國(guó)慶節(jié)期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。面對(duì)這一輪的調(diào)控，市場(chǎng)上眾說(shuō)紛紜，共同關(guān)注的問(wèn)題包括：限購(gòu)限貸能否穩(wěn)住樓市？會(huì)不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的快速下滑？顯然對(duì)這些問(wèn)題的回答涉及到多方面影響因素，不可能作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但是基于房地產(chǎn)周期理論、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)實(shí)際情況，我們可以對(duì)調(diào)控的效果以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景做出初步判斷：這次多城市紛紛采取的分區(qū)限購(gòu)政策一方面可以直接抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面也有助于防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。作出這一判斷主要基于以下幾方面的認(rèn)識(shí)：

　　首先，抑制投機(jī)可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)積聚。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有其內(nèi)在的機(jī)制和一般規(guī)律，通常會(huì)經(jīng)歷擴(kuò)張、繁榮、頂峰、緊縮、下滑、困境等多個(gè)階段。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍默·霍伊特依據(jù)美國(guó)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)了兩次房地產(chǎn)蕭條之間的平均間隔為18年。巴拉斯以英國(guó)為基礎(chǔ)的研究，以及IMF對(duì)14個(gè)國(guó)家的研究，認(rèn)為兩次蕭條的間隔大約為20年。目前，中國(guó)房地產(chǎn)基本上處于長(zhǎng)周期繁榮結(jié)束后的階段轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)分化時(shí)期。由于長(zhǎng)期固定利率融資占據(jù)更高比例，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率的反應(yīng)相對(duì)比較慢。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的加速則會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生顯著影響。人們考慮購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，可能是觀察到房地產(chǎn)價(jià)格正在上漲，并且認(rèn)為自己在負(fù)擔(dān)不起之前不得不趕緊購(gòu)買(mǎi)（后悔理論）。房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以吸引新的投機(jī)者，而房地產(chǎn)價(jià)格下跌的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致債務(wù)緊縮、過(guò)度的現(xiàn)金偏好以及流動(dòng)性陷阱。相比零售業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)，私人住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是最容易變動(dòng)，其交易量的變動(dòng)通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)格變化幅度。

　　從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期周期來(lái)看，還處于快速城市化階段，人口流動(dòng)特別是向經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)城市的流動(dòng)仍然在繼續(xù)，但速度已經(jīng)開(kāi)始減緩。而由于短期內(nèi)總需求和融資成本的變化，帶來(lái)了住房投資及投機(jī)需求的快速上漲。從總需求來(lái)看，改善住房需求與投資需求共同出現(xiàn)，兩者相互支持，共同推動(dòng)著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲。從融資成本來(lái)看，較低的貸款利率為一些投資及投機(jī)需求提供了條件。加上普遍的市場(chǎng)樂(lè)觀情緒和追隨行為，使得風(fēng)險(xiǎn)日益積聚。在此背景下，各城市果斷相繼推出限購(gòu)限貸政策，不僅為市場(chǎng)注入“冷靜劑”，也有效區(qū)分了基本住房需求與投資需求，抑制了短期房?jī)r(jià)快速上漲引起的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，分區(qū)限購(gòu)可以有效引導(dǎo)資金平衡流動(dòng)。

　　利率和存款準(zhǔn)備金率是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，而且通常采取全國(guó)“一刀切”的調(diào)控方式。不過(guò)，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，越來(lái)越多的人開(kāi)始向著京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群以及一些省會(huì)城市集聚。這即是城市化、工業(yè)化的必然結(jié)果，也是由中國(guó)特定的地理經(jīng)濟(jì)條件決定的。這就造成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯。一方面，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；另一方面，東北、西北、西南地區(qū)多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，一些三、四線(xiàn)城市特別是縣城庫(kù)存壓力仍然較大。在此情況下，“一刀切”的金融政策會(huì)讓市場(chǎng)更為復(fù)雜，分區(qū)限購(gòu)則能夠有效區(qū)分不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

　　從各城市限購(gòu)限貸的具體條件來(lái)看，也都是有針對(duì)性、有側(cè)重點(diǎn)。例如，同樣對(duì)于首貸房的首付貸款比例，北京提至35%，武漢只有25%。對(duì)二套住房的首付款比例，北京為50%，濟(jì)南、無(wú)錫則為40%。在具體的購(gòu)房區(qū)域上，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶(hù)籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購(gòu)房；成都規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內(nèi)，一人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。武漢市政府辦公廳發(fā)布通知，在江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)等區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?gòu)限貸。由此可見(jiàn)，各城市所采取的分區(qū)限購(gòu)是有的放矢的。所限購(gòu)限貸的區(qū)域都是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或城區(qū)，而非是對(duì)所有地區(qū)的限制。這樣有針對(duì)性的限購(gòu)限貸，一方面會(huì)盡快將熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)“冷卻”下來(lái)；另一方面也可以引導(dǎo)資金向房?jī)r(jià)較低的城區(qū)或三、四線(xiàn)城市流動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與穩(wěn)房?jī)r(jià)的雙重目標(biāo)。

　　第三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將為宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

　　近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有力促進(jìn)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)正在全面進(jìn)行。不過(guò)，當(dāng)前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)由于得不到資金的有力支持，仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)變時(shí)期。為此，需要采取多種措施，使得更多資金從虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入制造業(yè)領(lǐng)域。顯然，如果等待市場(chǎng)周期的自動(dòng)調(diào)整，一方面可能會(huì)帶來(lái)巨大的負(fù)面效應(yīng)；另一方面時(shí)間漫長(zhǎng)，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盡快復(fù)蘇。

　　這次多個(gè)城市的分區(qū)限購(gòu)在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的同時(shí)，也可以引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而有助于促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)然，為了讓這一效應(yīng)顯著呈現(xiàn)，還需要進(jìn)一步采取多種政策。包括應(yīng)該繼續(xù)完善證券市場(chǎng)制度建設(shè)，讓更多資金有信心有渠道進(jìn)入證券市場(chǎng)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入資源。合理引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)在信貸方向上向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜，平衡實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資間的投資水平。同時(shí)，還要及時(shí)監(jiān)控和支持中低收入群體的住房保障，防止因?yàn)榉抠J違約所產(chǎn)生的連帶效應(yīng)。