日前，英國脫歐帶來的市場沖擊已經超出外匯市場、債券市場和股票市場，開始蔓延至房地產市場。自7月4日以來，英國國內多家地產投資基金開始暫停投資者贖回，這引起了投資者和監(jiān)管部門的不安和關注。

日前，英國脫歐帶來的市場沖擊已經超出外匯市場、債券市場和股票市場，開始蔓延至房地產市場。自7月4日以來，英國國內多家地產投資基金開始暫停投資者贖回，這引起了投資者和監(jiān)管部門的不安和關注。

近年來，在英國商業(yè)地產發(fā)展進程中，海外投資者影響力巨大，尤其是在倫敦和英格蘭東南部地區(qū)。大量海外資金的入市是英國商業(yè)地產牛市的重要原因。自2009年開始，海外投資者購房占總體交易的比重一直維持在45%以上。在2012年至2015年英國經濟復蘇進程中，牛市為商業(yè)地產投資基金每年帶來雙位數的投資回報。

然而，進入2016年一季度以來，在英國退歐風險影響下，海外投資者在英國房產市場投資下降了50%。英國商業(yè)地產基金面臨嚴重的資金流出壓力。4月份商業(yè)地產基金凈流出規(guī)模高達1.37億英鎊，5月份更是上升至3.6億英鎊。

脫歐公投結果公布之后，悲觀情緒開始主導海外投資者決策。短期內，市場對海外企業(yè)撤離英國的擔憂導致倫敦商業(yè)地產需求下降，中長期內則擔憂英國本土經濟停滯壓制商業(yè)地產需求。在此負面情緒影響下，英國境內商業(yè)地產投資基金市值縮水了4.5%至5%。商業(yè)地產基金也面臨大規(guī)模投資者要求贖回資產的壓力，流動性逐漸耗竭。從7月4日開始，流動性耗竭的標準人壽、英杰華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業(yè)地產基金陸續(xù)宣布暫停所有交易，并在一定期限內禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資產鎖定，引起了投資者的擔憂。

密切關注市場波動的英格蘭銀行金融政策委員會強調，商業(yè)地產市場的波動有可能被放大。在脫歐公投之前，各方認為脫歐會導致商業(yè)地產價格下降10%以上。但是，由于商業(yè)地產交易頻率較低，市場達到均衡價格水平需要較長的時間。在這一時段內，脫歐帶來的市場悲觀情緒將持續(xù)沖擊地產投資基金。巨大的贖回壓力有可能導致地產基金未來在鎖定期后大規(guī)模銷售地產以變現，這將導致房地產價格進一步下探，形成新一輪惡性循環(huán)，放大市場下行壓力。

事實上，各大投資基金在聲明中都強調，當前暫停交易正是為了避免“異常的市場環(huán)境損害投資回報”。分析認為，未來任何一筆新的資金贖回都將意味著上述基金不得不拋售持有房產以籌集資金應對。

各大基金都在竭力避免2007年地產市場泡沫崩潰時的場景。當時英國地產投資基金同樣面臨投資者贖回激增的局面。樂觀分析認為，這一局面出現的可能性不高，英國商業(yè)地產面臨的環(huán)境并非完全利空。當前，英國國內利率處于歷史低位，未來還有可能進一步降息；同時，英鎊對美元匯率已經下探至1.3以下，下行壓力依然存在。這兩大因素對高度國際化的倫敦商業(yè)地產市場無疑是利好的。

針對地產市場波動對英國金融系統(tǒng)的沖擊，各方認為總體影響相對可控。央行金融政策委員會表示，英國銀行系統(tǒng)的韌性已經有了大幅提升。歷年銀行壓力測試的場景都要比當前經歷的情況更為極端。以2014年銀行壓力測試為例，當時假設“英鎊貶值30%，住宅地產和商業(yè)地產分別下降35%和30%”，英國銀行系統(tǒng)仍有足夠的資源應對上述情況。