“堅決不再新增商住，堅決不開商住改住宅的口子，已批違建的圖紙一律重新再審！”近日，一份關(guān)于《穩(wěn)定本市房地產(chǎn)市場的請示》（以下簡稱“《請示》”）擬辦內(nèi)容傳出，如果此言成真，或?qū)⒁馕吨本┥套鞘袑⒚媾R凍結(jié)。

　　實際上，“商改住”一直以來是房地產(chǎn)行業(yè)的“尷尬”。40年或50年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)搖身一變以住宅形式公開銷售已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密?！吨袊?jīng)營報》記者近日走訪北京石景山區(qū)多個項目發(fā)現(xiàn)，屢禁不止的“商改住”仍然大行其道。

　　商住從緊？

　　“堅決不能再新增商住，商辦用地暫停上市，堅決不開商住改住宅的口子。土地供應(yīng)可放量，但不能出地王。沒建的商住樓將重新開會研究，對已批未建圖紙一律重新再審。發(fā)現(xiàn)疑似問題將整改，對違法銷售企業(yè)將起訴。”一份關(guān)于嚴(yán)控北京商住樓市的《請示》擬辦內(nèi)容流傳于網(wǎng)絡(luò)，《中國經(jīng)營報》記者注意到，該文件的流出是來自于一場由官方組織的研討會。

　　消息稱，本次召開的會議所提出的關(guān)于“嚴(yán)控商住市場”的思路是，以開工建設(shè)為時點，只要項目未開工建設(shè)，即使已經(jīng)通過區(qū)里有關(guān)部門審批的，其項目規(guī)劃設(shè)計方案仍需要重新審定，發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)規(guī)定的，都要調(diào)整有關(guān)規(guī)劃設(shè)計方案。據(jù)《新京報》證實，目前只是會議探討的內(nèi)容，大家在會上提出，可以將現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目分為拿到地但未開工的、開工但未預(yù)售的、已開工但未竣工的、已銷售的四類，“提出除了已銷售的這一類項目之外，其他三類的一切手續(xù)可以停辦，未開工的要暫緩發(fā)開工證，重審規(guī)劃方案；已開工的可以暫時停工，重新審查施工圖設(shè)計、規(guī)劃、開工方案等，確保不進行商改住。”

　　另外，會議也研究對尚未供地的商業(yè)類項目在后續(xù)供地中進行規(guī)范，加入后期追責(zé)責(zé)任；已在施工階段的，可以加強規(guī)劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕商改住，同時房屋登記部門現(xiàn)場踏勘時也需要加強對商改住的檢查。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，其實“商住房”或者“商改住”并非官方認(rèn)可的項目模式，其獲得的土地性質(zhì)原為商業(yè)或公建的非住宅地塊，產(chǎn)權(quán)一般只有50年，但出于住宅市場的需求，尤其是北京，缺口較大，開發(fā)商就將其按照住宅的條件進行設(shè)計建造，此舉并不合規(guī)。

　　就此，記者多次致電北京市住建委，住建委工作人員表示目前并不清楚相關(guān)政策。

　　多樓盤涉嫌違規(guī)“商改住”

　　實際上，商改住現(xiàn)象已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密，一方面北京存在大量無資格的剛需購房者，另一方面開發(fā)商追逐利益，雙方“你情我愿”助推了商住樓市?！吨袊?jīng)營報》記者近日走訪石景山區(qū)多個項目也發(fā)現(xiàn)，“商改住”銷售仍在進行。

　　“我們項目距離地鐵古城站300米，由三棟樓800多套房源組成，層高4.2米，商水商電，明廚帶燃?xì)?。目前北?cè)兩棟已經(jīng)售罄，南側(cè)的300多套房源也已經(jīng)排到400多號。”近期，《中國經(jīng)營報》記者在走訪中海金鑫閣項目時銷售中心負(fù)責(zé)人說，戶型從一居到三居都有，面積最小38平方米，最大70多平方米，捆綁精裝修總價在160萬~360萬元/套不等，今年交房明年入住。

