風(fēng)險加劇 泡沫凸顯

　　房企負債率上升 業(yè)內(nèi)預(yù)警后續(xù)融資風(fēng)險

　　2016年上半年，在樓市回暖、房企非理性購地的推動下，土地市場再度創(chuàng)造歷史，而造就這個結(jié)果的原因則是利好政策催熱市場，寬松政策帶來低廉的融資成本。正因如此，房企大量融資，負債率大幅升高。業(yè)內(nèi)人士表示，在此背景下，應(yīng)警惕土地價格推高房價帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，今年以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過4500億元。其中5月，A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%。值得注意的是，在發(fā)債規(guī)模上漲的同時，發(fā)債成本也在上調(diào)。其中A股市場上市房企公司債的票面平均利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點。

　　“觀察今年1-5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升的態(tài)勢，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說。

　　“對發(fā)債兇猛房企來說，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險。對A股上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)進行分析，可以看出5月發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規(guī)模融資等持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時也暗示了房企直接融資成本有上升趨勢。”嚴(yán)躍進指出。

　　而在加大發(fā)債力度的背景下，房企負債率大幅上升。中國房地產(chǎn)協(xié)會此前發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項指標(biāo)卻繼續(xù)下滑，處于從2009年以來的最低點。同時，房企凈負債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個百分點，再創(chuàng)歷史新高。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長寧高偉看來，房企這種“先占坑”的行為可以視為是用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續(xù)上漲，間接則造成企業(yè)負債率居高不下。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，全國在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)慌。

　　的確，對于房企來說購地已到非理性地步。截至日前，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。

　　張大偉表示，從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。而如果按照目前市場正常的銷售利潤，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億，224億的銷售額，目前來看，只相當(dāng)于一年的資金成本，醞釀巨大的市場風(fēng)險。

　　中金研究中心表示，預(yù)計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應(yīng)的增加，迎來供過于求狀態(tài)。同時警惕因宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行，流動性回收超預(yù)期風(fēng)險。