中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)何去何從，這個(gè)疑問(wèn)已發(fā)酵7個(gè)月之久。

　　今年年初，原董事長(zhǎng)寧高寧帶著11年奮斗史轉(zhuǎn)戰(zhàn)中化集團(tuán)，中糧集團(tuán)正式進(jìn)入趙雙連時(shí)代。7月18日，中糧集團(tuán)與中紡集團(tuán)在北京召開大會(huì)啟動(dòng)戰(zhàn)略重組，并公布了中糧國(guó)有資本投資公司改革試點(diǎn)方案。

　　履新半年的趙雙連祭出“瘦身健體”的改革計(jì)劃，顛覆了寧高寧時(shí)代為補(bǔ)足全產(chǎn)業(yè)鏈條而不斷“增肥”的戰(zhàn)略路徑。變革背后，曾被寧高寧寄予厚望的中糧集團(tuán)地產(chǎn)王國(guó)似乎真的走到了關(guān)口。

　　根據(jù)中糧集團(tuán)的“十三五”規(guī)劃，中糧集團(tuán)將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊2019年整體上市。目前，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有 中糧地產(chǎn) （000031.SZ）與大悅城（00207.HK）兩大上市平臺(tái)的內(nèi)部整合是否已進(jìn)入時(shí)間軌道？能否在時(shí)間表2020年前完成？

　　“內(nèi)部整合，某種程度上會(huì)服從中糧集團(tuán)的改革意志。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)，這兩個(gè)平臺(tái)如何在項(xiàng)目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，如何在團(tuán)隊(duì)和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團(tuán)在頂層設(shè)計(jì)上作出具體規(guī)劃和安排。

　　輕資產(chǎn)與混改

　　“輕資產(chǎn)”突圍路上，大悅城再落一子，擇址貴陽(yáng)。

　　7月26日，貴州省委常委、貴陽(yáng)市委書記陳剛與中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周政握手言歡。周政帶來(lái)的大悅城品牌，將輸出落地在貴州恒豐地產(chǎn)旗下的貴陽(yáng)中心。

　　這里是貴州省規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體之一，大悅城的任務(wù)是交出貴陽(yáng)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的購(gòu)物中心標(biāo)桿。大悅城是否入股，雙方還沒有定論。

　　大悅城是中糧集團(tuán)的金字招牌，名字靈感源于《論語(yǔ)》中“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”，由寧高寧一手締造。時(shí)間拉回到2004年，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧空降中糧集團(tuán)，就任董事長(zhǎng)一職。

　　中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷經(jīng)多年盤整，最終形成中糧地產(chǎn)和大悅城兩大平臺(tái)，并分別在A股、H股借殼上市，這背后寫滿了寧氏印跡。

　　從2007年第一座大悅城落戶北京西單至今，9年時(shí)間里，大悅城并沒有遍地開花，自持項(xiàng)目目前僅有8個(gè)，其中7個(gè)開業(yè)，1個(gè)在建，離寧高寧曾布置的“5年20城”目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

　　外界對(duì)大悅城發(fā)展速度過(guò)慢的質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)重負(fù)荷及“萬(wàn)年沉疴”資本市場(chǎng)難題，都迫使其給出答案。大悅城的解惑路徑是輕資產(chǎn)，并在2015年底落地了首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目—天津和平大悅城，而上文的貴陽(yáng)大悅城是其第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在貴陽(yáng)，周政對(duì)大悅城的輕資產(chǎn)思路有過(guò)些許表態(tài)，“入個(gè)小股，大悅城可以收取品牌管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)；如果項(xiàng)目做得好，大悅城可以以進(jìn)入時(shí)的價(jià)格適當(dāng)增加股權(quán)；如果項(xiàng)目做得特別好，我們也可以全部收購(gòu)”。

　　在周政看來(lái)，輕資產(chǎn)輸出是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理和投資的過(guò)程，而通過(guò)輸出品牌的低成本方式去發(fā)展，大悅城既可以獲得增值管理收益，也可以獲得評(píng)估增值的溢價(jià)。

　　輕資產(chǎn)被定義為大悅城未來(lái)之路的重要索引。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，對(duì)于自持存量資產(chǎn)，大悅城正在控制權(quán)范圍內(nèi)，引入外部投資者，為下一步擴(kuò)張張羅糧草。

