將城市地下空間納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理是我國(guó)正在推進(jìn)的工作,然而記者近日調(diào)查了解到,在許多城市,業(yè)主購(gòu)買(mǎi)小區(qū)地下車(chē)位后拿到的權(quán)利憑證五花八門(mén),這不僅給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)了一定程度的麻煩,也導(dǎo)致車(chē)位產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生。

　　五花八門(mén):一樣花錢(qián)買(mǎi)車(chē)位 憑證大不同

　　近日,萬(wàn)人小區(qū)天津陽(yáng)光100國(guó)際新城開(kāi)發(fā)商對(duì)該小區(qū)地下車(chē)位“只售不租”引起業(yè)主不滿(mǎn)。許多業(yè)主表示,并不是不愿意買(mǎi)車(chē)位,而是擔(dān)心花十幾萬(wàn)元買(mǎi)不到保障。

　　原來(lái),業(yè)主購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)地下車(chē)位得到的并不是產(chǎn)權(quán)證,而是一份《地下車(chē)庫(kù)泊位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,寫(xiě)明業(yè)主獲得與土地出讓年限一致的“使用權(quán)”。銷(xiāo)售人員表示,在天津以及其他許多城市,業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位后都不能單獨(dú)給車(chē)位辦理權(quán)屬登記,自然也不能取得車(chē)位所有權(quán)證。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),許多城市的業(yè)主往往要花十幾萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位。在廣州、深圳等地,一些地下車(chē)位售價(jià)甚至高達(dá)50萬(wàn)元以上。但是,業(yè)主們拿到的權(quán)利憑證五花八門(mén)。

　　居住在杭州東方花城小區(qū)的徐女士花15萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一份《地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓協(xié)議(人防)》,協(xié)議上寫(xiě)明該車(chē)位“位于人防范圍內(nèi)”“無(wú)法辦理所有權(quán)證”,權(quán)利期限也未寫(xiě)明。

　　天津融匯北苑小區(qū)業(yè)主武先生以17萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了地下車(chē)位,與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,“使用期限與所購(gòu)房屋土地使用年限相同”。

　　然而同樣是敞開(kāi)式地下車(chē)位,在北京海淀區(qū)某小區(qū)居住的李女士卻有車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證,這個(gè)產(chǎn)權(quán)證與商品房的一樣,規(guī)劃用途一項(xiàng)寫(xiě)著“車(chē)位”,共有情況寫(xiě)著“單獨(dú)所有”。

　　無(wú)獨(dú)有偶,居住在江蘇泰州美好上郡小區(qū)的趙先生的車(chē)位也有產(chǎn)權(quán)證,與商品房產(chǎn)權(quán)同記在一本所有權(quán)證上。

　　爭(zhēng)議紛紛:地下車(chē)位該歸誰(shuí)?

　　并不相同的地下車(chē)位權(quán)利憑證,對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益能否起到有效保障?

　　一般認(rèn)為,地下車(chē)位在出售前,其初始所有權(quán)權(quán)屬有三種情況:在人防工程上建造的車(chē)位,其所有權(quán)屬于國(guó)家;納入公攤面積的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有;開(kāi)發(fā)商按規(guī)劃建設(shè)并取得產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。

　　多位法律專(zhuān)家認(rèn)為,人防工程不能辦理產(chǎn)權(quán)證,而住建部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定,“凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分”,把獨(dú)立使用的地下停車(chē)位計(jì)入公攤面積本身是開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為。

　　所以,前兩種拿不到車(chē)位產(chǎn)權(quán)證的情況雖然有爭(zhēng)議,但比較容易厘清,目前權(quán)屬確認(rèn)爭(zhēng)議最多的是第三種情況,即開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)權(quán)卻不能進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　天津陽(yáng)光100小區(qū)開(kāi)發(fā)商向記者出示了其分標(biāo)段的多個(gè)地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)證,并表示自己不能出售所有權(quán)也是在與房管部門(mén)協(xié)調(diào)后的“無(wú)奈之舉”。

　　記者就此問(wèn)題向天津市國(guó)土資源和房屋管理局進(jìn)行求證,相關(guān)工作人員表示,產(chǎn)權(quán)登記一般需要有獨(dú)立的門(mén)牌號(hào)碼,目前天津?qū)](méi)有隔斷的、敞開(kāi)的地下車(chē)位,一般不予辦理銷(xiāo)售許可,開(kāi)發(fā)商取得的《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》銷(xiāo)售范圍本來(lái)就不包含這種地下車(chē)位,因而不能出售它的產(chǎn)權(quán)。

　　記者了解到,關(guān)于地下車(chē)位的銷(xiāo)售許可,上海、北京、南京等地做出過(guò)較為明確的規(guī)定,一些地區(qū)在《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》上明確列出地下車(chē)位面積,但還有許多地區(qū)在這方面并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。

　　相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為,商品房銷(xiāo)售許可證規(guī)定的銷(xiāo)售范圍應(yīng)該是一個(gè)整體,包括小區(qū)內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,都可以銷(xiāo)售,不應(yīng)把地上地下分割對(duì)待。

　　理順權(quán)屬:在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度下

　　日前,住建部和國(guó)土部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》,明確提及“規(guī)范辦理停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)手續(xù)”“停車(chē)場(chǎng)權(quán)利人可以依法向停車(chē)場(chǎng)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)”。這被認(rèn)為是停車(chē)場(chǎng)走向權(quán)屬規(guī)范的重要一步。

　　“明確對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,就是把停車(chē)場(chǎng)當(dāng)成了一個(gè)獨(dú)立的物權(quán),對(duì)其法律關(guān)系界定更為清晰了。”南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)陳耀東說(shuō)。

　　然而,該文件并未提及業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的單獨(dú)車(chē)位如何登記。

　　今年5月,住建部發(fā)布的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出:“對(duì)已有和在建地下空間進(jìn)行分類(lèi)和信息收集,并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理”。記者查閱《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》看到,“地下車(chē)庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間”是列入其中的不動(dòng)產(chǎn)單元。

　　陳耀東表示,開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位屬于具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間,如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后拿不到產(chǎn)權(quán),也就是所有權(quán),則業(yè)主的這部分不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上無(wú)法進(jìn)行登記。

　　據(jù)了解,目前,在開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下,有獨(dú)立隔斷的地下車(chē)位一般可以辦理分割的產(chǎn)權(quán)登記,而對(duì)于畫(huà)線的、敞開(kāi)式地下車(chē)位,有的業(yè)主拿到了產(chǎn)權(quán)證,有的卻拿不到。

　　物權(quán)法第六章規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分,具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用,能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”的車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分。

　　陳耀東認(rèn)為,敞開(kāi)的地下車(chē)位通過(guò)畫(huà)線等方式完全可以獨(dú)立地、排他地使用,是專(zhuān)有部分,業(yè)主應(yīng)當(dāng)能夠獲得車(chē)位所有權(quán),進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　多位專(zhuān)家表示,我國(guó)正在推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,關(guān)于地下車(chē)位權(quán)屬的認(rèn)定不應(yīng)繼續(xù)含糊不清,有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快對(duì)符合法定條件的地下車(chē)位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,并制定相對(duì)統(tǒng)一規(guī)范的登記證書(shū),既保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn),也有利于厘清整個(gè)社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)狀況。