北京商品房交易中的貸款首付比例再度升高。昨天，本市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下稱“京八條”）。即日起，本市將施行差別化住房信貸政策，按照是否屬于普宅、是否屬于二套房而劃分為四檔，其中二套非普宅的首付比最高，為不低于70%。業(yè)界分析，新政主要針對(duì)投資投機(jī)客群，提高投資門(mén)檻的同時(shí)降低投資回報(bào)率，預(yù)計(jì)對(duì)二手房市場(chǎng)將產(chǎn)生明顯的降溫效果。

　　首套房首付比依房子而定

　　根據(jù)“京八條”，今后貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的貸款比例與認(rèn)定條件有較大調(diào)整。

　　如果是購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，首付款比例不低于35%；如果是購(gòu)買(mǎi)非普通自住房，首付款比例不低于40%。

　　需要注意的是，這里面的“自住房”并非是“自住型商品房”的簡(jiǎn)稱，而是平時(shí)常說(shuō)的商品住宅。至于是否“普通”，此前已經(jīng)有相關(guān)限定條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，普通住宅需要同時(shí)滿足三大條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　2014年，本市也曾發(fā)布過(guò)普通住房的價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)為468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

　　評(píng)

　　有望擠壓掉恐慌入市者

　　“對(duì)于有能力支付的購(gòu)房人，5%的首付比例抬高影響不是很大。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，提高這5%，其實(shí)主要是為了擠壓掉一部分恐慌入市購(gòu)房人。他們本來(lái)計(jì)劃未來(lái)買(mǎi)房，但看到近來(lái)瘋漲的房?jī)r(jià)，湊錢(qián)買(mǎi)房，甚至通過(guò)首付貸、信用抵押等方式緊急入市。但實(shí)際上，對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房后還款壓力會(huì)較大。

　　二套房商貸“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　在此之前，本市對(duì)于二套房貸款首付比也定為50%。只不過(guò)，此前本市對(duì)于“二套房”的界定所執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，也就是如果首套房的貸款還清，再購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)依然執(zhí)行首套房的首付比。然而，這項(xiàng)新政發(fā)布后，使用商業(yè)貸款購(gòu)二套房則是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，無(wú)論是否還清，均按照50%的比例繳納首付款。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房購(gòu)房者人群中，“連環(huán)單”比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是其中賣(mài)掉一套房再買(mǎi)的改善型購(gòu)房者占比接近50%。這種情況下，信貸政策的變化對(duì)市場(chǎng)影響非常大。

　　“按首置、二套和普通、非普把貸款首付比例劃分成四檔，也避免了過(guò)度使用杠桿炒房和過(guò)度購(gòu)房，照顧了自住型需求。”胡景暉說(shuō)。

　　評(píng)

　　個(gè)別地區(qū)二手房或降價(jià)

　　“對(duì)比來(lái)看，該項(xiàng)政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的降溫效果將更為顯著。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，二手房是根據(jù)評(píng)估價(jià)格決定貸款額度，隨著今年二手房?jī)r(jià)格的較快上漲，實(shí)際成交價(jià)的增速已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際評(píng)估價(jià)格的漲幅。在本輪調(diào)控前，北京二手住宅的實(shí)際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%至60%，隨著政策落地，預(yù)計(jì)二手住宅的實(shí)際首付比例將會(huì)進(jìn)一步提升，有可能達(dá)到50%至70%，這將抑制二手購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)部分今年漲速過(guò)快的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)或回落。

　　中低價(jià)中小戶型將加大供應(yīng)

　　在首付比例上進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，本市仍將兼顧剛需購(gòu)房需求。記者在“京八條”中看到，“9070”政策被再度重申。

　　在供地方面，本市將積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，并結(jié)合年度土地供應(yīng)計(jì)劃，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，在滿足剛性住房需求的同時(shí)，兼顧滿足改善性住房需求。

　　在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，本市將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

　　而對(duì)于不少年輕購(gòu)房族更關(guān)注的自住型商品房，也將加大供應(yīng)。“京八條”披露，為有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。