2013年9月，南京首位申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”的老奶奶，講述了新街口街道高齡老人張啟韻，自2010年起向社區(qū)和街道提出以自己名下的一套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨(dú)居的生活條件，然而沒(méi)有機(jī)構(gòu)和企業(yè)敢于接招。2016年5月30日，揚(yáng)子晚報(bào)記者多方打聽(tīng)了解到，老人已于兩年前去世，生前把房子賣(mài)出61萬(wàn)元。
臨終前半年還是把房子賣(mài)了
新街口街道某社區(qū)退休主任邵女士一直陪伴張啟韻走到人生最后。她回憶，揚(yáng)子晚報(bào)當(dāng)時(shí)報(bào)道見(jiàn)報(bào)后，張啟韻一時(shí)間成為省內(nèi)外各地來(lái)采訪以房養(yǎng)老的“活案例”。隨后，張啟韻向邵主任提出來(lái)，自己在新街口如意里那套40平米左右的單室套產(chǎn)權(quán)房，還是盡早賣(mài)掉算了。畢竟90歲高齡，身邊也沒(méi)有至親照料，“來(lái)不及等倒按揭辦妥，我也用不了什么錢(qián)了，將來(lái)人一走房子還不是便宜了銀行。”邵主任說(shuō)，張啟韻畢竟是受過(guò)良好教育的老人，心里的一本賬清楚得很。
2013年底，老人自己找到兩家房產(chǎn)公司到她當(dāng)時(shí)居住的新街口街道敬老院來(lái)，委托他們幫忙賣(mài)房。“當(dāng)時(shí)其中一家房產(chǎn)公司開(kāi)的價(jià)高一點(diǎn)，是61萬(wàn)，張老就拍板讓他們辦理了。”邵主任透露，張啟韻繼續(xù)在敬老院現(xiàn)場(chǎng)辦公，請(qǐng)來(lái)銀行工作人員，將賣(mài)房款分成幾批存定期，存折請(qǐng)邵主任代管，密碼則告訴一直照顧自己的干女兒。
從賣(mài)房到她去世只有半年多時(shí)間，邵主任記得張老取過(guò)幾次錢(qián)，都不多，主要是用在她入住市立醫(yī)院和鼓樓醫(yī)院看病。出院后，張啟韻在邵主任的幫助下，入住天山路上醫(yī)養(yǎng)融合的民營(yíng)養(yǎng)老院，費(fèi)用比先前的敬老院高，她的退休金不夠了，就從存折取了一點(diǎn)來(lái)補(bǔ)貼。記者算了一下，從張老搬出敬老院到養(yǎng)老院，中間去掉在醫(yī)院治療，只有幾個(gè)月時(shí)間，每月養(yǎng)老院的費(fèi)用在3000多元。也就是說(shuō)，張啟韻每月在退休金外需要再拿出1000多元。
這么算起來(lái)，“以房養(yǎng)老”的動(dòng)議，在南京的張啟韻老人身上是落空了，即便最終進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，老人也沒(méi)有享受到房款為自己帶來(lái)的實(shí)惠。假如一開(kāi)始就把住房賣(mài)掉來(lái)改善生活，也許獲得的實(shí)惠能多一些？張啟韻臨終前有沒(méi)有為自己的想法后悔，邵主任說(shuō)“真不清楚”。
沒(méi)人敢接招，主要是操作有難度
張啟韻對(duì)她的房款立下遺囑，基本上給了干女兒及她的后輩。邵主任回憶，老人追悼會(huì)上，真沒(méi)想到來(lái)了那么多人，據(jù)稱(chēng)都是她的親友。“生前多少年那么孤單，走后卻有這么多自稱(chēng)的家人。”邵主任告訴記者，張啟韻和她說(shuō)起過(guò)，確實(shí)有過(guò)倒按揭以房養(yǎng)老的打算，但是幾年沒(méi)有機(jī)構(gòu)和企業(yè)接招，她就知道這里操作有難度，主要是責(zé)任難以理清。“她說(shuō)，最后人走了，房子劃給銀行或是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，我還不如把錢(qián)給到幫助我的社區(qū)和親近的人。”邵主任表示，盡管張老這么說(shuō)，但從她把存折和密碼單獨(dú)處置、將房款分幾批存儲(chǔ)的精明勁來(lái)分析，張老一點(diǎn)都不傻，真有人來(lái)接她的招，也未必肯交給人家辦。
記者了解到，目前新街口附近二手房的房?jī)r(jià)，已近3萬(wàn)元一平米。要是擱在今天，張老的房子可以說(shuō)已經(jīng)翻倍了。
試點(diǎn)城市的調(diào)查
推進(jìn)2年，武漢9成受訪老人排斥
武漢是試點(diǎn)以房養(yǎng)老的四個(gè)城市之一，就在今年，長(zhǎng)江商報(bào)記者跟蹤采訪了2年來(lái)的試點(diǎn)情況。
連日來(lái)，接受記者采訪的九成以上老人均表示，我國(guó)傳統(tǒng)觀念就是“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”，房產(chǎn)更愿意留給子女繼承，交給銀行、保險(xiǎn)公司處理則看起來(lái)很不靠譜，也容易使親人之間產(chǎn)生隔閡。
