每天早晨，電梯門打開，一擁而入的全是等待上班的辦公族，讓人分不清這里是住宅還是寫字樓。

　　曾經(jīng)一度，由于經(jīng)營成本低，北京很流行在住宅樓里辦公，也留下來不少“住改商”的老樓。今年，低迷的經(jīng)濟形勢下，一些小公司慢慢撤出住宅樓，老樓的業(yè)主們這時才發(fā)現(xiàn)，雖然同為70年產(chǎn)權(quán)，改了商的住宅樓卻著實賣不上價。中介人士表示，“住改商”的房子投資收益至少要低出30%。

　　“一改五”后面臨限購

　　“住改商”，一度在北京很流行，業(yè)主鄭先生也是在那會兒湊的熱鬧，在北二環(huán)區(qū)域投資了一個“住改商”的小區(qū)。“當(dāng)時出手想的是租客穩(wěn)定，出租收益有保障。”鄭先生告訴記者，近十年前，北京還沒有住宅“限購”政策，他便一次性買了一層樓中的5套小房子，將其改造后變成一套大辦公室，以方便對外出租。

　　一直以來，這種改了商的老住宅樓，出租率都較為穩(wěn)定。直到去年末開始，也許是受到經(jīng)濟大形勢低迷的影響，也許是受到層出不窮、次第新生的創(chuàng)業(yè)類孵化器的沖擊，鄭先生發(fā)現(xiàn)，找靠譜租客變得有困難了。“原來租了幾年的一家小公司，老板說經(jīng)濟不好不想做了，換了一個租客，也是小公司，租了幾個月，又說辦公環(huán)境不理想，轉(zhuǎn)身去孵化器了。”

　　一來二去下，鄭先生動了賣房、兌現(xiàn)投資收益的念頭。大約1個月前，他將“辦公室”在中介機構(gòu)掛牌出售，才了解到事易時移，原先是“香餑餑”的改商住宅樓，如今在二手房市場已不好出手，周邊住宅掛價已經(jīng)到了70000元/平方米，他這套房子僅僅報價35000元/平方米，卻依然找不到看房人。

　　“‘住改商’的買家不好找。”鄭先生告訴記者，按照經(jīng)紀(jì)人的說法，純粹想買個住宅自住的購房人，一看到每天早晚上下班高峰時的電梯擁擠狀況，想到旁邊住的都是辦公的人，就提不起購房的意愿。而能接受旁邊一樣是辦公人群的小公司經(jīng)營者，如今卻不太愛租這種老住宅樓。

　　當(dāng)然，更大的難題是購房資質(zhì)的門檻。由于是“五套改一套”，這間辦公室其實是有5個房本，在北京實行“限購”政策之下，沒有任何一個個人能夠一次性買下5套房，除非他愿意將一套房子改造回五套房子單獨出售，或者是買家以公司名義購買。一套改回五套，這筆改造費用不菲；而由于以公司名義買房需要繳納的稅款較多，中介公司又會勸說鄭先生再將價格降一降。

　　“‘五改一’原本是為了方便投資，如今反而成了收益兌現(xiàn)的絆腳石。”鄭先生頗為無奈地說，多年前購房時他怎么也沒想到，如今“住改商”的房子出手會那么難。

　　賣價只有周邊小區(qū)一半

　　擁有類似煩惱的并不止鄭先生一人。業(yè)主許女士不久前就“割肉”賣掉了自己名下一套改了商的老房子。

　　自己開著一家小公司的許女士，多年前選擇這個住宅樓時，看中的就是它可以拿來注冊辦公，而且售價比周邊那些純粹的70產(chǎn)權(quán)住宅樓要便宜不少，“可自用可投資”。

　　去年下半年，由于生意越來越不景氣，賠的錢越來越多，許女士狠心關(guān)掉了公司，原本拿來作為辦公地點的這套三居室的老房子，也就變得沒了“用武之地”。“既然不用它辦公了，干脆賣掉換回收益吧。”對于朋友給她出的主意，許女士欣然接受。

　　“北四環(huán)周邊的住宅樓，那種老破舊，單價早都超過50000元/平方米了，我報35000元/平方米上下，應(yīng)該算是很便宜了，還不分分鐘賣掉。”去中介機構(gòu)掛牌前，許女士對出售前景很有信心，想象著會有很多看房人主動請求看房，幾個人爭搶一套房，她興許還能把賣價提高點兒。

