狼煙起，戰(zhàn)鼓響。酒店式公寓即將限購的消息一經傳出，恐慌便驅使著購房者與投資者爭先進入“戰(zhàn)場”。戰(zhàn)士們沖鋒陷陣，酒店式公寓成交火爆。

  本以為勝券在握時，突然有人冒出一句：

  “不好，有埋伏！”

  酒店式公寓也有著難以改變的短板，交易稅高、不能落戶、沒有學區(qū)、產權年限短，這些都可能是讓戰(zhàn)士們落馬的陷阱。

  封盤惜售 箭在弦上

  近日，《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）記者每天都會接到關于出售酒店式公寓的來電，銷售人員往往非常自信地稱其樓盤很快將迎來新一波的漲幅。

  其中，位于奉賢南橋新城的悅達南郊華都的銷售人員告訴《東地產》：“這個樓盤可選購的房源已經不多，基本處于封盤狀態(tài)?，F在單價在1.6萬-1.7萬元/平方米之間，8月底一過，我們將全面提價至2萬-2.2萬元/平方米之間。”

  據介紹，該樓盤于去年春天開盤時，第一棟樓的單價低于1萬元/平方米，年初時漲價至1.25萬元/平方米。目前，7棟樓中已經售出5棟樓，對于最后兩棟樓，開發(fā)商非常惜售。銷售人員宣稱：“剩下的房源我們是在往外擠著賣，每天僅推三套，不愁賣不出去。”

  面對記者的將信將疑，他并不以為然：“現在奉賢買地的價格都兩萬多了，我們精裝修的房子才兩萬出頭，現在不買以后肯定還要漲。再加上商住房很快就要限購，那時想買都沒機會了！”

  不可否認，火爆的酒店式公寓市場已經吸引到眾多投資客的關注。部分酒店式公寓還推出了包租服務，投資者購房同時還可簽訂長期租約，每月享受租金收益。

  交易風口 硝煙彌漫

  中原地產統(tǒng)計數據顯示，今年前7個月，上海酒店式公寓共成交130.5萬平方米，同比增加67.1%，均價為21888元/平方米，同比增加18.4%。其中價格漲幅最大的區(qū)是閔行，均價33371元/平方米，上漲88.1%。

  另據同策咨詢研究部數據顯示，截至7月底，上海酒店式公寓可售余量為124.83萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經降至6.52個月（3月底是10.6個月），連續(xù)3個月低于8-15個月的合理范圍值。

  針對酒店式公寓火熱的原因，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《東地產》：

  住宅限購政策升級，使得部分投資外溢，轉戰(zhàn)酒店公寓市場；部分原來要買住宅的買家被擋在門檻外，只能購買這種物業(yè)。此外，樓市向好，資金充足，也是吸引大量資金涌向商用物業(yè)市場的原因。

  警惕風險 甲不離身

  雖然酒店式公寓市場看似火熱朝天，但事實上，7月份供求環(huán)比都出現明顯下滑。

  同策咨詢研究部數據顯示，7月上海酒店式公寓市場新增供應9.35萬平方米，較6月下滑4成。成交量同樣下滑24%至16.85萬平方米，但成交均價仍呈現小幅上揚態(tài)勢。

  就投資而言，盧文曦向《東地產》表示：

  酒店式公寓的盈利預期和現實會有落差，因為轉手時需要繳納大量稅費。此外，其物業(yè)管理費、水電煤等使用成本都比較高。

  另一方面，風險累積還表現于作為過渡性產品的酒店式公寓，與住宅的價差正在不斷縮小。2015年1-7月，酒店式公寓與住宅的價差已經達到294萬元，相當于一套剛需商品住宅的價格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均價同比漲幅超過100%，其中，市中心長寧區(qū)的酒店式公寓均價達到8.14萬元/平方米。

  在價差不斷縮小的情況下，酒店式公寓享有的權利范圍卻仍然有限，不能落戶、沒有學區(qū)、產權年限短等均是其難以改變的短板。至于那些帶有包租協(xié)議的酒店式公寓，投資者更要綜合考量，一般包租期都相對較長，后續(xù)市場并不明朗，投資回報能否達到預期仍是未知之數。

  此外，作為投資者，在選擇酒店式公寓之時，最為需要理性思考的是將來的退出之道。

  據盧文曦透露，當前一手酒店公寓市場并沒有到一房難求的格局，在新房供應充分的背景下，購房者不太可能選擇二手酒店公寓，因此客戶群體不多。就目前來看，二手酒店公寓市場處于不溫不火的狀態(tài)。

  據記者了解，早前，上海郊環(huán)區(qū)域市場上就曾出現酒店式公寓因后續(xù)管理缺失，致使項目內衛(wèi)生、安全、公建設施等出現隱患，從而影響到項目增值，以至于面臨投資房源無人接盤的窘境，這些都需要投資者引以為戒。