2016年上半年，“地王”成為土地市場關(guān)鍵詞。成交價(jià)、成交額、溢價(jià)率從一開始的一月一刷新，到后來一周一刷新，從一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天內(nèi)幾次打破剛出爐的紀(jì)錄。行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，專家提醒，這里面醞釀著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　上半年300城土地出讓金總額超萬億

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，以上海、南京、蘇州、合肥為首的長三角熱點(diǎn)城市地王頻出，二線城市地價(jià)領(lǐng)漲，部分城市土地市場存在過熱風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年上半年，全國300個(gè)城市樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)上漲，土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。其中，全國40個(gè)大中城市中超過一半同比增加，漲幅前十的城市土地出讓金均翻倍。

　　樓面價(jià)方面，今年上半年，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1659元／平方米，同比上漲35%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2972元／平方米，同比上漲55%。溢價(jià)率方面，2016年上半年，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率41%，較去年同期上升31%；其中住宅類用地平均溢價(jià)率53%，較去年同期上升41%。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金超過100億元的就達(dá)到了3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過200宗。而溢價(jià)率方面，地塊溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，同比上漲45倍，溢價(jià)率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

　　值得一提的是，土地市場熱度難減，但分化嚴(yán)重。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額就達(dá)6917億元，成交額同比增加55%，占全國成交額比重超過60%，全國50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%，占全國成交額比重超過90%。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在一線城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點(diǎn)城市拿地，土拍頻現(xiàn)地王盛宴，城市、區(qū)域、板塊地價(jià)紀(jì)錄屢被刷新，并帶動(dòng)出讓金整體上漲。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪市場爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都在于信貸的釋放量，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控放松情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線城市，不得不依靠地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，產(chǎn)生對(duì)區(qū)域樓市短期的利好拉動(dòng)。

　　開發(fā)商輪流“坐莊”催漲地價(jià)

　　值得注意的是，土地價(jià)格的飆漲不僅僅由于政策與信貸的推動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新地王解套舊地王也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。

　　以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬元/平方米，它的拍出就將中糧地產(chǎn)2013年以4.8萬元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時(shí)，保利首開剛剛聯(lián)合拿下的北京常營地王更是直接讓2014年年中奪下該區(qū)域地王的恒大“長舒了一口氣”，此前，恒大樓面價(jià)成本高達(dá)5萬元/平方米左右。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，新地王的拍出帶來的價(jià)格預(yù)期，讓其周邊的項(xiàng)目更有漲價(jià)的底氣。“像上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項(xiàng)目的開發(fā)商，廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價(jià)。”

　　除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產(chǎn)以高達(dá)193%溢價(jià)競得上海奉賢區(qū)南橋新城一宅地，總價(jià)21.2億元，樓面地價(jià)2.63萬元／平方米；而在1個(gè)月前，象嶼地產(chǎn)則在同一區(qū)域以總價(jià)21.5億元、樓面價(jià)2.26萬元／平方米的價(jià)格拿下一塊宅地，用時(shí)一個(gè)月實(shí)現(xiàn)“自我解套”。

　　再如2015年8月，陽光城以樓面價(jià)49236元／平方米奪得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創(chuàng)下的該板塊最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉說，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄無疑是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。“地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房價(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)。一定程度上講，拉長項(xiàng)目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對(duì)沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價(jià)值。”

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，高價(jià)拿地也是房企在資本市場存續(xù)的一種方法。“上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)計(jì)算是由其開發(fā)的商品房庫存以市場價(jià)格評(píng)估計(jì)算而來。因此，雖然地價(jià)依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場上的故事就講不下去。沒有土地儲(chǔ)備的房企，就相當(dāng)于沒帶彈藥上戰(zhàn)場的士兵，所以只能硬著頭皮與金融機(jī)構(gòu)合作拿地，把地價(jià)越抬越高。”