一直以來(lái)，市場(chǎng)上定位為中高端改善的樓盤，通常都會(huì)盡可能減少中小戶型的數(shù)量。前幾年，杭州單價(jià)在3萬(wàn)元以上的“改善盤”，如果打造90m2左右的戶型，很難符合改善人群“以小換大”的需求，相比大戶型要難賣一些。

不過(guò)今年以來(lái)，隨著杭州樓市行情的變化，小戶型特別是中高端項(xiàng)目的小戶型，卻比大戶型更好賣了。不少單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的樓盤，小戶型成交比例較去年有明顯提升；個(gè)別項(xiàng)目中小戶型定價(jià)甚至高于大戶型。例如濱江錦繡之城，其最小戶型110m2，單價(jià)要高于127m2戶型，并且一房難求。

中小戶型走俏的背后，一個(gè)重要因素是投資客的涌入；而對(duì)于一些自住改善人群來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)上漲，也轉(zhuǎn)而選擇了小戶型。

某樓盤90m2戶型銷售占比

從18.5%漲到80%

南星板塊的金隅學(xué)府在2013年拿地時(shí)，“70/90”政策還未放開，雖然定位為中高端樓盤，但整個(gè)項(xiàng)目90m2房源比例超過(guò)50%。

一開始，金隅學(xué)府小戶型的銷售情況并不理想。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，金隅學(xué)府2015年共成交72套，其中90m2以下僅17套，占18.5%；而2016年1月1日至8月28日，該樓盤成交的288房源中，90m2以下戶型多達(dá)229套，占比80%。

其他一些中高端樓盤也出現(xiàn)類似情況。融信·杭州公館2015年成交的房源中，70~90m2戶型占30%，而今年以來(lái)這一比例上升至58%。世茂·天宸今年以來(lái)90m2以下戶型成交占比，由2015年的55%提升至64%。

申花板塊的幾個(gè)新盤中，小戶型備受青睞。作為去年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的板塊之一，申花今年一有90m2小戶型入市，銷售都異?；鸨＞琵垈}(cāng)·瓏璽一期房源售罄后，后續(xù)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)漲到35000元/m2以上，但購(gòu)買小戶型的客戶量一直很大。

而濱江·錦繡之城，其最小面積的110m2售價(jià)已經(jīng)超過(guò)了大戶型。一期推出的房源110m2單價(jià)平均在45000元/m2，而126m2戶型單價(jià)僅4萬(wàn)出頭。從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，110m2戶型還出現(xiàn)一房難求的局面。置業(yè)顧問(wèn)小楊告訴記者，110m2戶型的得房率較高，總價(jià)相對(duì)較低，所以意向客戶比較多。

在浙報(bào)地產(chǎn)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，這是市場(chǎng)上行發(fā)展的一個(gè)結(jié)果。“像上海、香港這種房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟、寸土寸金的城市，不少90m2戶型也是豪宅，并且都受到市場(chǎng)認(rèn)可。”丁建剛說(shuō)。

投資客專挑小戶型

有人一口氣買下四套

今年以來(lái)，杭州市場(chǎng)中的投資客比例大大增加，而他們大多都挑選小戶型出手。

金隅學(xué)府項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人丁宏誠(chéng)表示，今年購(gòu)買90m2的客戶群與去年相比，發(fā)生了很大變化。去年購(gòu)買90m2房源的客戶結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，大部分是沖著學(xué)區(qū)來(lái)的自住客群。而今年，客戶結(jié)構(gòu)豐富了很多，尤其是投資客頻繁出現(xiàn)，比例上升。從金隅學(xué)府的成交情況來(lái)看，投資需求的比例明顯上升，低總價(jià)的小戶型成為投資客的首選；另外，還有部分購(gòu)房者是為還沒(méi)畢業(yè)或剛畢業(yè)的子女提前購(gòu)買。

世茂天宸的90m2中也有不少投資客群，有人還不止買一套。企劃經(jīng)理李延告訴記者，6月底就有一個(gè)溫州籍購(gòu)房者，一次性購(gòu)買了4套90m2戶型，還當(dāng)場(chǎng)打電話叫來(lái)朋友也認(rèn)購(gòu)了一套。還有不少客戶一次性入手2套90m2戶型。“這些投資客基本上都是看好區(qū)域價(jià)值和接下來(lái)的行情，打算長(zhǎng)期持有的。”李延說(shuō)。

九龍倉(cāng)瓏璽項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人告訴記者，瓏璽售出的房源中，投資客在89m2戶型中所占的比例，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于124m2戶型。

透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，小戶型的需求增大一個(gè)很重要的原因在于，眼下的市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去幾年自住型需求為主導(dǎo)，過(guò)渡到投資需求為主導(dǎo)。根據(jù)透明研究院統(tǒng)計(jì)，杭州近期成交的房源中，約百分之30%是外地客購(gòu)買，另外，杭州本地人成交的房源中，又有一部分是出于保值或投資需求購(gòu)買的，因此粗略估計(jì)，杭州整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)有50~60%是投資客。而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，自然更傾向于總價(jià)較低的90m2戶型，投入成本相對(duì)較低，出手也更容易。

房?jī)r(jià)上漲

改善人群溢出到小戶型

除了投資客以外，還有一部分是自住需求，包括從大戶型“溢出”的需求。方張接指出，目前杭州整體價(jià)格基準(zhǔn)提高，同時(shí)市場(chǎng)上單價(jià)3萬(wàn)元以上的小戶型可售房源基數(shù)增大。當(dāng)預(yù)算不夠買大戶型時(shí)，購(gòu)房者也會(huì)適時(shí)地作出需求調(diào)整，直接造成了高單價(jià)小戶型成交量增大。

雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，市場(chǎng)價(jià)格提升后，一部分首次置業(yè)、原本考慮購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者，如果希望留在原來(lái)中意的板塊內(nèi)，又不希望降低居住品質(zhì)，就會(huì)調(diào)低對(duì)面積的預(yù)期。

我們來(lái)算一筆賬，申花板塊某樓盤，4月份120~140m2戶型成交均價(jià)25300元/m2，總價(jià)約在310萬(wàn)元左右。而8月份該面積段成交均價(jià)已經(jīng)上漲至31000元/m2，平均總價(jià)漲了至少70多萬(wàn)元。接下來(lái)該項(xiàng)目加推的90m2戶型預(yù)計(jì)34000元/m2，算下來(lái)總價(jià)幾乎與4月份的124m2持平。也就是說(shuō)，在熱門板塊，上半年預(yù)算300多萬(wàn)元購(gòu)買120多m2改善型房源的購(gòu)房者，到了現(xiàn)在，如果預(yù)算不提高，也只能買90m2的小戶型了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通常對(duì)于房?jī)r(jià)較低的剛需樓盤，購(gòu)房者是以單價(jià)作為考量標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閱蝺r(jià)基數(shù)較低，稍微漲一點(diǎn)價(jià)格，看起來(lái)變化就很大，而對(duì)于核心板塊和高端的樓盤來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者是以總價(jià)邏輯來(lái)判斷的，所以他們對(duì)于單價(jià)的敏感度沒(méi)有那么高，總價(jià)才是下單與否的決定標(biāo)準(zhǔn)。