今年以來，南京、蘇州樓市火爆，日前，兩地相繼出臺調控新政抑制土地市場和住宅市場的“虛火”。

　　8月11日下午，南京市政府公布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》（以下簡稱“意見”），決定從2016年8月12日起，進一步加大政策調控力度。

　　南京調控政策發(fā)布不久，蘇州也出臺了樓市新政，打出以限購、限貸為核心的組合拳。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，蘇州此次首先啟動限購版本，也開啟了二線城市限購2.0版本。

　　對此，《中國經營報》記者多方聯(lián)系限購所在城市開發(fā)商，南京華潤、朗詩等開發(fā)商方面相關負責人以各種理由推脫采訪，不愿對樓市調控政策予以置評。而蘇州當地開發(fā)商則表示，此番蘇州重啟限購或對投資性需求是一劑猛藥。

　　在業(yè)界觀察人士看來，從調控的動向來看，二線熱點城市基本上會出臺此類嚴厲的政策，主要包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等10個城市。

　　政策層面的重壓，也加劇了核心二線城市的資金外流。中原地產首席分析師張大偉指出，后續(xù)房價仍有一定上行動能，但是風險也在進一步累積中。從歷史走勢來看，土地一波交易高潮后樓市進入調整的概率非常高。

　　新政為“地王”戴上“緊箍”

　　根據南京最新的樓市政策，擁有一套住房且房貸結清的，再購買二套房的首付比例將提高到35%；已擁有一套住房未結清再購買二套房的，首付比提升到五成。

　　《中國經營報》記者多方采訪了解到，在南京調控政策落地后的第一個周末，有4家樓盤選擇加推新房源。據統(tǒng)計，4家樓盤總共推出了超過1200套房源，均在當天售罄，成為“日光”盤。南京當地媒體更爆出調控政策推出之后，依然有外地購房團涌入南京樓市，投資客熱情不減。

　　而對于此前中介公開在媒體上叫賣“黃牛號”的事件，記者從南京購房者湯先生處獲知，依然有“黃牛黨”主動聯(lián)系“一房難求”的他。近日南京河西朗詩熙華府被中介公開叫賣“黃牛號”的事情一出，朗詩地產品牌部方面此前回應稱對該事件要進行追究。8月18日，記者再度聯(lián)系該公司品牌部方面，就事件后續(xù)進展進行采訪，截止到記者發(fā)稿時，對方并未予以回應。

　　隨著市場熱度回升，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。針對地王頻出的土地市場，南京出臺了一項前所未有的全新政策：土地拍賣競價達到一定比例時，政府將對該地塊所建商品住房的預售條件進行調整。其中，當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　與此同時，為防止地價攀升，南京還使出了絕殺技：當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。

　　業(yè)內人士稱，這對南京土拍市場將是一記重拳。不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也提出：“日光盤”與“地王”頻現(xiàn)的市場背景下，增加土地供應才是解決市場供求緊張的市場化有效措施。從本次政策內容來看，僅改變土地的競價方式，效果仍有待觀察。

　　另外對于南京土地市場而言，還可通過提高土地出讓金的首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統(tǒng)性風險，并對房企拿地場外配資進行監(jiān)管。

　　“只對預售條件進行限定，雖然提高了預售條件，對于開發(fā)商也提出了更高要求，但是，對于拿地后項目的開工時間、達到預售條件的時間、竣工時間等關鍵時間節(jié)點沒有進行限定，開發(fā)商有可能據此囤地。”張宏偉稱。

　　與此同時，蘇州也開啟了限購模式。政策顯示，對于非本市戶籍居民家庭限購 2 套住房，且購買第2套住房時應提供2年內在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個稅或社保證明。

　　重啟限購的同時，蘇州還對限貸政策進行了升級。個人名下已擁有一套住房且房貸款未結清的，在蘇州購買二套房的首付比例由四成升至五成；繼續(xù)停止發(fā)放第三套房的房貸。蘇州資深地產人士岳軍認為，新政打擊投資客的力度還是比較大的。

