國(guó)慶長(zhǎng)假?gòu)奈聪窠衲暌粯影殡S著接連不斷的驚呼。
從9月30日夜間起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出臺(tái)新政的城市共22個(gè)，分別是杭州、昆山、北京、上海、南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、南昌。
“急凍”式調(diào)控
此次調(diào)控政策涵蓋了從一線、二線到三線的各個(gè)城市。
出臺(tái)政策的22個(gè)城市，大多數(shù)是去年到今年以來(lái)持續(xù)樓市暴漲的熱點(diǎn)城市。
從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門(mén)等城市屬于“加碼”調(diào)控，堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。
深圳調(diào)控政策規(guī)定，非深圳戶(hù)籍購(gòu)房要求由三年社保升級(jí)為五年；已有1套住房的，首付比例提高至七成。同時(shí)，深圳市戶(hù)籍成年單身人士包括利益人士在內(nèi)，在本市限購(gòu)1套住房—南京和蘇州也對(duì)單身人士（含離異）進(jìn)行了限購(gòu)。
隨著限購(gòu)令出臺(tái)，多地房產(chǎn)成交量驟降。
長(zhǎng)江證券 研報(bào)顯示，過(guò)去一周其覆蓋的45個(gè)城市成交711.29萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.76%。一線城市環(huán)比下降56.87%；二線城市環(huán)比下降33.75%；三線城市環(huán)比下降26.16%。一、二、三線庫(kù)存環(huán)比降3.21%、降1.84%、降0.43%。同比數(shù)據(jù)顯示，各線庫(kù)存分別比去年同期低21.96%、低19.65%、低7.77%。
10月6日，南京新購(gòu)商品住房認(rèn)購(gòu)量為29套，不足5日150套認(rèn)購(gòu)量的五分之一，與之前每天300-500套的認(rèn)購(gòu)量相比，日認(rèn)購(gòu)量更是“斷崖式下跌”。
價(jià)格下跌的新聞也不斷涌現(xiàn)。
中央統(tǒng)籌規(guī)劃效應(yīng)
22個(gè)城市在短短數(shù)日內(nèi)密集出臺(tái)嚴(yán)厲限購(gòu)令，顯然有中央政府統(tǒng)籌規(guī)劃的效應(yīng)。
人民銀行行長(zhǎng)周小川日前指出，近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快。中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
“一線城市的限購(gòu)令最為嚴(yán)厲，因?yàn)橐痪€城市的房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)出失控跡象。”地產(chǎn)專(zhuān)家、廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認(rèn)為，此輪地產(chǎn)調(diào)控凸顯了中央政府希望在房?jī)r(jià)上限制一線、穩(wěn)住二線，將資金引流進(jìn)入三線城市幫助消化大量的房產(chǎn)庫(kù)存，“幫助解除地方政府的債務(wù)危機(jī)”，而各個(gè)一二線城市的地方政府顯然沒(méi)有這樣的愿望。
中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁亦認(rèn)為，很多地方政府更希望發(fā)揮房地產(chǎn)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)的作用，缺乏打壓房?jī)r(jià)的動(dòng)力。
并非每個(gè)城市都像深圳、南京一樣出現(xiàn)了驚人嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
上半年的火熱，三線城市的去庫(kù)存進(jìn)程還是得到了積極影響。
長(zhǎng)江證券研報(bào)顯示，過(guò)去一周，三線去化微幅上升。23個(gè)城市去化周期為35.31周，環(huán)比降0.60%。一、二、三線城市分別為27.43周，環(huán)比降0.28%；32.00周，環(huán)比降1.39%；84.51周，環(huán)比升0.40%。同比低29.54%、低35.24%、低23.71%。
留有決策余地
戴亦一認(rèn)為，此次調(diào)控政策的一大特點(diǎn)是，沒(méi)有規(guī)定實(shí)施期限，留有決策余地，“隨時(shí)可以調(diào)整，或者取消限購(gòu)”。
房地產(chǎn)是我國(guó)GDP增長(zhǎng)多年來(lái)重要的拉動(dòng)力量，在2016年民間投資下滑、國(guó)民經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的作用不言自明。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然在探底的過(guò)程中，戴亦一認(rèn)為，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，確實(shí)屬于“兵行險(xiǎn)招”，考驗(yàn)決策層。“與上屆政府常用的一刀切政策不同，目前的調(diào)控措施通常一城一策。”
