“有房不賣，坐地漲價(jià)。”——在今年這場(chǎng)瘋狂的樓市盛宴中，一些開發(fā)商試圖希望靠這8個(gè)字，賺取更多的利潤(rùn)。

　　這種做法，在國(guó)務(wù)院辦公廳以及住建部下發(fā)的多份文件中，被定義為應(yīng)被嚴(yán)厲打擊的“捂盤惜售”行為。

　　10月14日，住建部還對(duì)外公布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，明確要對(duì)捂盤惜售等九種行為嚴(yán)加查處。

　　而在10月份的前兩周，全國(guó)多地的住建部門都在以突擊檢查等多種方式，揪出那些捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)商們。

　　北京的三個(gè)樓盤國(guó)銳金頂、公園懿府以及位于通州核心區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城，杭州的萬科大家世紀(jì)之光，南京的華新城項(xiàng)目，深圳的華業(yè)玫瑰四季，都被查出有捂盤惜售的嫌疑。

　　在捂盤惜售這件事情上，全國(guó)各地似乎并無太大差異。

　　杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱杭州市住建局）10月8日直接在網(wǎng)站上掛出消息稱：“杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被責(zé)令限期整改。”原因是，杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱杭州萬科大家公司）對(duì)錢江之光名城（推廣名：世紀(jì)之光）項(xiàng)目3幢、10幢、11幢捂盤惜售，該小區(qū)2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號(hào)《商品房預(yù)售證》，但截至信息發(fā)布當(dāng)日，該公司未將上述已許可預(yù)售房源中的住宅對(duì)外公開銷售。

　　法治周末記者從萬科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，杭州萬科大家公司的確為萬科在杭州的項(xiàng)目公司。

　　捂盤惜售的誘惑何在

　　杭州市住建局在其官網(wǎng)表示，該局是依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）第一條和第二條的規(guī)定，要求杭州萬科大家公司進(jìn)行整改的。

　　前述通知的第一條規(guī)定，取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

　　記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，近期被查出的多個(gè)捂盤惜售的樓盤，大都是拿到預(yù)售許可證之后，未在規(guī)定的日期內(nèi)將全部房源對(duì)外公開銷售。

　　“出現(xiàn)這種情況，主要是由于我們的銷售人員在和監(jiān)管部門溝通時(shí)，表述存在一定問題，導(dǎo)致監(jiān)管部門出現(xiàn)誤解。但這也能使得我們的工作更加規(guī)范，盡量消除可能出現(xiàn)誤解的情況。”萬科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)法治周末記者解釋道。

　　萬科杭州的公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，杭州市住建局是在10月7日約談萬科杭州相關(guān)負(fù)責(zé)人的，但是由于當(dāng)時(shí)萬科杭州的骨干成員都在外地培訓(xùn)，就派了銷售部門的一位負(fù)責(zé)人去參加約談。

　　“這位銷售負(fù)責(zé)人在回答問題時(shí)，主要從自身工作的角度來進(jìn)行回答，使用了‘推盤節(jié)奏’等詞語，讓監(jiān)管部門工作人員誤以為這個(gè)項(xiàng)目是分批銷售的，誤認(rèn)為我們存在捂盤銷售的情況。”萬科杭州公關(guān)負(fù)責(zé)人稱，萬科從來沒有說對(duì)于已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的房屋不予銷售，實(shí)際情況是，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前主要推的是某幾棟樓，有個(gè)工作重點(diǎn)和工作側(cè)重，但有側(cè)重并不是說其他幾棟樓就不賣。

　　與萬科杭州的這種回復(fù)相比，京貿(mào)國(guó)際城的回復(fù)則相對(duì)消極。

　　10月15日，在京貿(mào)國(guó)際城售樓處，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份詢問售樓處工作人員該樓盤是否有捂盤惜售等問題時(shí)，售樓處工作人員表示一概不知曉。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，京貿(mào)國(guó)際城的開發(fā)商北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，在住建部10月3日點(diǎn)名批評(píng)的45家違規(guī)的房企和中介機(jī)構(gòu)之列，住建部稱這些房企和中介存在發(fā)布虛假?gòu)V告、捂盤惜售等行為。

　　為何從南到北的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房?jī)r(jià)上漲周期內(nèi)，都多多少少愿意進(jìn)行捂盤惜售？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者分析，房市行情好的時(shí)候，房企就會(huì)想任性一把，他們認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還會(huì)漲，當(dāng)前價(jià)格偏低，就這么賣了太虧。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以達(dá)到其抬高房?jī)r(jià)、牟取私利的目的。這些行為不僅損害了消費(fèi)者權(quán)益，也誤導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，社會(huì)影響惡劣。”10月3日，住建部在點(diǎn)名批評(píng)45家違法違規(guī)的房企和中介機(jī)構(gòu)時(shí)如此表述。

　　違法成本低

　　捂盤惜售并非今日才有。

　　查詢公開資料，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，早在2006年，就有捂盤惜售的新聞出現(xiàn)。

　　“2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的‘國(guó)六條’的第四條就明確規(guī)定，對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度。”北京來碩律師事務(wù)所主任李文謙說。

　　公開資料顯示，2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》也指出，要加大對(duì)捂盤惜售等違規(guī)行為的處罰力度。隨后，住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度問題的通知》。

　　“2010年，國(guó)務(wù)院還下發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的‘新國(guó)十條’，再次要求對(duì)存在捂盤惜售等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。”李文謙告訴法治周末記者。

　　然而，從2006年至今十年來，捂盤惜售行為似乎從來未遠(yuǎn)離過新聞報(bào)道的視線，其間也有多地住建部門多次查處此類行為，但是捂盤惜售仍然層出不窮。為何會(huì)如此？

　　“‘新國(guó)十條’規(guī)定‘加大處罰力度’‘取消經(jīng)營(yíng)資格’‘追究相關(guān)人員的責(zé)任’等沒有一條能夠落實(shí)兌現(xiàn)。”李文謙說。

　　法治周末記者查詢關(guān)于捂盤惜售行為的公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商捂盤惜售行為的最普遍的處罰是，要求其限期整改，此外還有暫停網(wǎng)簽、要求開發(fā)商半年內(nèi)不得銷售房屋等相對(duì)較重的處罰，從公開報(bào)道中幾乎看不到有房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)槲姹P惜售受到罰款等其他處罰。

　　李文謙告訴記者，現(xiàn)行法律規(guī)定的罰款金額也很低，商品房銷售管理辦法規(guī)定，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　而這樣的處罰額度跟開發(fā)商捂盤后獲取的利潤(rùn)相比，不值得一提。

　　此外，法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委還曾經(jīng)下發(fā)過《關(guān)于商品房明碼標(biāo)價(jià)檢查查出問題處理意見的函》，其中表示，未一次性公開全部銷售房源的，建議按每套5000元罰款處罰。

　　在李文謙看來，這與“1萬元以上3萬元以下”的罰款力度相比，已經(jīng)提高了不少，但是函并沒有法律上強(qiáng)制性。

　　“由于違法違規(guī)成本較低，目前相關(guān)部門對(duì)開發(fā)商捂盤惜售的處罰力度不足以阻止開發(fā)商捂盤惜售的沖動(dòng)。”李文謙說。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時(shí)還建議，減少捂盤惜售的行為，除了從罰的角度考慮，還可以加大“查”的力度，也就是說，加大查處的頻率，不定時(shí)的查，提高監(jiān)管對(duì)開發(fā)商的威懾力。