在沉寂了一個月后，深圳即將在8月迎來一輪推地小高峰。地價是房價構(gòu)成的主要成分之一，雖然不能直接決定房價的高低，但地價越高房企開發(fā)的成本就越高，為了追求必要的利潤，房價就會水漲船高，帶來的結(jié)果就是房價趨向“豪宅化”。

　　就像深圳最近的高溫天氣，深圳土地市場也即將迎來“盛夏8月”，15宗地上市交易必定攪動深圳土地市場。而在最近，全國多地“地王”頻現(xiàn)，房價與地價之間的微妙關(guān)系再次引發(fā)市場熱議。

　　土地也瘋狂

　　放眼全國，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗。

　　今年6月，深圳土地市場可謂熱鬧非凡。6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價格奪標(biāo)，樓面地價高達(dá)每平方米56781元。緊接著，深圳光明新區(qū)以公開掛牌的方式，出讓一宗占地約15萬平方米的商住地（A646-0059宗）的使用權(quán)。最終，龍光地產(chǎn)以樓面價每平方米27623元，總價140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的“總價地王”。

　　盡管深圳整個7月沒有土地出讓，把時間都留給市場回味和緩沖，但這緩沖期甚至比樓市調(diào)整期更短，8月的招拍掛市場很有可能又將掀起一輪新的波瀾。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，8月份將有15宗地上市交易，土地用途以商業(yè)和工業(yè)為主，出讓土地位于南山和寶安。其中，8月26日當(dāng)天寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應(yīng)“大戶”。由此可見，在沉寂了一個月后，深圳即將迎來一輪推地小高峰。

　　根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，土地出讓愈發(fā)稀缺。由此可見，深圳8月份土地供應(yīng)將近上半年總和。事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地逐年減少，“地王”也頻頻刷新紀(jì)錄。

　　其實(shí)，從全國范圍來看，雖然去庫存被列入地方最緊要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，但這也絲毫擋不住開發(fā)商瘋狂拿地的熱情。就在27日，上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G－10地塊進(jìn)行競拍活動，起拍價不足23億元，最終被金地以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測算樓板價為每平方米33023元，溢價率286％，預(yù)計(jì)未來售價超過每平方米70000元。而在昨日，在武漢的土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達(dá)每平方米20017元，溢價率高達(dá)289%。放眼全國，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗。

　　想要進(jìn)軍深圳？

　　外地房企只能另辟蹊徑

　　外地房企也在“悄悄”通過股權(quán)收購方式搶占深圳的城市更新項(xiàng)目，以獲得深圳市場的入場券。

　　伴隨著地王在各地頻繁“冒頭”，一大批二線城市房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。以武漢為例，進(jìn)入2016年,武漢樓市一直處在瘋狂的狀態(tài)，今年上半年住宅銷售總金額已經(jīng)達(dá)到1660億元，足足比去年同期多了一倍，售房套數(shù)也同比增長88.9%。在銷售價格上，武漢樓市的成交均價由每平方米8588元漲到每平方米9858元。

　　現(xiàn)在，地價貴過房價的狀況已較為普遍，高房價的深圳也是如此。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳土地成交樓面均價為每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅樓面價同比上漲644%，為每平方米34122元；商辦用地同比下降12%，為每平方米18309元。溢價率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢價率為68.05%，較去年同期提高了52.93個百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價率159.79%，刷新歷史紀(jì)錄。

　　如今，像深圳這樣的一線城市，即使進(jìn)駐成本已經(jīng)水漲船高，但在大部分外地房企眼中深圳市場依舊是“香餑餑”。如果僅僅依靠公開土地拍賣競爭，狼多肉少。這時，通過股權(quán)收購進(jìn)入深圳市場，成為外地房企更多使用的方式。

　　今年年初，綠地控股公告稱以11.99億元收購深圳光明東周舊改項(xiàng)目67%權(quán)益，土地用途為商住用地。5月底，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際7個項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，包括深圳萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目，進(jìn)入深圳市場意味著融創(chuàng)中國的華南戰(zhàn)略部署初步完成。此前，市場消息傳出，萬達(dá)與江蘇一國企就入股深圳草埔的一個商住項(xiàng)目簽署協(xié)議，這或是萬達(dá)輾轉(zhuǎn)幾年之后首次有機(jī)會進(jìn)入深圳。據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年以來通過競拍土地和股權(quán)收購兩種方式，首次進(jìn)入或者加碼深圳市場的外地房企就有近十家，涉及金額約200億元。

　　從上述案例也可以看出，外地房企也在“悄悄”通過股權(quán)收購方式搶占深圳的城市更新項(xiàng)目，以獲得深圳市場的入場券。如今，恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力地產(chǎn)等企業(yè)也嘗試加入到深圳的城市更新中。正如恒大近年進(jìn)駐了不少城市更新項(xiàng)目，包括位于羅湖區(qū)的建設(shè)集團(tuán)大院舊改，南山大新村、向南村以及羅湖區(qū)碧波花園等城中村以及老舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。而在城市更新的競爭浪潮中，深圳本地房企一直占足了天時、地利、人和。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，外地房企早就虎視眈眈深圳市場，已經(jīng)準(zhǔn)備好“砸錢搶地”。對于手握巨資想進(jìn)入深圳的房企，高地價或許不是關(guān)鍵，問題是能否在激烈的土地拍賣市場上如愿拿到土地。毫無疑問，深圳已經(jīng)成為外來房企最想搶地的城市，不僅是看好深圳未來房價長期上漲的潛力，還更看好深圳龐大的市場購買力。