思的提供從注冊、法務(wù)到創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師的一條龍服務(wù)。李開復(fù)、徐小平、俞敏洪……這些商業(yè)界的勵志人物,被發(fā)現(xiàn)頻繁出現(xiàn)在各種創(chuàng)業(yè)分享課堂中。就在本周,清華經(jīng)管創(chuàng)業(yè)者加速器也宣布和首開共同聯(lián)手,打造清創(chuàng)首開X+SPACE協(xié)同空間。
寫字樓的春天真來了?
寫字樓的春天真的來了?業(yè)內(nèi)專家給出了理性的回復(fù)。
嚴(yán)區(qū)海就提出,傳統(tǒng)商業(yè)改造成寫字樓并非沒有門檻,“商改寫”面臨著四大挑戰(zhàn)。從政策層面看,二者雖均為商業(yè)用地,40年產(chǎn)權(quán),但如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途,則商場不可改為寫字樓;商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用,因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求;寫字樓對于自然采光有較高要求,因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜;大樓內(nèi)原有租戶的退租,續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平也在接受媒體采訪時表示,商業(yè)的公共空間較大,改成辦公樓一定會填補(bǔ)樓板面積,需要重新分割空間,如果規(guī)劃不允許新加面積,就會出現(xiàn)巨大的面積浪費(fèi)。據(jù)其介紹,曾經(jīng)有一處知名商場,放棄了購物中心的定位后,將高層空間清理出用于辦公,低層則提供相關(guān)服務(wù)配套,但由于很多資源并不匹配改造后的空間,賬也算不過來,因此直到目前調(diào)整仍未完成。
至于剛興起的面對創(chuàng)業(yè)者的共享型寫字樓,更是存在著概念化的“一擁而上”、缺乏明確可行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營主體專業(yè)素質(zhì)和能力良莠不 |
