一個(gè)月前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)再次提出，我國(guó)要培育、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并拋出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。而近日，國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），包括曾被中央提起的各類租房稅收減免，以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途改建租賃住房等內(nèi)容都包含其中。不過(guò)，對(duì)于這項(xiàng)政策，多位業(yè)內(nèi)專家坦言，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強(qiáng)等原因，《意見(jiàn)》并沒(méi)有觸及市場(chǎng)痛點(diǎn)，實(shí)際發(fā)揮效果可能會(huì)打折扣。

稅收減免未切要害

新政出臺(tái)，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》明確，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，即按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

然而，不少業(yè)內(nèi)人士指出，減免稅收只是看上去很美。“就目前來(lái)看，不少地方住房租賃市場(chǎng)繳稅行為十分不規(guī)范。”某資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，實(shí)際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動(dòng)申報(bào)，根本無(wú)從查處。更有某中介機(jī)構(gòu)的工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，由此可見(jiàn)，新政中的稅收優(yōu)惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

在上述專家看來(lái)，目前出臺(tái)的稅收政策還只是國(guó)家層面粗略搭起的框架，“要真正落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)執(zhí)行便利、監(jiān)管得當(dāng)、成本低及讓利明顯，還是要看各地方的實(shí)施細(xì)則”。

房主重交易輕租賃難動(dòng)搖

其實(shí)，在《意見(jiàn)》發(fā)布后沒(méi)多久，不少業(yè)內(nèi)人士的目光就已經(jīng)鎖定一項(xiàng)看似低調(diào)，實(shí)則用意頗深的規(guī)定了，即我國(guó)將允許改建房屋用于租賃。具體來(lái)說(shuō)《意見(jiàn)》明確，我國(guó)允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這項(xiàng)新政確實(shí)能夠更充分地利用部分城市閑置商業(yè)房產(chǎn)，但對(duì)于住房租賃需求集中的一二線城市來(lái)說(shuō)，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場(chǎng)閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對(duì)接的問(wèn)題，出租能否彌補(bǔ)改造利益還是未知數(shù)，產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租風(fēng)險(xiǎn)還是較大的。

而且，放眼新政更廣泛地鼓勵(lì)個(gè)人出租住房等相關(guān)內(nèi)容，業(yè)界對(duì)實(shí)施效果也并不樂(lè)觀。“如果房?jī)r(jià)漲幅依然維持在高位的話，鼓勵(lì)住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當(dāng)下市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會(huì)緩解部分市場(chǎng)需求，但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售；而三四線城市房源已經(jīng)過(guò)剩，外來(lái)轉(zhuǎn)移人口又很有限，沒(méi)有形成成熟的租賃市場(chǎng)，因而市場(chǎng)也就難掀起太大波瀾了。”張大偉表示。

備案制執(zhí)行不徹底

“之所以業(yè)界對(duì)于《意見(jiàn)》的出臺(tái)普遍興致不高，一定程度上就是因?yàn)樾抡?nèi)容尚未充分觸及市場(chǎng)痛點(diǎn)，不少政策的實(shí)施條件還不充分。”有專家告訴北京商報(bào)記者。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，對(duì)于新政的用意，業(yè)內(nèi)還是十分肯定的，“《意見(jiàn)》是國(guó)家對(duì)近兩年一系列鼓勵(lì)住房租賃政策的強(qiáng)化和升級(jí)，有利于推動(dòng)租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展”。胡景暉表示。但張大偉等多位分析人士都坦言，目前，房屋租賃市場(chǎng)存在的核心問(wèn)題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導(dǎo)的公租房供應(yīng)比例過(guò)低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等。“造成這些問(wèn)題主要還是源于目前重買輕租的觀念從根本上還未被動(dòng)搖，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還是集中在增加商品房供應(yīng)上。”張大偉表示。

對(duì)于下一步的政策方向，北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院咨詢中心主任劉昕旭建議，相關(guān)部門更應(yīng)建立一個(gè)涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質(zhì)細(xì)分，悉數(shù)登記在冊(cè)。劉昕旭認(rèn)為，有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會(huì)有更準(zhǔn)確的依據(jù)，制定政策也會(huì)更有針對(duì)性。