國(guó)慶假期前3天，鄭州連續(xù)出臺(tái)樓市限購(gòu)和限貸政策，鄭州市政府也對(duì)政策進(jìn)行高調(diào)解讀。整個(gè)十一假期期間，鄭州樓市有何波動(dòng)？河南商報(bào)記者隨機(jī)調(diào)查了部分樓盤(pán)及二手房市場(chǎng)。未來(lái)，鄭州樓市走勢(shì)如何？房?jī)r(jià)是否會(huì)得到理性回歸？
鄭州新政
【限購(gòu)】
時(shí)隔5年 再次限購(gòu)
10月1日晚間，鄭州發(fā)布樓市限購(gòu)政策。10月2日起，在鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭州航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)180平方米以下(不含180平方米)的住房。
這里所說(shuō)的住房，包括新建商品住房和二手住房。在住房限購(gòu)政策實(shí)施前已簽約的新建商品住房買賣聯(lián)機(jī)備案合同、已確認(rèn)的存量住房買賣網(wǎng)簽合同，仍按原規(guī)定正常辦理。這是鄭州時(shí)隔5年再次啟動(dòng)限購(gòu)政策。
官方解讀
近期，鄭州市已采取穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列措施，只要大家理性消費(fèi)，針對(duì)目前出現(xiàn)的房屋交易量和房?jī)r(jià)較快上漲勢(shì)頭的限購(gòu)措施就會(huì)盡早結(jié)束，回歸房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的常態(tài)。
【限貸】
貸款首付 門檻提高
鄭州限購(gòu)政策發(fā)布僅過(guò)去兩天，10月3日下午，鄭州再次發(fā)布限貸政策。居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款用于購(gòu)買首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用房，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
居民家庭所購(gòu)買住房位于“鄭政辦[2016]64號(hào)”文件(上述限購(gòu)政策文件)規(guī)定的限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的，如果是首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例為30%；如果是擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付比例為40%。
與之前的“首套房20%、二套房30%”的貸款首付最低比例相比，此次限貸政策提高了貸款準(zhǔn)入條件。
這意味著，老百姓購(gòu)買一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子，首付款預(yù)計(jì)需要多拿出20萬(wàn)元。
官方解讀
今年以來(lái)，鄭州市房屋交易量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的情況，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，鄭州市政府辦公廳發(fā)布實(shí)施限購(gòu)政策。為加強(qiáng)和改善居民家庭首套普通自住房的購(gòu)房信貸服務(wù)，根據(jù)“差別化住房信貸”“調(diào)整個(gè)人住房貸款政策”等相關(guān)文件精神，鄭州做出信貸政策調(diào)整決定。
【房管局】
只要市場(chǎng)存在異常
調(diào)控就會(huì)持續(xù)
對(duì)于市場(chǎng)，顯然，鄭州將告別眼下的瘋狂，在限購(gòu)限貸之后，鄭州的市場(chǎng)將開(kāi)始真正回歸理性和平靜。
對(duì)此，鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人在為鄭州各大房企及房產(chǎn)中介公司老總開(kāi)會(huì)時(shí)表示，以后，只要市場(chǎng)存在異常，調(diào)控就會(huì)持續(xù)，甚至?xí)粩嗉哟罅Χ龋Ｍ蠹夜餐?，使鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸到正常軌道中來(lái)。
全國(guó)形勢(shì)
【盤(pán)點(diǎn)】
這個(gè)長(zhǎng)假前后
全國(guó)20城市調(diào)控
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自9月30日晚間至10月7日，除了鄭州外，全國(guó)還有北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策；10月6日，珠海、東莞和福州重啟限購(gòu)限貸；10月7日晚間，佛山發(fā)布限購(gòu)政策，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到20個(gè)。
有媒體分析指出，這意味著去年“330”樓市新政以來(lái)全面寬松政策迎來(lái)拐點(diǎn)，樓市或?qū)⒔禍亍?/span>
【業(yè)內(nèi)解讀】
“雙限”是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)
“限購(gòu)的目的是穩(wěn)房?jī)r(jià)，而不是降房?jī)r(jià)，限貸也是一樣。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，穩(wěn)房?jī)r(jià)必須做到三點(diǎn)。
非理性漲上去的樓盤(pán)房?jī)r(jià)必須降下來(lái)；醞釀或計(jì)劃出臺(tái)借勢(shì)漲價(jià)方案的開(kāi)發(fā)商必須懸崖勒馬；未來(lái)任何開(kāi)發(fā)商都必須在保持鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上制定發(fā)展策略，尤其是價(jià)格策略。
未來(lái)，鄭州是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)類似的地產(chǎn)調(diào)控政策？宋向清認(rèn)為，這是鄭州市目前對(duì)樓市可以采取的較好策略，可以持續(xù)一段較長(zhǎng)時(shí)間，如果未來(lái)樓市沒(méi)有明顯的逆政策導(dǎo)向而大漲的現(xiàn)象，這些政策就足夠了，無(wú)需加碼。
“樓市調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，講究策略、運(yùn)用技術(shù)的同時(shí)，也要認(rèn)識(shí)到它還是一門行政藝術(shù)，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說(shuō)，“畢竟政府在遏制房?jī)r(jià)大漲的同時(shí)，還要防止房?jī)r(jià)大跌或樓市長(zhǎng)期低迷。”
王牌智庫(kù)首席專家上官同君也認(rèn)為，當(dāng)前政府出手調(diào)控樓市，應(yīng)圍繞扼制樓市恐慌入手，因此，除鄭九條、鄭州市增加土地供應(yīng)、限購(gòu)、限貸四組合聯(lián)手調(diào)控外，國(guó)家層面及地方政府還應(yīng)該出手打擊房地產(chǎn)違規(guī)營(yíng)銷，有必要重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)營(yíng)銷導(dǎo)入陽(yáng)光銷售工程，即公開(kāi)房?jī)r(jià)、公開(kāi)房源、公開(kāi)優(yōu)惠、公開(kāi)承諾。
“政府用數(shù)字解讀一個(gè)真實(shí)的樓市，房企嚴(yán)守道德底線，不發(fā)樓市恐慌財(cái)，這些還需要持續(xù)專業(yè)引導(dǎo)，任重而道遠(yuǎn)。”上官同君說(shuō)。
【展望】
限購(gòu)之后 房?jī)r(jià)會(huì)降嗎
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)橫向研究了本輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的“熱點(diǎn)城市”，這其中就包括鄭州。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，為什么政策會(huì)如此密集，說(shuō)明此類政策的制定是在住房管理部門的統(tǒng)一指揮下進(jìn)行的，體現(xiàn)了各城市的調(diào)控目標(biāo)是基本吻合的，體現(xiàn)了住房管理部門在全國(guó)各大城市正努力布局“政策網(wǎng)”。政策的出臺(tái)主要是針對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是最直接的目的。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，各類城市從靜悄悄發(fā)布政策到高調(diào)發(fā)布政策，或暗示年底前會(huì)有一次全國(guó)性的城市控制房?jī)r(jià)的政績(jī)考核，所以各類城市近期都不敢懈怠。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期看，恐慌性購(gòu)房需求會(huì)積極釋放，即加快網(wǎng)簽會(huì)成為一個(gè)主導(dǎo)的策略；中期看，年底前市場(chǎng)需求依然是屬于高位的，尤其部分房企會(huì)加快推盤(pán)，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期大。到了明年，市場(chǎng)成交量或會(huì)下滑；長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱，同時(shí)要警惕各類規(guī)避政策的新做法。 |