　　在上述負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)記者查驗樣板房過程中，負(fù)責(zé)人表示，中海金鑫閣項目屬于50年產(chǎn)權(quán)的商住房，來此購房的也并非是企事業(yè)單位，全是以投資或自住類型的個人，“中海金鑫閣根本就不適合商業(yè)辦公”。在樣板房中，記者看到，三五十平方米建筑面積被打造成一居或兩居室，廚房、衛(wèi)生間對開，中間挑高后被安裝上夾層成為獨立臥室和儲物間。

　　另外，記者從啟迪香山項目處了解到，該項目總占地2.5萬平方米，總建筑面積15.6萬平方米。其中，北側(cè)住宅部分的建筑面積為4萬平方米，共計700多套房子，價格在5.1萬~5.2萬元左右，全部為LOFT格局。南側(cè)是屬于純商業(yè)辦公的寫字樓。房子全部將于2018年交房，并由開發(fā)商提供精裝修。

　　據(jù)工作人員介紹，啟迪香山項目屬于40~50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)和辦公用地，非70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品，但北側(cè)的住宅部分不僅具備獨立衛(wèi)生間和上下水，甚至還具備通天燃?xì)獾葪l件。據(jù)了解，住宅部分有38~85平方米四種LOFT戶型，除了最小的38平方米戶型沒有天然氣外，其他都具備天燃?xì)狻?ldquo;項目的開發(fā)商是啟迪，是清華大學(xué)四大校企之一。啟迪香山項目算是清華科技園的京西新園區(qū)，承載了清華科技園的溢出功能，將來入駐的企業(yè)也會到這邊來辦公，所以才能開發(fā)住宅產(chǎn)品。之所以我們能拿下這塊地就是和這個有關(guān)系，石景山政府才和我們一拍即合。”

　　據(jù)記者從北京市住建委官網(wǎng)了解到，上述中海金鑫閣和啟迪香山項目分別獲批銷售套數(shù)為928套、765套，目前分別已簽約839套、135套。記者在現(xiàn)場與多位購房者交流后了解到，之所以大家積極進場主要是因剛需用戶無購房資格和近期頻頻傳出北京商住樓要全面限購有關(guān)，“雖然辟謠了，但政策未來會不會轉(zhuǎn)向很難說。”

　　據(jù)了解，中海金鑫閣項目是由北京中海金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中海公司”）開發(fā)，成立日期為2013年2月，注冊資本1000萬元，法人為歐陽國欣，隸屬于中海地產(chǎn)集團有限公司。而啟迪香山項目開發(fā)商為北京啟迪和諧投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“啟迪公司”），注冊資本為3000萬元，法人為陳文斌。“是否是政府重點支持的項目從是否能通燃?xì)饩湍芰私獾健Ａ硗?，從項目公司的注冊名字也可看出，政府重點支持的項目公司一般名字都會帶有‘石景山’這三個字中的任意一兩個字。”同樣是在石景山區(qū)開發(fā)商住項目的業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)營報》記者表示。

　　冒險逐利

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，目前石景山區(qū)或涉及商改住項目10處左右，來自中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010~2015年，石景山區(qū)商住公寓新增供應(yīng)套數(shù)、新增供應(yīng)面積、成交金額分別為1078套、6.27萬平方米、15.61億元；0套、0平方米、0.86億元；316套、2.26萬平方米、2.72億元；0套、0平方米、1.75億元；0套、0平方米、0.48億元；2590套、16.19萬平方米、4.87億元。

