剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個(gè)訊息，隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的腳步加速以及人們養(yǎng)老觀念的變化，曾經(jīng)“炒而不火”的養(yǎng)老地產(chǎn)正在受到購(gòu)房者越來(lái)越多的關(guān)注，有望成為樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)真的準(zhǔn)備好迎接旺盛的需求了嗎？
   
房展會(huì)“銀發(fā)潮”洶涌
   
“姑娘，新聞上說(shuō)的那個(gè)養(yǎng)老公寓怎么走？”“小伙子，海南的房子在哪兒呀？”在北京春季房展上，這樣的問(wèn)詢不絕于耳。組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與往屆展會(huì)觀展人群以中青年為主不同的是，此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人，而購(gòu)房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項(xiàng)目，而是更多地瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的宜居城市和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。
   
一家河北涿州樓盤面向北京老年人群推出了“養(yǎng)生養(yǎng)老”概念。工作人員介紹稱，這家地產(chǎn)公司最早是從高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，到后來(lái)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的養(yǎng)生、養(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)模式。“住在這里，養(yǎng)老配套設(shè)施完備，周末兒孫們來(lái)探望，也有地方玩兒。”
   
位于懷柔區(qū)的北京首個(gè)智能養(yǎng)老社區(qū)，以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的養(yǎng)老設(shè)施吸引了大量中老年購(gòu)房者。展會(huì)四天，看房登記達(dá)到160余組，實(shí)際成交共約40套。
   
在展位前，工作人員不斷向看展人強(qiáng)調(diào)，不是賣房，賣的是服務(wù)。“咱不是產(chǎn)權(quán)房，主要是合法使用權(quán)項(xiàng)目這個(gè)概念。1000平方米的康復(fù)醫(yī)療中心，室內(nèi)有全程監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)真正的居家養(yǎng)老。呼叫醫(yī)療中心，幾分鐘就來(lái)人。”
   
據(jù)了解，該項(xiàng)目采取會(huì)員制，交錢成為會(huì)員，享有對(duì)應(yīng)的一套公寓，實(shí)際上，會(huì)員獲得的是公寓30年使用權(quán)。將會(huì)員費(fèi)和獲得使用權(quán)的公寓比對(duì)下來(lái)，差不多每平方米1萬(wàn)元起。
  
雖然定位是“養(yǎng)老”實(shí)驗(yàn)基地項(xiàng)目，但該項(xiàng)目張經(jīng)理稱，對(duì)會(huì)員的年齡等身份特征沒(méi)有要求。“這個(gè)房屋住多少人沒(méi)人管。這個(gè)房屋是提供給你的，在這30年任意處置這個(gè)房子，比如變動(dòng)會(huì)籍資格，也可以出租，老人百年后兒女可以繼承。”
  
只是看上去很美？
  
事實(shí)上，在房展會(huì)之外，很多老年人已經(jīng)看過(guò)不少養(yǎng)老房產(chǎn)，他們對(duì)配套設(shè)施也有更多期待。“有一些就是拿原來(lái)的會(huì)所修修改改，不是那種真正適合養(yǎng)老的建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)真正還是要看它的養(yǎng)護(hù)和醫(yī)療配套。”還有的老年人表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“關(guān)鍵是有顧慮，怕假。”
   
老人們的顧慮也折射出了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)困境：盡管大型開(kāi)發(fā)商越來(lái)越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢(shì)在必行的戰(zhàn)略選擇，萬(wàn)科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開(kāi)發(fā)商也躍躍欲試，然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍(lán)海”的背后，并非如看起來(lái)的那么美。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國(guó)內(nèi)大多數(shù)資本的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關(guān)注怎么從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。
  
今年2月，中國(guó)老齡科學(xué)研究中心、清華大學(xué)建筑學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)老年宜居環(huán)境發(fā)展報(bào)告（2015）》顯示，現(xiàn)階段我國(guó)雖然涌現(xiàn)出多種類型的老年宜居項(xiàng)目，但相較于發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)，老年宜居項(xiàng)目在策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)均存在一些問(wèn)題。
   
最主要的問(wèn)題是高端項(xiàng)目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項(xiàng)目多定位于高端老年客戶群。而現(xiàn)階段高端老年客戶有效需求有限，已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護(hù)理設(shè)施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項(xiàng)目數(shù)量的增多，高端市場(chǎng)將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。與此相對(duì)，中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求量更大，卻被開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)忽視。
   
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情高漲，但是部分老年宜居項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，與老人需求不符。近年來(lái)，一些養(yǎng)老項(xiàng)目動(dòng)輒用地規(guī)模高達(dá)數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝，床位數(shù)量逾千張。這種建設(shè)規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項(xiàng)目，單純開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)，更會(huì)使后期運(yùn)營(yíng)管理面臨極大挑戰(zhàn)。
   
與此同時(shí)，目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)品類型劃分多以建筑類型或開(kāi)發(fā)模式為主，重豪華輕舒適，極少?gòu)睦夏耆后w需求進(jìn)行分類，特別是根據(jù)不同護(hù)理級(jí)別、精神需求進(jìn)行劃分。養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在一開(kāi)始就存在盲目和混亂。