北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，在查處捂盤(pán)惜售行為時(shí)，還有一個(gè)難點(diǎn)值得關(guān)注，那就是捂盤(pán)惜售并非是一個(gè)法律意義上的詞匯，法律法規(guī)層面沒(méi)有這個(gè)詞，也沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)非常具體地就何為“捂盤(pán)惜售”進(jìn)行解釋。

　　“拿了預(yù)售許可證卻不賣房，這是很典型的捂盤(pán)惜售，因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)規(guī)定必須在拿到預(yù)售許可證后的一定期限內(nèi)一次性推盤(pán)。但是還有很多變相的行為，算不算捂盤(pán)惜售，應(yīng)不應(yīng)該處罰？”樓建波表示。

　　四種變相捂盤(pán)行為

　　樓建波列舉了兩種情況：一是大幅提高售價(jià)，導(dǎo)致沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，從而拉長(zhǎng)銷售周期的行為；二是明明沒(méi)賣卻說(shuō)賣完了，或者簽假合同以減少可售房源，即當(dāng)開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己的價(jià)格定低了，就私下跟員工簽訂假的購(gòu)房合同，說(shuō)房子賣完了，再過(guò)一陣子讓員工退房，再高價(jià)出售。

　　“這兩種情況造成的既定事實(shí)都是有房不賣，但是能否稱得上捂盤(pán)惜售，業(yè)界并無(wú)定論，也因而目前查的大都是拿了預(yù)售許可證卻不賣房的情況。”樓建波說(shuō)。

　　位于上海的保利翡麗華庭項(xiàng)目，今年年中就出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，要求購(gòu)房者在房款基礎(chǔ)上多繳納40萬(wàn)元的裝修金的情況。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)在接受法治周末記者采訪時(shí)就認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商突然加價(jià)就是想要逼退購(gòu)房者，留著房子以后提價(jià)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)保利翡麗華庭的售價(jià)低于周邊新出讓土地的樓面價(jià)。

　　北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任李文謙還告訴記者，他在多年的執(zhí)業(yè)過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)另外兩種變相捂盤(pán)的方式，一是后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，二是晚領(lǐng)證分批拿。

　　“有的開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。”李文謙說(shuō)。

　　至于晚領(lǐng)證分批拿的情況，李文謙解釋說(shuō)，是指開(kāi)發(fā)商盡可能的拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批的拿證，以此拉長(zhǎng)銷售周期。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者，分批拿預(yù)售許可證，可謂是開(kāi)發(fā)商普遍使用的、靈活調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏方法。尤其是在樓市上漲周期內(nèi)，很多開(kāi)發(fā)商通常都是一次只為少量房屋申請(qǐng)預(yù)售許可證，每次開(kāi)盤(pán)后都可以造成“日光”的結(jié)果，這樣后續(xù)推盤(pán)時(shí)可以順勢(shì)漲價(jià)。

　　“通常先開(kāi)盤(pán)的位置都是相對(duì)不好的，樓王的位置往往是最后開(kāi)盤(pán)的。”一位購(gòu)房者也跟法治周末記者描述她觀察到的現(xiàn)象。

　　開(kāi)發(fā)商怎么才能分批拿預(yù)售許可證？

　　前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，要獲取預(yù)售許可證必須滿足“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”等多個(gè)條件。

　　公開(kāi)資料顯示，北京市住建委2013年還發(fā)布預(yù)售新規(guī)，建筑項(xiàng)目為7層及以下的，需要主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對(duì)外銷售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請(qǐng)預(yù)售。

　　“只要不能滿足任何一個(gè)條件，都無(wú)法拿證，那么多條件，開(kāi)發(fā)商可以靈活掌握。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　捂盤(pán)惜售并非樓市瘋漲根源

　　法治周末記者查詢公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家層面雖沒(méi)有關(guān)于捂盤(pán)惜售的具體定義，但合肥在2008年出臺(tái)了的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)（銷）售管理工作的通知》中，明確規(guī)定了屬于捂盤(pán)惜售的五種情況。

　　如果開(kāi)發(fā)商存在“以超出周邊樓盤(pán)數(shù)倍的畸高價(jià)格掛牌，且在一年內(nèi)單幢樓盤(pán)銷售率不到5%的”“對(duì)已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不申報(bào)預(yù)售許可，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)《行政告知書(shū)》敦促后，仍不申報(bào)的”等情況，都屬于合肥市認(rèn)定的捂盤(pán)惜售行為。

　　“即便是地方這樣的細(xì)則，開(kāi)發(fā)商也很容易規(guī)避掉。”房產(chǎn)專家陳寶存認(rèn)為。

　　在樓建波看來(lái)，當(dāng)前情況下，要想盡量減少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為，可以考慮的解決途徑有兩個(gè)：一是從法律層面明確捂盤(pán)惜售的定義；二是政府部門(mén)在出讓土地時(shí)，在出讓合同中明確約定，必須在多久之內(nèi)開(kāi)發(fā)完，銷售環(huán)節(jié)不得出現(xiàn)哪些情況。

　　“否則在當(dāng)前情況下，打擊捂盤(pán)惜售的精神很難貫徹下去。”樓建波說(shuō)。

　　此外，樓建波和陳寶存在接受法治周末記者采訪時(shí)均表示，捂盤(pán)惜售并非導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)快速上漲的根源。

　　“從目前的情況來(lái)看，在一線城市，即便是開(kāi)發(fā)商把捂著的房子都賣了，也處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”陳寶存認(rèn)為。

　　因而，在陳寶存看來(lái)，與捂盤(pán)相比，更嚴(yán)重的問(wèn)題是捂地，有的開(kāi)發(fā)商拿到土地后坐等升值遲遲不開(kāi)發(fā)。

　　“要想扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，更應(yīng)該從增加土地供應(yīng)的角度來(lái)解決問(wèn)題。”陳寶存認(rèn)為。