三四年前，幾名浙江商人從一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到江西小城德興市開發(fā)房地產(chǎn)。他們認(rèn)為，當(dāng)時(shí)，三四線城市屬于房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，有很大上漲空間。
這個(gè)總?cè)丝谥挥?0多萬人，市區(qū)人口5萬多人的小城，房價(jià)也在兩三年內(nèi)從1000多元被推高到4000多元。
在中央金融政策對樓市“急剎車”的調(diào)控之下，資金鏈斷裂的開發(fā)商求助于民間借貸。
隨著小城的樓市“泡沫”破裂，開發(fā)商背負(fù)高息民間借貸，曾經(jīng)的明星地產(chǎn)項(xiàng)目陷入窘境。
兩年多時(shí)間，江西德興市的“地王”——福泰商業(yè)廣場就經(jīng)歷了眾星捧月到爛尾的過程。
在政府的協(xié)調(diào)下，開發(fā)商德興福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱福泰公司）的債務(wù)問題仍未化解。
截至目前，福泰公司開發(fā)的地塊仍保持著土地交易價(jià)格最高紀(jì)錄。
2013年下半年，福泰公司從民間借貸1.5億多資金。正是這些高息借款壓垮了這個(gè)項(xiàng)目。
在三四線樓市行情最差的2014年底，隨著福泰以及德興另外幾個(gè)樓盤相繼“出事”，這個(gè)縣級小城的房價(jià)應(yīng)聲而落。
德興市樓市由盛到衰的3年，也是中國中小城市樓市經(jīng)歷飛速發(fā)展到滯漲的3年。
“地王”項(xiàng)目停擺
價(jià)值幾個(gè)億的項(xiàng)目被抵償民間借貸，股東發(fā)現(xiàn)借貸款未入公司賬目
王永增，福泰公司第二大股東，公司監(jiān)事。
過去一年多，王永增一直在舉報(bào)福泰公司董事長錢亞軍。王永增的目的只有一個(gè)，他想拿回自己的投資。
5月13日，王永增舉報(bào)錢亞軍涉嫌非法集資、侵吞公司資產(chǎn)一案在德興市公安局立案。
福泰公司是德興市迄今為止的“地王”開發(fā)商，所開發(fā)的福泰商業(yè)廣場也引領(lǐng)著德興樓市的風(fēng)向標(biāo)。
但在2014年下半年，福泰公司遭遇債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目被抵債，公司陷入停擺。
王永增認(rèn)為這一切都是福泰公司董事長錢亞軍涉嫌違法造成的。一年多來，王永增一直向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)，但此前一直未獲德興市公安局的立案。
“我的前途未卜。”5月18日，錢亞軍對新京報(bào)記者說。前一晚，他接受德興市公安局經(jīng)偵大隊(duì)調(diào)查問訊到半夜12點(diǎn)多。
王永增稱，他和錢亞軍是同鄉(xiāng)，也曾是他最信任的投資伙伴。
2011年5月，他從老家寧波來到江西德興，跟著錢亞軍第一次投資做房地產(chǎn)，沒想到自己2000多萬的資產(chǎn)全部套牢，還背負(fù)債務(wù)，“老婆多次想跳樓”。
3年時(shí)間，幾個(gè)億的資產(chǎn)在錢亞軍手里沒了著落，王永增接受不了這個(gè)現(xiàn)實(shí)。
王永增曾在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，回到公司。他找到一些錢亞軍民間借款的借條，上面簡單寫著什么時(shí)間借多少錢，錢亞軍簽名，蓋著福泰公司的章，月利息多在4%~6%。
“總共有1.5億多元，這么大數(shù)額的錢，從沒有入過公司的賬目。”王永增說，錢亞軍未通過股東會決議，這樣做已涉嫌違法。
“債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，錢亞軍用公司價(jià)值2億多的房子抵償這1.5億多元的債務(wù)，現(xiàn)在基本抵完了，那么股東的錢呢？”他說。
截至目前，福泰員工們數(shù)月拿不到工資，除了數(shù)名財(cái)務(wù)人員外，幾乎全部離職。尚沒有完工的二期福泰家居城項(xiàng)目腳手架還沒有拆除，從2014年底停工至今，變成“爛尾樓”。
原本生意“火爆”的福泰商業(yè)廣場逐漸人氣降落，業(yè)主們因?yàn)槟貌坏胶霞s規(guī)定的返還款，數(shù)次拉橫幅。前不久，業(yè)主與福泰公司之間的矛盾再次爆發(fā)，商場徹底關(guān)門。
創(chuàng)造新紀(jì)元的“地王”
福泰公司以7550萬元競得土地，每畝440萬元刷新德興市紀(jì)錄，此前土地多在30多萬元一畝“現(xiàn)場很激動，想當(dāng)于創(chuàng)造了德興樓市的新紀(jì)元。”福泰公司前副總徐志勇回憶2011年5月那場拍賣會，仍激動不已。
