繼上海外環(huán)地王頻出后，今日上午，新城控股（下稱“新城”）以37億元摘得上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，樓板價(jià)每平方米67409元，實(shí)際可售部分樓板價(jià)約為每平方米8.9萬元，溢價(jià)率77.4%，問鼎上海中環(huán)單價(jià)地王。
隨后，人民網(wǎng)記者獨(dú)家采訪新城控股副總裁歐陽捷，其表示：“此次拿地是因?yàn)樾鲁菍⑸虾Ｒ暈閼?zhàn)略的制高點(diǎn)，是長三角深耕的重點(diǎn)城市，上海也是新城總部所在地，未來在上海將沖刺百億銷售目標(biāo)。”
對于上述地塊的規(guī)劃，歐陽捷透露：“未來會考慮打造新城高端產(chǎn)品璞樾系。”此外，“我們也不排除引進(jìn)合作者，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。”
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“從樓板價(jià)推算，該地塊未來售價(jià)高達(dá)每平方米11萬元。新城一些項(xiàng)目多集中在外圍，中心區(qū)部署不多，因此這是少有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。盡管市場對這幅地塊期待頗高，但房企對拍賣還是比較理性的。地塊周邊二手老公房報(bào)價(jià)約每平方米4.6-5萬元，次新房不到每平方米7萬元。”
中環(huán)“地王”
據(jù)悉，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊位于虹口區(qū)涼城新村街道，出讓面積19959.5平方米，容積率 2.75，起始總價(jià)208577萬元，起始樓面價(jià)每平方米38000元，可售住宅起始樓板價(jià)是每平方米47500元。
該地塊是今年上海推出的首幅市區(qū)內(nèi)的純住宅用地，在繼外環(huán)頻頻誕生地王后，這塊位于上海中環(huán)虹口區(qū)的地塊未拍先熱，在競拍現(xiàn)場共有15家房企進(jìn)行爭奪，而新城、金茂的拉鋸戰(zhàn)一直持續(xù)到最后時(shí)刻。
據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，虹口區(qū)涼城板塊二手房成交均價(jià)由2012年17086元上漲至2016年30685元，5年漲幅高達(dá)79.6%。
從近八年虹口區(qū)一手住宅供求價(jià)走勢圖來看，虹口多年處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求量逐年下跌，但成交價(jià)呈現(xiàn)明顯地上揚(yáng)趨勢。
據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至2016年7月10日，全市一手住宅存量為892.76萬方，其中虹口的庫存為全市最低，2016年虹口區(qū)一手房供應(yīng)面積為8.62萬方，成交均價(jià)為80290元/平方米。從數(shù)據(jù)可以看出，虹口一手住宅庫存嚴(yán)重不足，亟需新的土地供應(yīng)。
歐陽捷向記者表示：“上海土地市場一直處于供不應(yīng)求的局面，每逢地塊推出不論是外環(huán)還是市區(qū)內(nèi)，都有可能成為新的地王。”
“雖然土地價(jià)格高升，但是上海為新城的戰(zhàn)略基地，不在上海拿地就意味著未來有可能會退出上海灘。”歐陽捷稱。
新城中環(huán)補(bǔ)倉
目前，新城在上海的項(xiàng)目多位于外環(huán)，比如青浦、松江等區(qū)域。而新城雖然較多出現(xiàn)在上海土拍市場，卻鮮有斬獲。
此次新城加碼上海市區(qū)不僅是戰(zhàn)略需要，更是出于產(chǎn)品戰(zhàn)略的考量。據(jù)歐陽捷透露，該地塊未來很有可能成為璞樾系高端產(chǎn)品的代表項(xiàng)目。
據(jù)記者了解，在7月份，新城剛剛推出璞樾系產(chǎn)品，作為其高端住宅品牌，填補(bǔ)了其在頂級豪宅品牌的空白。
此外，得益于今年上半年長三角樓市的回暖，新城控股上半年的銷售金額達(dá)到280億元，同比大幅上升144%。
新城認(rèn)為，銷售規(guī)模的爆發(fā)主要源于土地投資的前瞻。今年上半年重點(diǎn)城市,如南京、蘇州、杭州、武漢等，新房成交火熱,而公司在前兩年年獲取土地資源幾乎全部集中在這些城市，充分受益。
歐陽捷認(rèn)為，長三角例如上海、蘇州、南京未來依然是新城深耕的城市，未來將會實(shí)現(xiàn)單個(gè)城市百億元銷售規(guī)模。
但是，此次新城操盤中環(huán)“地王”也面臨著挑戰(zhàn)。據(jù)公告顯示，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊出讓條件苛刻，其中，該地塊的5%保障房和2000平的社區(qū)行政醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施需要無償移交給政府，另外15%需整體持有且70年無法轉(zhuǎn)讓，也就是說，有約20%的面積無法出售。另外，該地塊出讓條件還包括住宅套數(shù)下限450套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70.0%。
盧文曦表示：“該幅地塊本身開發(fā)難度還是比較大的，地塊本身不大，大概只能造3、4棟樓，給開發(fā)商發(fā)揮的空間有限。而且出讓時(shí)附帶很多苛刻條件，比如15%的自持物業(yè)，70%中小戶型配比，對房企而言小戶型越多，開發(fā)成本會提高，無形之中壓縮利潤空間。”
歐陽捷也表示：“未來也不排除與其他開發(fā)商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。” |