　　然而，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。待她真的將房子掛牌之后，整整三四個月的時間，偶爾有人看房，可卻沒有一個愿意出手買下的人?？捶咳送且豢吹秸麠潣抢锒际枪?，就搖搖頭落荒而逃。

　　無奈之下，許女士只能“割肉”降價，35000元/平方米、32000元/平方米、30000元/平方米……一路下調(diào)價格，直到降到27000元/平方米都不到，才算找到一個愿意出手的買房人。

　　“100多平方米的三居室，才賣了200多萬元。”許女士算了算賬，刨除當(dāng)初的買入成本、裝修成本和這些年的維護成本，這套房子竟然幾乎沒有給她帶來多少收益。與之相對比的，是她在差不多同時期在望京買入的一套房子，純住宅樓，現(xiàn)在的市場價已經(jīng)是她當(dāng)年買入價的近9倍。

　　“以后我可就知道了，這種‘住改商’的房子不能投資。”許女士笑說，吃一塹長一智，提醒自己以后投資時要長長心眼，“只是，為什么‘住改商’的房子投資收益這么低呢？”

　　新形勢下“住改商”不再流行

　　曾經(jīng)一度，“住改商”在北京市場非常流行，北京市五環(huán)以內(nèi)至今還保留著不少“住改商”的老樓。直到2007年，北京加強對于住宅注冊公司的管理后，“住改商”才慢慢不再流行。

　　當(dāng)時，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，有關(guān)房屋用途應(yīng)當(dāng)與經(jīng)營用途一致的規(guī)定，如果將居住用途的房屋(樓房或平房)注冊經(jīng)營場所的，需要先向房屋所在地的房屋管理部門申請將住宅改變商業(yè)用途后，再經(jīng)當(dāng)?shù)鼐游瘯驑I(yè)委會同意，才能作為經(jīng)營場所登記辦照。

　　“過去，由于物業(yè)費、用水用電等收費都和普通住宅一樣，住宅小區(qū)拿來注冊為辦公地點，對一些小公司來說吸引力較大。”一位中介人士告訴記者，由于寫字樓租金較高，自創(chuàng)型的小公司無力承擔(dān)，辦公條件較差但性價比較高的住宅，便成了這些小公司的替代之選。

　　“但是，這幾年，隨著住宅注冊公司管理的嚴(yán)格，普通住宅無法再進行辦公注冊，這類‘住改商’的房子，在市場中的吸引力也有所下降。”中介人士也提到，另一方面，隨著創(chuàng)業(yè)成為流行，各種面向小型公司的孵化器、集中辦公、共享辦公也層出不窮。這類辦公地點租金不高，還提供注冊等一條龍服務(wù)，也吸引走了一部分人群。

　　“尤其是想要做大的創(chuàng)業(yè)型公司，積累一段時間后，會更加注重公司形象和圈層文化，更愿意去孵化器、共享辦公地點。”該中介人士表示，實體經(jīng)濟形勢不好和新的競爭者的涌入，是一些業(yè)主感到房子比以前難租的原因。

　　“住改商”投資收益至少低30%

　　出租形勢變難，出售為何價格也比較低呢？記者就此也咨詢了專業(yè)人士。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，改了商的住宅樓，雖然從產(chǎn)權(quán)上來說仍是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但相比民宅，辦公人群的大量聚集，增加了住宅的物業(yè)管理難度，換句話說，降低了整體住宅的物業(yè)價值。而物業(yè)對于房屋售價也是有影響的。“通常情況下，‘住改商’的房子投資收益率至少要比純粹的民用住宅低出30%。”張大偉給出了一個估算值。

　　“其實，并非所有類型的房屋都能有高回報收益。”張大偉也表示，購房人在購買房屋時，還應(yīng)該三思而后行，不要一味只聽取經(jīng)紀(jì)人或賣房人的說法，“尤其是這種‘住改商’的房子，因為民宅注冊辦公已經(jīng)被嚴(yán)格監(jiān)管，若是買來純粹投資或者打算再做辦公地點，必須考慮清楚。”