此外，記者在采訪中了解到，受傳統(tǒng)觀念、經(jīng)濟(jì)收入、房屋產(chǎn)權(quán)等多方面的因素影響，目前武漢市大多數(shù)老人不愿意選擇“以房養(yǎng)老”，保險(xiǎn)公司對(duì)“以房養(yǎng)老”客戶(hù)的審核也非常謹(jǐn)慎。
不過(guò)，也有專(zhuān)家樂(lè)觀地表示，雖然以房養(yǎng)老可能將成為“小眾”的選擇，但就算僅有一成老人選擇以房養(yǎng)老，這一市場(chǎng)也仍然令人無(wú)法割舍。
究竟難在何處？
存在觀念挑戰(zhàn)、成本過(guò)高等三大劣勢(shì)
從外部環(huán)境來(lái)看，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢(shì)。
首先是“以房養(yǎng)老”需要面對(duì)社會(huì)觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰說(shuō)，中國(guó)是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個(gè)倫理觀念很難。
其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更，但比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。
最后，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老的交易運(yùn)營(yíng)成本比較高。過(guò)程中有很多評(píng)估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機(jī)構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)。“整個(gè)程序下來(lái)，如果說(shuō)你要拿20年的養(yǎng)老金給付，有兩年要給到中介公司，相對(duì)來(lái)說(shuō)成本比較高。”李峰說(shuō)。
為什么有保險(xiǎn)公司也不積極？
對(duì)保險(xiǎn)公司而言也存在3大風(fēng)險(xiǎn)
首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險(xiǎn)，李峰說(shuō)，這是一項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)主要是貸款利率變化和被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。
“因?yàn)檫@是一個(gè)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的。”李峰說(shuō)，目前受全世界經(jīng)濟(jì)下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國(guó)還沒(méi)有鎖定利率互換的機(jī)制和市場(chǎng)。
其次，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，也面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。李峰說(shuō)，保險(xiǎn)公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，是長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債的匹配，精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì)，這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。“你原來(lái)評(píng)估是100萬(wàn)，現(xiàn)在只有80萬(wàn)，那肯定是保險(xiǎn)公司吃虧。”另外，李峰說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲，保險(xiǎn)公司也可能面臨另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是投保人可能會(huì)退保，之后再重新保險(xiǎn)，這樣拿到的養(yǎng)老金會(huì)更多。
第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，李峰說(shuō)，是道德風(fēng)險(xiǎn)。反向按揭貸款過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生欺詐、信息不對(duì)稱(chēng)、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險(xiǎn)。
“總體而言，反向按揭貸款雖然剛剛起步，但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對(duì)服務(wù)于國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)解決老齡化社會(huì)可以發(fā)揮很大的作用。” |
