剛剛過去的“十.一”黃金周,已成為名副其實(shí)的“樓市限購政策啟動(dòng)周”,全國21個(gè)城市在此期間加入到了限購行列中。那么,到底調(diào)控效果會(huì)如何呢?

　　自2010年4月17日對第三套房停貸以來,“限購”已在我國出現(xiàn)過好幾輪。在2011年3月份和2013年3月份,當(dāng)時(shí)還要求各個(gè)地方政府公布房價(jià)漲幅控制目標(biāo),以便強(qiáng)化調(diào)控責(zé)任。2013年3月份,限購的城市已擴(kuò)大到了43個(gè),包括所有省會(huì)城市和一些計(jì)劃單列市,范圍比這一次的21個(gè)城市還要廣。在過去兩輪調(diào)控政策公布后,由于調(diào)控目標(biāo)直接指向房價(jià),而地方政府也可以利用備案等手段來控制高價(jià)房入市,因而,環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)應(yīng)聲減少,而環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)則相應(yīng)增加。這一次,應(yīng)該也會(huì)看到與此前一致的環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)的應(yīng)聲下降。

　　房價(jià)回頭并不容易

　　在2011年3月份調(diào)控政策出臺(tái)后,房價(jià)回落到調(diào)控之初的水平用了一年時(shí)間;而在2013年2月份調(diào)控政策出臺(tái)后,由于經(jīng)濟(jì)下行,政策總體放松,房價(jià)總體震蕩上行,至今也沒有回到調(diào)控政策出臺(tái)之時(shí)的水平。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來看,環(huán)比漲幅的放緩似乎很快就發(fā)生了,但由于漲幅仍然為正,意味著絕對價(jià)格還在繼續(xù)爬升,只是速度變慢了些,而要等到6個(gè)月-12個(gè)月環(huán)比漲幅才能轉(zhuǎn)為負(fù)值,這時(shí)才意味著房價(jià)相對上個(gè)月開始有所下降了;而從同比漲幅來看,則要等到12個(gè)月后,才有短暫幾個(gè)月出現(xiàn)了負(fù)值。

　　此次的調(diào)控,與2013年2月那次非常相似,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍然面臨下行壓力,政策總體仍會(huì)維持寬松,在沒有其他意外沖擊的情況下,房價(jià)要回頭,看來不容易。

　　房企投資影響滯后半年

　　調(diào)控是否會(huì)讓房地產(chǎn)投資放緩,從而影響到整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)?根據(jù)全國房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,在2010年4月份、2011年3月份的兩次房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控政策出臺(tái)之后,地產(chǎn)商的土地購置面積累計(jì)同比立即出現(xiàn)了銳減;2013年2月那一次貌似出現(xiàn)了反彈,但實(shí)則是同比跌幅的收窄。也就是說,此前幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控,都讓房地產(chǎn)商立即減少了土地的購置。這可能當(dāng)時(shí)全面收緊了地產(chǎn)商的融資有關(guān)。

　　本次調(diào)控并未收緊地產(chǎn)商的融資,甚至還在進(jìn)一步開拓新的融資渠道,比如在10月10日最新出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》中,明確表示“積極開展以企業(yè)應(yīng)收賬款、租賃債權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利和基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型”。

　　考慮到樓市在經(jīng)過前期的悲觀觀望今年滿血復(fù)活之后,幾乎所有人都開始覺得“樓市無限好遠(yuǎn)未近黃昏”的情況下,在資金鏈沒有抽緊、政府希望增加土地供給和控制拍賣地價(jià)避免出現(xiàn)地王的情況下,地產(chǎn)商可能增加拿地(特別是在此次首批啟動(dòng)限購的城市),因而,土地購置面積同比應(yīng)該不會(huì)像此前那樣迅速下滑。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,即便前幾輪對地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)行了明顯抽緊,一般也是在6個(gè)月之后,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速才出現(xiàn)明顯回落(跌幅大于2個(gè)百分點(diǎn))。考慮到目前房地產(chǎn)開發(fā)投資本身已較低,1月份-8月份僅為5.4%,因而,預(yù)計(jì)短期內(nèi)下行空間有限。

　　即便土地拍賣減少,經(jīng)過大規(guī)模的地方債置換和專項(xiàng)金融債的注入,以及前期的土地出讓,地方政府的資金緊張大大緩解,短期內(nèi)應(yīng)該能夠以基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加對房地產(chǎn)投資下滑進(jìn)行緩沖。

　　控制杠桿利于長期發(fā)展

　　本輪黃金周調(diào)控政策,與以往相比并無太大差異。從“降溫”的角度可以理解。然而,從推進(jìn)城鎮(zhèn)化、維持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展、發(fā)展租賃市場的角度,依然保持的強(qiáng)烈“限外”特征則是不可取的。如果繼續(xù)“限外”,就很難能夠有更多農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化。如果沒有人投資(購買超出自住之外的房子),那么,除非完全由政府提供,否則,住房租賃市場就很難發(fā)展起來;越多投資客,房租就會(huì)越便宜。其實(shí),投資投機(jī)購房本身并不可怕,只要控制住他們的杠桿就行了。

　　因而,在房地產(chǎn)高燒降溫之后,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)把關(guān)注點(diǎn)放到維持市場長期穩(wěn)定發(fā)展上,具體來說,就是應(yīng)該重點(diǎn)采取三項(xiàng)措施:一是要繼續(xù)降低杠桿率(特別放開限購,但同時(shí)大幅提升多套購房者的首付比例,甚至可以要求全款);二是要采取切實(shí)措施加強(qiáng)對租客權(quán)益的保護(hù);三是要大力發(fā)展REITs,降低地產(chǎn)公司杠桿,分流直接購買實(shí)物地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求,同時(shí)為未來提供可能的政策操作空間。