如果以2016年上半年月均銷售速度算，杭州市區(qū)商品住宅庫存消化時間僅需5個月，酒店式公寓雖屬商業(yè)地產(chǎn)，但因其類住宅屬性也頗受市場青睞，消化周期在11個月左右。但與之成鮮明對比的是另兩種商業(yè)地產(chǎn)類型——寫字樓和商鋪,其中寫字樓庫存消化需38個月、商鋪庫存消化需39個月，均超過3年。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存難言輕松。好消息是，去年年底以來，在各種利好推動下，杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存正在持續(xù)減少。而即將召開的G20杭州峰會，有助于讓杭州更有效地對接全球優(yōu)質(zhì)資源，這或?qū)⒂兄诤贾萆虡I(yè)地產(chǎn)去庫存。

雖有回暖跡象

但形勢依舊嚴峻

上半年，杭州土地市場總體處于炎夏，有一類性質(zhì)的土地出讓卻不溫不火——當涉宅用地平均溢價率57.3%時，商業(yè)用地的平均溢價率僅4.3%，基本無溢價。

據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，上半年，杭州市區(qū)商地成交28宗，總出讓面積48.3萬平方米，可建面積127.7萬平方米，總成交金額53.8億元，樓面均價4212元/平方米。最高樓面價為湖濱南山項目，成交樓面價31511元/平方米；最低為余杭區(qū)南苑街道商地，成交樓面價僅203元/平方米。

出讓遇冷，是開發(fā)商“用錢投票”的結(jié)果，也客觀反映出杭州商業(yè)地產(chǎn)正面臨著供過于求的現(xiàn)實：在上半年市區(qū)新建商品房庫存中，寫字樓占比14.4%、商鋪占17.4%；而在成交量上，寫字樓只占總量的3.2%、商鋪占3.7%。

不過從成交量看，從去年下半年開始商業(yè)地產(chǎn)已顯現(xiàn)回暖跡象。2016年上半年杭州全市商業(yè)地產(chǎn)共成交2.3萬套、173.7萬平方米，較去年同期分別上漲133.5%、110.8%，為2014年以來首次半年度范圍內(nèi)呈現(xiàn)“供不應求”，面積供求比為0.93。截至2016年上半年，全市已取得預售證的商業(yè)地產(chǎn)可售庫存為893.18萬平方米，按照近12個月杭州全市商業(yè)地產(chǎn)的月均成交面積計算，去化周期為36.7個月，已經(jīng)較去年同期減少19.9個月。

值得一提的是，目前的統(tǒng)計有值得商榷之處。有些寫字樓、商鋪的“庫存”,是開發(fā)商在領取預售證后并不打算出售，而是自持租賃的物業(yè)。“這是個動態(tài)的數(shù)據(jù)，可能一開始開發(fā)商想出售，但后來出租了，反之亦不少。”省建設廳房地產(chǎn)監(jiān)管處相關負責人說,區(qū)分統(tǒng)計難度不小。

無論如何，雖然近幾個月杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存持續(xù)減少、其中還存在開發(fā)商自持部分，但去化周期仍遠遠超出一般認為的12至24個月的合理區(qū)間，未來去化形勢依舊嚴峻。

整體還算健康

區(qū)域性供過于求

位于杭州拱墅區(qū)的大型城市綜合體杭州新天地，規(guī)劃用地800余畝,總建筑面積150萬平方米，包括寫字樓、商場、酒店及酒店式公寓等，要打造成為杭州市次級商業(yè)商務中心。負責銷售的張經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銷售最好的是酒店式公寓，而在寫字樓方面，項目內(nèi)有9幢面積達3000平方米的獨幢寫字樓，目前去化3幢；還有戶型建筑面積為100平方米至2400平方米不等的甲級寫字樓，一共3000套，目前去化近700套，僅占四分之一。但即使如此，今年5月住建部到我省調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)去庫存課題時，此項目仍被作為典型。

據(jù)地產(chǎn)研究機構世邦魏理仕統(tǒng)計，截至6月底，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量已過336萬平方米，“還有大量在建、未建的寫字樓。”該機構杭州董事總經(jīng)理馬英樞告訴記者，“不過杭州寫字樓市場在二線城市中已算健康，只是局部暫時性過剩。”