當(dāng)時(shí)，錢亞軍帶著王永增從浙江寧波來到江西德興，一周之內(nèi)，他們便決定拍下看中的一塊土地，“志在必得”。
“競爭還是很激烈的，起步價(jià)是3600萬，一次加50萬，當(dāng)時(shí)有人一下子加1000萬。”參加了那場拍賣會的徐志勇回憶。
他記得錢亞軍三次舉牌，分別是“6600萬、7450萬、7550萬”。
拍賣會之前，德興的開發(fā)商拿地價(jià)格在30多萬元/畝。但是，7550萬的價(jià)格被“一錘定音”之后，德興的土地被炒到了史無前例的440萬/畝。
福泰公司拍下“地王”后，德興市的平均地價(jià)從30多萬/畝很快漲到了200多萬/畝。
錢亞軍拍下的也是德興市風(fēng)景最好的地段。
德興市相關(guān)政府官員告訴新京報(bào)記者，在整個(gè)上饒市，德興是房地產(chǎn)開發(fā)相對較晚的一個(gè)城市。
2011年，跟大多數(shù)三四線城市一樣，德興當(dāng)時(shí)也正在運(yùn)作新城區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)。德興市政府一份公開資料顯示，德興市當(dāng)時(shí)的城市開發(fā)重點(diǎn)是“控制老城區(qū)、發(fā)展南門新區(qū)、重點(diǎn)建設(shè)一河兩岸”。
錢亞軍看中的那塊地，正在洎水河岸邊，對岸就是德興新城區(qū)。在錢亞軍看來，以工業(yè)立市的德興，相當(dāng)于一個(gè)樓市開發(fā)的“處女地”。
錢亞軍是典型的浙商，他在老家寧?？h經(jīng)營三個(gè)制造型企業(yè)，做進(jìn)出口貿(mào)易。早年“溫州炒房團(tuán)”跑遍全國各大城市炒房時(shí)，他也跟當(dāng)?shù)厝艘黄鸬教幊捶俊?/p>
不過，到了2010年前后，全國一二線城市的房價(jià)已經(jīng)“水漲船高”，漸漸地超出大多數(shù)人的購買力。“炒房團(tuán)”隨著樓市“天花板”的臨近，聲勢漸漸減弱。
“在那個(gè)時(shí)候，我感到樓市行情不好了。”錢亞軍說。
“當(dāng)時(shí)我認(rèn)為，土地在未來肯定是稀缺資源。”2010年，放棄“炒房”，錢亞軍轉(zhuǎn)身投身到了“炒地”大軍。
江西省東北部的幾個(gè)地市鄰近浙江，不少浙商聚集在這里“炒地”和從事房地產(chǎn)開發(fā)。
不擔(dān)心投資失敗
當(dāng)時(shí)只要投入項(xiàng)目20%，就能拿到預(yù)售許可證賣房，很快就能賺到錢“我當(dāng)時(shí)想，要做一單大生意。”錢亞軍說。他和合伙人王永增等人認(rèn)為，有了政府支持，又有黃金地段的位置，他們肯定能在德興大賺一筆。
5月15日，錢亞軍說，按照當(dāng)年德興市樓市的發(fā)展勢頭，他們投資的福泰商業(yè)廣場項(xiàng)目估算投資2.56億，項(xiàng)目建成后總銷售收入約3.55億元，預(yù)計(jì)稅后利潤7244.1萬元。
事實(shí)上，當(dāng)時(shí)買完土地，福泰公司賬上只剩1000多萬元，即便加上銀行貸款，也不足1個(gè)億資金。
但錢亞軍當(dāng)時(shí)并不太擔(dān)心投資失敗。
“當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)可以說‘瘋狂’，只要投入項(xiàng)目的20%，就可以拿到預(yù)售證賣房子了。好像誰膽子大，誰就能賺到錢。”德興一位從事過土地評估工作的人士回憶。
2013年，福泰商業(yè)廣場項(xiàng)目和2012年底福泰公司投資的另一個(gè)商住綜合體項(xiàng)目福泰家居城同時(shí)入選德興市“重點(diǎn)項(xiàng)目”。
“按照當(dāng)時(shí)規(guī)劃，這兩個(gè)項(xiàng)目將是德興市的‘門面’，政府也很重視。”德興市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)記者。
有了政府的肯定，福泰商業(yè)廣場的運(yùn)作“非常順利”。2012年底，福泰商業(yè)廣場一期住宅樓開盤時(shí)，也發(fā)生了跟“地王”同樣的連鎖反應(yīng)。
福泰住宅樓的開盤價(jià)在5000元左右/平米，很快，德興均價(jià)2000元左右/平米的房價(jià)也漲到了4000元左右/平米。最終，一期住宅樓開盤回收了1.8億資金（實(shí)際到賬1.3億多元）。
一位德興本地開發(fā)商告訴新京報(bào)記者，福泰一期開盤在德興也具有“標(biāo)志性意義”，此前，德興房價(jià)不足2000元/平米，這之后，德興的房價(jià)應(yīng)聲而漲，原來銷售價(jià)格在1000多元/平米的樓盤，直接漲到了3000多元/平米。