　　周政一口氣把所有自持大悅城項(xiàng)目都擺上了貨架，他期許遇見的，是有大胃口吞下近百億標(biāo)的的“財(cái)主”。

　　7月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上掛出了大悅城的三則股權(quán)叫賣信息，其三家子公司各掛出了49%股權(quán)，掛牌價(jià)分別為78.41億元、10.78億元和3.7億元。大悅城要求接盤方一并吃下這三家公司股權(quán)，并一次性付款。

　　十天后，接盤方之一浮出水面。7月29日，大悅城公告稱，全資附屬公司恒瑞作為普通合伙人，與兩家機(jī)構(gòu)投資者就Joy City Commercial Property Fund（大悅城商業(yè)基金）定立有限合伙協(xié)議。這兩家機(jī)構(gòu)投資者將分別認(rèn)購(gòu)63.33億元及31.66億元的基金權(quán)益，該基金擬參與競(jìng)標(biāo)上述三家公司各49%股權(quán)。

　　“大悅城輕資產(chǎn)更近一步，‘瘦身’之后，一增一減之間緩解了資金壓力，”克而瑞研究中心分析師房玲告訴時(shí)代周報(bào)記者，而通過(guò)品牌輸出撬動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，“5年20城”不再遙不可及。

　　2015年末，大悅城持有現(xiàn)金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而企業(yè)總有息負(fù)債則達(dá)到了247.96億元，同比增長(zhǎng)2.89%，現(xiàn)金短債比為0.88，企業(yè)持有現(xiàn)金并不充裕。

　　在房玲看來(lái)，輕資產(chǎn)“無(wú)本生意”，也將提高大悅城整體收益回報(bào)率。2015年，大悅城地產(chǎn)的核心凈利率約為9.3%，而凈資產(chǎn)回報(bào)率僅為2.2%。

　　當(dāng)然，這也被視作是大悅城混合所有制改造的關(guān)鍵進(jìn)展。

　　中糧集團(tuán)是央企53家特大型企業(yè)之一，也是六家國(guó)有企業(yè)改革試點(diǎn)企業(yè)之一。

　　“我們探索的是一條有進(jìn)有退的優(yōu)化資本布局之路，”在7月18日并進(jìn)中紡集團(tuán)后，現(xiàn)任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)趙雙連有過(guò)表態(tài)，中糧集團(tuán)分類分層地推進(jìn)混合所有制與股權(quán)多元化，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過(guò)混合所有制改革優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升盈利水平。

　　早在去年的大悅城2015年中業(yè)績(jī)會(huì)上，周政也已有所透露，中糧集團(tuán)目前仍占大悅城66.73%的股份，股權(quán)比例還是比較大的。下一步，將穩(wěn)妥地尋找合作伙伴，推進(jìn)混合所有制改革。從股權(quán)多元化入手，中糧集團(tuán)的改革方向是引入產(chǎn)業(yè)、基金、民營(yíng)、外資等資本來(lái)優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。

　　整體上市信號(hào)

　　在“十三五”開局之年與國(guó)資改革落地實(shí)施的第一年中，中糧集團(tuán)成為了2016年第一艘駛向新海域的大船。

　　中糧集團(tuán)的畫圈還沒有繪完。2016年1月5日，寧高寧帶著遺憾卸任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù)，他的使命將有趙雙連繼續(xù)下去。

　　7月20日晚，美國(guó)《財(cái)富》雜志發(fā)布了2016“世界500強(qiáng)”排行榜，中糧集團(tuán)連續(xù)23年入圍，今年名列榜單第121位，比上年的272位上升151個(gè)名次，成為排名上升最快的中國(guó)企業(yè)。

　　在世界農(nóng)糧企業(yè)中，中糧集團(tuán)的排名僅次于ADM公司。另外三家世界級(jí)糧商分別排在五百?gòu)?qiáng)的第112、第157及第214名。

　　“十三五”期間，中糧集團(tuán)有著更宏大的目標(biāo)。時(shí)代周報(bào)記者了解到，中糧集團(tuán)提出了2020年關(guān)鍵性指標(biāo)，其中營(yíng)業(yè)收入將達(dá)7500億元，總資產(chǎn)6000億元，利潤(rùn)總額150億元。

