物業(yè)專項(xiàng)維修資金俗稱“房屋養(yǎng)老金”“大修資金”，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
近日，新疆維吾爾自治區(qū)人民政府法制辦公室會(huì)同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行了《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》立法聽證會(huì)。聽證會(huì)上，住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題，成為與會(huì)人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
近日，記者對(duì)烏魯木齊市“大修資金”的使用情況進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多市民對(duì)“大修資金”存在不同程度誤讀，政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。
一字之差大不同
新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區(qū)竣工近8年，不少外墻已經(jīng)有些斑駁，業(yè)主李明起了用“維修基金”粉刷墻面的想法。
然而，李明的提議雖然得到不少業(yè)主支持，卻被物業(yè)公司以不夠條件為由拒絕。他很不解，“基金”放在那里也沒人用，為何又不讓我們用？
對(duì)此，小區(qū)物業(yè)工作人員王剛介紹，“基金”具有公益含意，一般歸政府或慈善機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌。中國住宅專項(xiàng)維修資金制度開始于1999年，原建設(shè)部、財(cái)政部當(dāng)時(shí)發(fā)布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，2008年，該辦法更名為《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，維修基金已更名為維修資金。
一字之差，差別很大。據(jù)介紹，在維修基金那個(gè)年代，確實(shí)有部分小區(qū)將這部分錢用于一般性維修項(xiàng)目，效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金，但很多像李明這樣的業(yè)主還是對(duì)維修資金產(chǎn)生誤讀，認(rèn)為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費(fèi)用。
其實(shí)，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。這可理解為，當(dāng)住宅樓各項(xiàng)公共設(shè)施保修期滿后，發(fā)生影響到生活的損壞時(shí)，業(yè)主才能支用維修資金。
“在繳納維修資金后，烏魯木齊市房產(chǎn)局維修資金監(jiān)管辦公室會(huì)在銀行專戶給每位業(yè)主分戶建賬，并用短信提示金額變動(dòng)，每年會(huì)根據(jù)維修資金利息綜合收益為業(yè)主分紅。維修資金所有權(quán)是業(yè)主的，政府只有監(jiān)管權(quán)，無權(quán)動(dòng)用任何一分錢，實(shí)質(zhì)上它是一筆‘個(gè)人存款’,是自家房子保修期滿后共用部位共用設(shè)施設(shè)備的‘養(yǎng)老金’。”王剛說，部分業(yè)主申請(qǐng)支用資金碰壁后心生不快，可物業(yè)也是為業(yè)主考慮，在房子較新時(shí)就將這筆錢用掉，那么數(shù)十年后房屋嚴(yán)重老化損壞時(shí)又該怎么辦？
程序復(fù)雜動(dòng)用難
家住烏市天山花園小區(qū)的劉女士現(xiàn)在十分苦惱，原因就是她住在頂樓。2001年，劉女士和愛人購買了一套頂層住宅，隨著時(shí)間推移，房屋屋頂逐漸出現(xiàn)反潮掉皮脫落現(xiàn)象。劉女士自己聯(lián)系工人對(duì)房屋進(jìn)行了外墻保溫處理，但是情況并沒有好轉(zhuǎn)。從2013年開始，家里的客廳、臥室、餐廳開始出現(xiàn)了多處滲漏現(xiàn)象，每逢春季積雪融化時(shí)，滲漏就更加嚴(yán)重，包括屋頂甚至墻面也出現(xiàn)了大面積的滲漏滴水、表皮脫落現(xiàn)象。
經(jīng)過多次反映，2015年7月，物業(yè)公司終于將劉女士家屋頂防水維修納入當(dāng)年維修整體計(jì)劃中，并按照實(shí)地查看的情況，對(duì)劉女士家屋頂?shù)膸滋帩B漏點(diǎn)進(jìn)行了堵漏維修，暫時(shí)遏制了滲漏現(xiàn)象。可是好景不長，2016年春節(jié)前后，劉女士家屋頂原來的滲漏點(diǎn)周圍再次開始大面積的滲漏滴水，房頂表皮脫落愈加厲害，嚴(yán)重影響到劉女士一家的日常生活。
無奈之下，劉女士再次找到物業(yè)公司，請(qǐng)求動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，徹底對(duì)屋頂重新做防水處理。對(duì)此，物業(yè)公司答復(fù)稱，目前小區(qū)里比劉女士家滲漏情況嚴(yán)重的還有不少，動(dòng)用維修資金要向?yàn)豸斈君R市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室申報(bào)獲得批準(zhǔn)后才能進(jìn)行。而且，根據(jù)規(guī)定，進(jìn)行屋頂整體重新防水處理，必須滿足兩個(gè)“三分之二以上”的條件，即須經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