　　北京市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅2016年3月，北京市商住市場新增供應(yīng)7312套，同比上漲530%；成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù)。成交均價26979元/平方米，同比上漲24%；成交金額77.77億元，同比上漲508%。財富人生經(jīng)紀(jì)執(zhí)行董事韓樂此前在接受媒體采訪時認(rèn)為，商住產(chǎn)品已經(jīng)從“邊緣”走向了“中心”，從北京樓市的“輔助力量”正式成長為“關(guān)鍵力量”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進此前在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，當(dāng)下房企之所以熱衷“商改住”項目，很大程度上和北京限購政策有關(guān)系。此類“商改住”項目作為規(guī)避限購政策的相對理想的產(chǎn)品，自然受到部分購房者的認(rèn)可。

　　雖然市場需求旺盛，但是早在2011年5月，北京市住建委、發(fā)改委等5部門即已對此表明態(tài)度，并聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強部門聯(lián)動 完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。如果開發(fā)商私自打隔斷并分出多個廳室將不得辦理房產(chǎn)證。有業(yè)內(nèi)人士也表示，原則上商業(yè)性質(zhì)的辦公樓規(guī)劃審批時會設(shè)置一些條件，比如辦公用途建筑嚴(yán)禁使用任何燃?xì)庥镁?，且?yán)禁出現(xiàn)任何明火。

　　“此類物業(yè)相對游離于監(jiān)管部門之外，所以在項目的規(guī)劃和改建方面可能有較大的空間。而這也致使開發(fā)商對此類項目寧可冒風(fēng)險也要追逐利益。開發(fā)商通行的做法就是改變物業(yè)的屬性，在項目的建設(shè)過程中修改規(guī)劃內(nèi)容。而政府部門驗收可能按照既有的程序執(zhí)行，但營銷部門在銷售的時候可能是按照另一個口徑進行，這都可能會使得銷售過程中存在誤導(dǎo)購房者的可能。”嚴(yán)躍進說。

　　資深財經(jīng)法律專家、誠功（北京）律師事務(wù)所律師張桂梅認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使以“不限購”“返租”“精裝修”等為賣點將商業(yè)用房改為住宅進行銷售，購房人購買這樣的“商改住”房屋用于居住往往難以實現(xiàn)目的。根據(jù)《房地產(chǎn)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)，商業(yè)用房與住宅在配套設(shè)施、土地使用年限、貸款與稅收優(yōu)惠、房屋產(chǎn)權(quán)、居住成本、辦理落戶等諸多方面存在很大不同。比如，法律對住宅項目的學(xué)校、商業(yè)、養(yǎng)老、幼兒園、居委會等相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施有強制性要求，而對商業(yè)項目則無此強制性要求；住宅項目土地使用年限為70年，商業(yè)等非住宅項目的土地出讓年限一般僅為40年或50年；非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；商業(yè)用房買賣所涉及的稅費也比住宅高很多；水、電、物業(yè)管理等收費標(biāo)準(zhǔn)一般也比住宅項目高，非住宅項目一般不能按戶辦理獨立的房屋產(chǎn)權(quán)證，也不能辦理戶籍手續(xù)。由于商業(yè)用房與住宅存在以上種種不同，建議購房者在購買“商改住”房屋時，需事先明確商業(yè)用房與住宅的區(qū)別以及自己的購房意圖，謹(jǐn)慎選擇決定，以免利益受損或不能達(dá)到預(yù)期目的。

　　“啟迪這種模式在行業(yè)內(nèi)非常普遍，一般都是在和外地政府談合作的時候會打著清華大學(xué)、啟迪孵化或科技地產(chǎn)等名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，因為純商業(yè)租賃或孵化創(chuàng)業(yè)收益回報很慢，而當(dāng)?shù)卣捕啾犞谎坶]只眼。”北京創(chuàng)投孵化行業(yè)業(yè)內(nèi)人士說。

　　就上述涉及的具體問題，《中國經(jīng)營報》記者向啟迪公司、中海公司、石景山區(qū)委宣傳部發(fā)出采訪請求，但截至記者發(fā)稿前尚未獲得正式回復(fù)。