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城市分化愈演愈烈 因城施策將是下半年樓市政策主線

時(shí)間:2016-07-14  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  作者:陽(yáng)湖網(wǎng)

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    今年上半年,當(dāng)一二線城市迎來(lái)了一輪樓市“盛宴”時(shí),大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到,由于庫(kù)存高企,以及購(gòu)房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境,三四線城市就像是“夾心層”一樣,去庫(kù)存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,基于這種分化格局,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,將是下半年樓市政策主線。

  城市分化愈演愈烈

  近日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房2016年中期報(bào)告稱,全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化,一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng),但是三四線城市房?jī)r(jià)上漲較慢,甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

  尤其值得關(guān)注的是,部分熱點(diǎn)二線城市,取代一線城市成了上半年房?jī)r(jià)上漲的“急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計(jì),5月份,廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過(guò)4%,相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%,二手房連續(xù)2個(gè)月沒(méi)有上漲。

  土地市場(chǎng)上,熱點(diǎn)二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年以來(lái),二線城市成為地王出現(xiàn)最多的區(qū)域,其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(gè)城市,而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。

  作為典型的中部二線城市,安徽合肥算得上是全國(guó)樓市的一匹“黑馬”。據(jù)報(bào)道,今年春節(jié)后,合肥新房、二手房?jī)r(jià)格一路飛漲,出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份,合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米,環(huán)比大漲11.43%,同比上漲35.1%。一時(shí)之間,合肥被業(yè)界評(píng)價(jià)為“樓市新四小龍之首”。

  有分析指出,下半年重點(diǎn)二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn),市場(chǎng)熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

  相比之下,三四線城市仍在去庫(kù)存的泥潭中“掙扎”。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示,一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放,三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù),一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi),而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月,如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

  從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份數(shù)據(jù)來(lái)看,唐山、丹東、岳陽(yáng)等三四線城市房?jī)r(jià)集體下跌。有分析人士認(rèn)為,很多三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力。

  國(guó)信證券 分析師董德志認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題可能非但沒(méi)有減緩,反而日益嚴(yán)重了。

  三四線城市被“抽血”和“截流”

  三四線城市去庫(kù)存為何總是“在路上”?從需求側(cè)來(lái)看,這主要是因?yàn)槿木€城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境,購(gòu)房需求總是顯得不溫不火。

  董德志認(rèn)為,由于中國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn),一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買房,二線一般不會(huì)去三線買房。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,這意味著未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存會(huì)更加艱難。

  多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,一方面,隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá),以及省會(huì)城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源,大量具有較強(qiáng)購(gòu)買力的人群選擇到省會(huì)買房。而且,在經(jīng)濟(jì)下行背景下,一二線城市由于財(cái)力相對(duì)雄厚,可以進(jìn)行更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共投入來(lái)吸納消費(fèi)人群,三四線城市的樓市購(gòu)買力被進(jìn)一步“抽血”。

  另一方面,國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中,“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過(guò)程中,一些小城鎮(zhèn)也開發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,使得原本流向縣市的購(gòu)買力被“截流”。

  在湖南南部某縣,一家本地開發(fā)商在多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局商品房建設(shè)。其中一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)4期共3000多套商品房,目前已建成1500多套,70%的房子已經(jīng)銷售出去。而該開發(fā)商在縣城的項(xiàng)目早在2013年10月建好,今年上半年還剩下200多套沒(méi)有賣完,去化壓力顯得更大。

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