　　除了要做全產(chǎn)業(yè)鏈的國(guó)際化大糧商，國(guó)有資本糧油食品業(yè)務(wù)占比達(dá)到80%之外，中糧集團(tuán)未來(lái)還將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市。其中，“十三五”期間，中糧集團(tuán)將致力打造2-3個(gè)營(yíng)收超1000億元規(guī)模，4-5個(gè)超500億元規(guī)模的專業(yè)化公司（平臺(tái)）。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中糧集團(tuán)正按照“小總部、大產(chǎn)業(yè)”的原則進(jìn)行改革，搭建“集團(tuán)總部資本層-專業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”的三級(jí)架構(gòu)，目的是把資本與資產(chǎn)管理分開，厘清權(quán)責(zé)。

　　依據(jù)業(yè)務(wù)聚焦原則，中糧集團(tuán)組建了18個(gè)專業(yè)化公司（平臺(tái)），人權(quán)、資產(chǎn)配置權(quán)、生產(chǎn)和研發(fā)創(chuàng)新權(quán)、考核評(píng)價(jià)權(quán)及薪酬分配權(quán)等五大類關(guān)鍵權(quán)力會(huì)下放給專業(yè)化公司（平臺(tái)）。

　　“中糧地產(chǎn)與大悅城就在18個(gè)專業(yè)化平臺(tái)中。”《北京商報(bào)》援引中糧集團(tuán)內(nèi)部人士消息稱，未來(lái)肯定要整合在一起。

　　事實(shí)上，早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)（大悅城前身）兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。但種種原因擱置，中糧系地產(chǎn)整體上市計(jì)劃未能成行。

　　雖然寧高寧為中糧系地產(chǎn)板塊的統(tǒng)籌發(fā)展頗費(fèi)心思，但兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷售業(yè)績(jī)方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營(yíng)。在規(guī)模和排名方面，沒有得到集團(tuán)實(shí)質(zhì)性的提振。

　　從成長(zhǎng)性來(lái)看，大悅城營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率低于行業(yè)平均水平。2015年，大悅城地產(chǎn)三組數(shù)據(jù)分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業(yè)平均為13.66%、27.58%、20.79%。

　　中糧地產(chǎn)的核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力在央企中全面落后，幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。2015年，中糧地產(chǎn)凈利潤(rùn)7.22億元，如果扣除非經(jīng)常性損益僅有1.05億元。在非主營(yíng)業(yè)務(wù)中，中糧地產(chǎn)持有的金融資產(chǎn)和負(fù)債取得的投資收益高達(dá)8.82億元，占利潤(rùn)總額的63.02%。

　　新華網(wǎng)文章指出，中糧集團(tuán)從來(lái)沒有放棄對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重構(gòu)、整合與改革。

　　一個(gè)很明顯的線索是，中糧系在主線大悅城旗艦商業(yè)以外，中糧地產(chǎn)還在發(fā)展祥云小鎮(zhèn)這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

　　可以窺探的是，在中糧地產(chǎn)和大悅城內(nèi)部，對(duì)兩者的綜合盤算已經(jīng)展開。對(duì)中糧集團(tuán)而言，中糧地產(chǎn)和大悅城各自為戰(zhàn)的時(shí)候，一個(gè)輕、一個(gè)重，它們只有在集團(tuán)統(tǒng)一核算的時(shí)候才一起平衡著資本。

　　但當(dāng)雙方都在一定階段內(nèi)完成了各自的品牌使命后，隨著中糧集團(tuán)打造全產(chǎn)業(yè)鏈訴求的強(qiáng)烈以及國(guó)資委推動(dòng)的國(guó)企混合所有制改革的頂層設(shè)計(jì)要求，中糧集團(tuán)改革地產(chǎn)業(yè)務(wù)就再合理不過(guò)了。

　　大悅城、中糧地產(chǎn)方面回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者提綱稱，目前暫未了解到業(yè)務(wù)整合的相關(guān)信息。大悅城是專注于現(xiàn)有綜合體和其他核心商用物業(yè)的境外上市平臺(tái)，與中糧地產(chǎn)有明確業(yè)務(wù)區(qū)分，不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。