自4月推出延慶地塊之后,昨天,北京規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站新增5宗住宅用地掛牌,其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地,另外1宗則位于大興黃村興華大街。

　　新地塊成“必爭(zhēng)之地”

　　今年4月29日,北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地掛牌后,北京的商住用地便沉寂了。

　　不過(guò),商品房住宅用地(此前掛出的亦莊X84R3地塊全部為自住房用地)再次亮相。北京規(guī)劃國(guó)土委信息顯示,新推出的5宗地都將在11月2日成交,規(guī)劃建筑面積合計(jì)71.13萬(wàn)平方米,起價(jià)已經(jīng)達(dá)到166.1億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)地塊最后成交將超過(guò)200億元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,目前北京商品住宅庫(kù)存量已降至64446套,北京商品住宅市場(chǎng)供求矛盾加劇、庫(kù)存不足的現(xiàn)狀,亟待推出住宅用地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,平抑恐慌心態(tài)。此次北京國(guó)土部門一次性推出5宗住宅用地,相信有類似的考量。

　　此次掛牌的4宗海淀北部地塊均地處永豐產(chǎn)業(yè)基地,南鄰海淀老牌獨(dú)棟別墅社區(qū)頤豐莊園,西部毗鄰多個(gè)農(nóng)業(yè)科技示范園,區(qū)域內(nèi)高端居住氛圍濃厚,且綠化率較高。而海淀北部在售的五礦萬(wàn)科如園,目前售價(jià)已達(dá)到90000-95000元/平方米。

　　另一宗黃村興華大街地塊所處的大興黃村區(qū)域由于開(kāi)發(fā)較早,目前已基本沒(méi)有新房項(xiàng)目在售,并且該區(qū)域今年2月出讓的一宗住宅用地實(shí)際樓面價(jià)已高達(dá)47000元/平方米。

　　郭毅認(rèn)為,本次推出的5宗地塊,除其中一宗位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地用于建設(shè)公租房和自住房?jī)深愓叻恐?其余4宗地塊均處成熟區(qū)域、具備優(yōu)越的先天優(yōu)勢(shì),必然會(huì)是房企“兵家必爭(zhēng)之地”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,在此之前,北京出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的土地市場(chǎng)斷頓,導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14,很多企業(yè)期待土地市場(chǎng)開(kāi)閘。

　　土地出讓或現(xiàn)新模式

　　在掛牌地塊的同時(shí),北京規(guī)劃國(guó)土委昨天發(fā)布政策稱,下一步將繼續(xù)加大自住房供應(yīng)及中小套型商品房供應(yīng),同時(shí)兼顧改善住宅需求。

　　昨天掛牌供應(yīng)的5宗地,住宅部分除自住房用地外,基本全部執(zhí)行90/70政策(套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上)。

　　郭毅分析,此次一次性推出5宗地塊,其中4宗商品住宅地塊并未如此前一樣,明確達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后競(jìng)建政策房面積,預(yù)示有可能在醞釀新一輪的限制性政策,從而防止高價(jià)地和高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延,也避免因此讓市場(chǎng)產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,催升投資投機(jī)需求。

　　而從唯一的一宗自住房地塊來(lái)看,該宗海淀北部HD00-0401-0146地塊除配建36000平方米“公共租賃住房”外,居住剩余建筑規(guī)模全部建設(shè)“自住型商品住房”(最大套型面積90平方米),銷售限價(jià)已高達(dá)35000元/平方米。這一限價(jià)也超過(guò)豐臺(tái)白盆窯地塊29000元/平方米的限價(jià),成為北京最貴自住房。

　　郭毅分析,自住房?jī)r(jià)格的上調(diào)是基于普宅市場(chǎng)整體價(jià)格的不斷走高,而按照“低于周邊商品住房30%”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,該宗地塊35000元/平方米的限價(jià)仍然優(yōu)勢(shì)巨大。

　　另外,郭毅認(rèn)為,從8月底掛牌的亦莊純自住房地塊,以及這批土地出讓特點(diǎn)來(lái)看,北京土地市場(chǎng)出讓模式將現(xiàn)重大調(diào)整。延續(xù)了近3年的商品住宅配建政策房的土地出讓模式已出現(xiàn)終結(jié)跡象,政策房開(kāi)始從商品住宅地塊當(dāng)中剝離出來(lái)單獨(dú)出讓,未來(lái)也將形成單獨(dú)的政策房社區(qū)。