“比如，一線城市的情況是庫(kù)存不足、人口不斷增加、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，只有通過(guò)釜底抽薪式的限制購(gòu)買(mǎi)力才有可能遏制房?jī)r(jià)暴漲。”戴亦一說(shuō)。
同時(shí)，“中央政府希望能夠倒逼地方將科技創(chuàng)新、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為主題，但地方政府更看重眼前的東西。”宋丁表示無(wú)奈。
“此輪調(diào)控并非要戳破泡沫，”宋丁表示，只是要將房產(chǎn)價(jià)格的階段性盲目上漲控制住。
接受時(shí)代周報(bào)采訪的地產(chǎn)專(zhuān)家均認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降、“明斯基時(shí)刻”來(lái)臨的可能性并不大。宋丁認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格仍然在一個(gè)大的上升周期中，只不過(guò)短期可能會(huì)“往下走一點(diǎn)”。
拿地節(jié)奏分化
上半年狂熱拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，有人依然是原來(lái)的拿地節(jié)奏，也有人第一時(shí)間實(shí)行了急凍式收縮。
10月9日，位于北京大興亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊，經(jīng)過(guò)47輪的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終被該地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，博大新元以總價(jià)21.1億元競(jìng)得，根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，該地塊樓面價(jià)大約為20824元/平方米，而根據(jù)規(guī)劃該地塊將全部建成自住房，銷(xiāo)售限價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米—該宗地塊“基本無(wú)利潤(rùn)可言”。
但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅向媒體表示：“從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的激烈程度和最終的成交結(jié)果來(lái)看，雖然有調(diào)控壓力在前，但房企對(duì)于北京住宅土地仍然饑渴。”在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)之前，該地塊已收到包括博大新元、K2、碧桂園、天恒、魯能、金隅、萬(wàn)科、中鐵、首開(kāi)住總聯(lián)合體等11家房企參與網(wǎng)上報(bào)價(jià)。
上海則在10月10日迎來(lái)國(guó)慶節(jié)后第一場(chǎng)土拍—青浦區(qū)西虹橋蟠臻路西側(cè)27-04地塊拍賣(mài)。本次競(jìng)拍共吸引了前海人壽、聯(lián)美、啟迪協(xié)信等14家企業(yè)參加，經(jīng)過(guò)185輪競(jìng)拍后，前海人壽最終以12.47億元的價(jià)格競(jìng)得宗地，成交樓面價(jià)約21986/平方米。該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。
在深圳，業(yè)內(nèi)人士亦不認(rèn)為限購(gòu)會(huì)引發(fā)房企的不安。有業(yè)內(nèi)人士向媒體表示：“深圳市場(chǎng)上應(yīng)該沒(méi)有房企會(huì)選擇降價(jià)。一是，房企不缺資金，不需要著急回籠；二是，降價(jià)都是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量很大，各家競(jìng)爭(zhēng)，才會(huì)導(dǎo)致降價(jià)，但深圳沒(méi)有這種情況。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，樓市新政需要一個(gè)季度去消化，但依然看好后市，入深戶(hù)很簡(jiǎn)單，半年時(shí)間足矣。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，在受到調(diào)控的城市，中小房企下半年可能因?yàn)殇N(xiāo)售速度放慢而面臨現(xiàn)金流壓力。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，某個(gè)上半年在全國(guó)激進(jìn)拿地的閩系中型房企，原本在春節(jié)前還有著一個(gè)不短的拿地計(jì)劃清單。
目前，該房企春節(jié)前所有的拿地計(jì)劃已全部取消。 |