　　對于土地市場，蘇州還提高了房企拍地的門檻：開發(fā)商住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。“這既能夠規(guī)避地王現(xiàn)象，也能使很多房企掂量拿地實力。換言之，3個月內如果沒有100%的土地出讓金的準備，那就不能拿地。”嚴躍進稱。

　　不僅如此，蘇州將設立土地出讓市場指導價機制，成交價超過市場指導價的地塊，土地出讓金繳納期限縮短為2個月；而土地成交價超過指導價的，工程結構封頂后方可申請預售許可；成交價超過指導價10%的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。

　　值得一提的是，當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為網上一次報價方式確定土地競得人，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。“也就是說，超過地價25%的時候，‘價高者得’的機制就失效了，而是選擇更接近報價平均數的報價來作為最終的土地交易價。”業(yè)內人士分析稱。

　　強二線城市需求外溢

　　實際上，今年下半年以來，由廈門開始，房價上漲的“四小龍”城市均已經收緊調控政策，至此，引發(fā)了業(yè)內人士對于其他核心一二線城市是否會出臺新政的思考。

　　而政策層面的重壓，也加劇了核心二線城市的一種變化：資金外流。

　　盡管如此，土地市場的熱度絲毫沒有減退。南京在出臺土地競價新規(guī)的第二天，即宣布大體量推地，一口氣推出18幅地塊，總出讓面積達到93.9萬平方米。根據出讓公告，這18幅地塊將于9月19日進行網上競拍，連拍3天。

　　“積極供地，說明政府還是鼓勵房地產開發(fā)和投資的，同時，房企業(yè)庫存又相對不足，拿地補倉意愿十分強烈。”嚴躍進表示，上半年，隨著一線城市率先出臺調控政策，房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“核心二線城市”拿地，使這些城市一度成為土地市場的熱點。

　　同時，蘇州資深地產人士柴勝表示，蘇州市場仍處于饑渴狀態(tài)，市場需求較大，而各大開發(fā)商又處于缺地狀態(tài)，地價高是通病。目前，吳江市場的供應量比較可觀，承接了蘇州的部分外溢。岳軍也提出，隨著蘇州、南京調控政策的強化升級，相當部分的蘇州購房者將轉而到周邊的嘉興、無錫等地買房。此時，投資資金會出現(xiàn)一定程度的“溢出效應”，從核心二線城市向周邊區(qū)域轉移。

　　8月16日，武漢網上掛牌出讓7宗地，其中，融創(chuàng)東西湖區(qū)涇河遠郊拿地，樓面價10686.64元/平方米，溢價率397%，并因此斬獲東西湖區(qū)總價、單價雙料地王。

　　8月11日，福州市以55.86億元的價格出讓5宗土地。其中，五一新城地塊經過近60輪激烈爭奪，被陽光城以總價15.5億元競得，溢價率達106%，實際可售樓面價45511元/平方米。這不僅創(chuàng)下福州歷史單價新高，且明顯高出周邊房價水平。

　　事實上，從上半年開始，部分房地產企業(yè)就意識到“核心二線城市”的競爭激烈，并尋求新的區(qū)域布局。其目光已轉移到天津、福州、佛山等東部熱點區(qū)域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區(qū)域中心城市。

　　“蘇州、南京出臺調控政策，不排除投資資金再度回流一線城市的可能。”上海中原地產市場分析師盧文曦稱。8月17日，在上海土地市場瘋狂的行情之下，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊進入掛牌階段，起拍價46億元，吸引了18家企業(yè)前來競拍。最終融信以110.1億元的總價擊敗17家各路土豪，以10萬元/平方米的名義樓板價，14.3萬元/平方米的可售面積樓板價，139%的溢價率，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王紀錄，未來項目售價毫無疑問將超過18萬元/平方米。

　　“‘地王’是未來最大的風險，預期隨后幾個月，房地產調控繼續(xù)一城一策，且資金收緊信號明顯。”中原地產首席分析師張大偉認為。同時，如今“地王”頻現(xiàn)，接下來也勢必會有相對應的“控地王”措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。因此，需警惕四季度房地產市場的風險。