“過剩主要在城市擴張后的新區(qū)、新城中，大量商業(yè)地塊出讓，大量寫字樓進入市場，但因為這些地方的產(chǎn)業(yè)基礎比較薄弱、人口導入不足，加上交通、商業(yè)、居住配套等的不齊全，就很容易造成區(qū)域性寫字樓供過于求。”馬英樞分析說。比如在下沙金沙湖板塊，目前寫字樓供過于求矛盾突出。但是，在市中心、錢江新城等新興辦公區(qū)域，產(chǎn)業(yè)基礎較好,庫存去化情況就較好。

與住宅、類住宅不同，寫字樓不適合短線炒作，由于流動性差，市場上寫字樓二手交易很少。此外，寫字樓戶型面積較大，資金門檻、交易成本均高出住宅。所以，寫字樓的投資客很少。寫字樓最重要的客戶還是企業(yè)這個“剛需”，而這取決于企業(yè)的自身經(jīng)營狀況及對未來業(yè)務擴張的判斷，取決于經(jīng)濟大勢。

“寫字樓市場歷經(jīng)波折后出現(xiàn)曙光，但復蘇的道路依然漫長。”馬英樞謹慎樂觀判斷下半年形勢。上半年,在樓市整體放量大背景下，在“營改增”固定資產(chǎn)進項稅抵扣銷項稅的利好作用下,在信貸環(huán)境寬松企業(yè)手頭有錢的情況下,寫字樓需求被激發(fā)出來——杭州主城區(qū)寫字樓新增供應8.8萬平方米，成交總面積為23.5萬平方米，六個月完成去年全年總量的四分之三，總銷售金額同比增加54%。大宗交易頻出，如農(nóng)業(yè)銀行購買錢江新城的萬銀雙子中心整棟辦公樓；新浙控股斥資2.8億元購買了綠地中央廣場七層……隨著G20峰會在杭州召開，商業(yè)地產(chǎn)很可能將對接全球優(yōu)質(zhì)資源，吸引更多跨國公司進駐,從而給杭州寫字樓去庫存注入新動能。

面臨嚴重去化問題的還有商鋪。一方面在供給上，無效供給過剩，有效供給不足;另一方面需求不足，很多實體商業(yè)越來越缺乏生命力，市場飽和、商品同質(zhì)化、人工成本、場地租賃成本上升、電商改變了人們的消費習慣等因素，導致傳統(tǒng)零售業(yè)步入一個漫長的下降通道，招商難已經(jīng)持續(xù)很多年。好在商鋪是一種純投資產(chǎn)品，購買者都是投資客，而使用者如品牌和商戶基本不會自己購買。“作為一種投資產(chǎn)品，其市場表現(xiàn)完全取決于不動產(chǎn)市場的投資氛圍。”馬英樞說,今年住宅市場火爆，商鋪表現(xiàn)也比去年有所提升。但是分化較為明顯,與商鋪在所在區(qū)域、自身定位等有關。

酒店公寓熱銷

“商改住”推動自救

相較于庫存高企的寫字樓和商鋪，杭州的酒店式公寓卻表現(xiàn)不錯，庫存消化周期在11個月左右。

今年上半年,“商改住”政策利好不斷。先是國家層面6月出臺《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房。7月初，在省政府發(fā)布的《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構性改革行動方案》中，針對非住宅商品房庫存又提出“對空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)。”整體用途轉(zhuǎn)換,將更有助商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

杭州一些開發(fā)商已先行一步,把原先定位為寫字樓的物業(yè)改頭換面，轉(zhuǎn)而以酒店式公寓對外銷售。以江濱瀾廷為例,本來是以寫字樓形式對外出售。經(jīng)歷長達近4年“消沉”后，今年6月16日，該項目“脫胎換骨”變更為酒店式公寓,6月26日，首開164套含裝修LOFT酒店式公寓房源當天售罄。類似的例子還有同位于濱江區(qū)的金鉑灣項目，該樓盤前身為中月創(chuàng)智中心大廈，也是由寫字樓改為酒店式公寓。

未來,更多的非住宅商品房也許會通過業(yè)態(tài)、用途轉(zhuǎn)換的方式來達到消化庫存的目的。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,用途轉(zhuǎn)換并不是那么容易。一是取決于開發(fā)商的項目進度和改造成本,如果項目已經(jīng)快建成，改造成本就較大;二是用途轉(zhuǎn)變后,路網(wǎng)、車輛、水電煤等涉及規(guī)劃部分均要改;第三存在博弈的關系，如果大家都去改，會不會導致這一類產(chǎn)品供應量突增？畢竟沒有任何一個市場,能保證持續(xù)好賣。