劉女士說，這樣一來，我得找到整棟樓的業(yè)主，還必須征得他們中大多數(shù)人的同意，才有可能動(dòng)用維修資金。一來找到所有業(yè)主有困難，二來即使找到業(yè)主，同意人數(shù)達(dá)不到三分之二，還是不行。
曾成功幫業(yè)主申請(qǐng)下來“大修資金”的新疆建化物業(yè)公司員工賈康(化名)告訴記者，他作為一名老“物業(yè)人”，深知申請(qǐng)的不易，“動(dòng)用維修資金不但需要物業(yè)公司前期擬定維修資金使用方案，公示后還需要征求相關(guān)受益業(yè)主雙三分之二以上同意才行，經(jīng)監(jiān)管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察屬實(shí)后，整體維修項(xiàng)目還需公開招標(biāo)選擇施工單位，竣工驗(yàn)收完畢后由監(jiān)管部門將維修資金直接劃撥至施工單位”。
賈康說，維修資金申請(qǐng)的最大難點(diǎn)，是需要三分之二以上相關(guān)業(yè)主表決同意和業(yè)主分戶賬上有足夠的錢，因此必須做好每位業(yè)主的工作，將政策解釋到位，以免拖延動(dòng)用資金申請(qǐng)時(shí)間，延誤維修時(shí)機(jī)。
國家住建部辦公廳、財(cái)政部辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》中，提到應(yīng)明確維修資金的使用范圍和目標(biāo)重點(diǎn)、優(yōu)化業(yè)主表決規(guī)則、探索建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機(jī)制等。
目前，烏魯木齊住宅專項(xiàng)維修資金總量日益增大，但隨著商品房住宅小區(qū)房齡逐步增長，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備自然老化、自然損壞的程度日益加重，維修資金的使用已較集中。
針對(duì)維修資金使用業(yè)主表決難等問題，烏市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室也創(chuàng)新了一些模式，比如物業(yè)公司申請(qǐng)支用維修資金，在征求業(yè)主意見時(shí)，有書面簽字、刷業(yè)主身份證、網(wǎng)絡(luò)投票3種表決方式。提高維修資金使用效率，及時(shí)使用維修資金更好地服務(wù)于業(yè)主，在政府積極創(chuàng)新的同時(shí)，專家也呼吁業(yè)主能夠更多地參與到家園共建中來，加快相關(guān)程序的審批工作。
續(xù)交費(fèi)成為難題
采訪期間，記者遇到了剛剛利用維修資金完成房屋翻修的烏魯木齊宏匯花園家琳物業(yè)辦公室主任曹振森。不久前，該小區(qū)審批動(dòng)用了210萬元維修資金，對(duì)樓頂屋面防水和小區(qū)下水道進(jìn)行全面翻修，然而部分業(yè)主賬戶內(nèi)維修資金不足，最終物業(yè)公司只好墊付近兩百戶業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟墓?萬余元維修費(fèi)用。
“房子修好大家高興，但公司墊付的錢難要回。”曹振森說，小區(qū)6號(hào)樓，前兩年前支用過一次維修資金，今年維修資金最少的業(yè)主只剩1角9分錢，而每位受益業(yè)主必須按自己房屋擁有的建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用，維修費(fèi)用不足部分需業(yè)主現(xiàn)金支付，很多業(yè)主不理解、不配合。
據(jù)了解，烏魯木齊市2003年至今維修資金使用劃撥達(dá)1.42億元，使用率為2.69%，雖然使用率總體很低，不過已經(jīng)出現(xiàn)逐年快速上漲的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，烏市2015年維修資金使用劃撥3072.83萬元，劃撥金額與2014年相比增加49.59%。
烏市房產(chǎn)局維修資金監(jiān)管辦審核科科長馬莉婭表示，“大修資金”使用率看似很低，然而其實(shí)是一道沒有可比性的“數(shù)學(xué)題”。不少老舊小區(qū)業(yè)主買房時(shí)價(jià)格低，繳納的維修資金就少，使用幾次后，目前賬戶內(nèi)維修資金使用率近100%，而新業(yè)主的房屋保修期未滿或還未達(dá)到大修年限，使用率為零。
據(jù)介紹，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。使用后，維修資金余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
“現(xiàn)在最大的難題是維修資金的續(xù)交問題。”馬莉婭說，樓房的維修問題將貫穿房屋的整個(gè)壽命期，尤其是房屋“老年階段”，房屋保修期滿后需要維修的共用部位共用設(shè)施設(shè)備會(huì)更多，大修花費(fèi)的錢也會(huì)更多，維修資金不足或用完后也將會(huì)給物業(yè)管理產(chǎn)生更多不必要的糾紛和麻煩，希望業(yè)主能正視這一問題，把有限的維修資金都能用到刀刃上。
對(duì)于維修資金余額不足該如何啟動(dòng)、由誰牽頭收取續(xù)交費(fèi)用等相關(guān)問題，目前我國很多省市都還在摸索階段，這才是真正的難題?！ ?/p> |