“此時(shí)，單單運(yùn)作福泰房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們的資金很充足。”福泰另一大股東王永增告訴新京報(bào)記者。
但是錢亞軍在這個(gè)時(shí)候做了一些讓多數(shù)股東反對的決定。
錢亞軍在福泰房地產(chǎn)項(xiàng)目剛開始運(yùn)作時(shí)，就用5000多萬資金投資運(yùn)作了一個(gè)工廠，江西省福蘭克塑化實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“福蘭克公司”），主要生產(chǎn)窨井蓋和塑木型材。
2012年底，錢亞軍又以4650萬的價(jià)格從政府手中拍到一塊土地，叫做福泰家居城。
王永增表示，他作為第二大股東以資金緊張為由，反對繼續(xù)拍地，但“錢亞軍一意孤行”。
錢亞軍當(dāng)時(shí)認(rèn)為，資金根本不是問題。當(dāng)時(shí)，除了一期樓盤資金已經(jīng)部分回籠，他還向上饒銀行以公司名義申請了4500萬的貸款。
蜂擁而至的民間借貸
股東撤資，銀行斷貸的情況下，董事長涉嫌繞過其他股東，私下以公司名義高息集資1.5億多元
錢亞軍沒想到的是，危機(jī)正是從貸款開始。
他說，2013年下半年，福泰家居城運(yùn)作半年，迫切需要投入更多資金。但是，2012年下半年以來，受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，銀行陸續(xù)出現(xiàn)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的情況。
上饒銀行直接關(guān)閉了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的大門。
銀行“斷貸”之后，當(dāng)初一起合伙的其他股東，因?yàn)椴煌忮X亞軍的管理方式和投資策略，紛紛撤股。
2013年初，王永增因?yàn)?ldquo;堅(jiān)決不參與該項(xiàng)目（福泰家居城）的合作”，而選擇退出家居城項(xiàng)目。隨后，他與錢亞軍發(fā)生嚴(yán)重分歧，就連福泰商業(yè)廣場也徹底不管。
“那之后其他股東再沒有拿錢進(jìn)來。”錢亞軍說。
錢亞軍將目光投向了在德興正“火熱的”民間融資。
“很‘瘋狂’，基本不用什么擔(dān)保協(xié)議，直接借貸。”德興周華會計(jì)師事務(wù)所所長吳周華告訴新京報(bào)記者，這一時(shí)期的民間資金有很大一部分流向了房地產(chǎn)市場。
2014年1月2日，吳周華向朋友募集到2200萬元，借給錢亞軍，月利息4%，期限半年。
一份來源于錢亞軍的“民間借貸明細(xì)表”顯示，從2013年下半年，至2014年8月，1年的時(shí)間，錢亞軍向30多位民間人士融資，合計(jì)1.5億多元。
這其中，多數(shù)借款利率為4分，部分高達(dá)5分，甚至有1000萬的借款利率達(dá)到了6分。每個(gè)月，錢亞軍僅支付民間融資的利息，就達(dá)641.9萬。
王永增說，這些高息民間集資他和其他股東并不知情。錢亞軍在未召開董事會和股東會的情況下，瞞著其他股東，以公司的名義，高息集資借貸1.5億多元。
王永增至今仍不相信，錢亞軍把這1.5億多資金用在了公司，因?yàn)檫@筆資金沒有在公司賬面體現(xiàn)過。
福泰公司會計(jì)董姓女士向新京報(bào)記者表示，確實(shí)沒見過這些錢，資金沒有走公司財(cái)務(wù)流水賬。
錢亞軍后來解釋，這部分資金一部分直接用來還賬、支付利息，一部分直接支付了公司運(yùn)作中各種投入。
王永增認(rèn)為，錢亞軍私自向民間集資，又將集資款挪到別處，致使福泰公司陷入窘境，最終徹底停止運(yùn)轉(zhuǎn)。
他后來向德興市公安局舉報(bào)，“錢亞軍涉嫌侵占公司財(cái)產(chǎn)、非法集資、私刻公章”。
無人接盤“失去最后稻草”
2014年是德興樓市行情最差的一年，原有意打包購買福泰項(xiàng)目的公司反悔，債主圍堵了公司大門。
錢亞軍對新京報(bào)記者稱，他起初對償還這批借款“胸有成竹”。
2014年2月，福泰家居城的商業(yè)綜合體已簽訂合同，打包出售給德興市聚隆經(jīng)營管理有限公司，原價(jià)估值1.9億左右，打包銷售價(jià)1.35億元，分期支付。
“如果能拿到這筆錢，讓我還完債務(wù)，剩余的支付工程款，危機(jī)肯定能夠化解。”錢亞軍說。
但錢亞軍所說的“最后一根稻草”也失去了。2014年年初，原有意打包收購項(xiàng)目的公司反悔。
當(dāng)時(shí)德興市的樓市已出現(xiàn)頹勢。
此前幾年，受國家相關(guān)部門出臺的調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的政策影響，全國大中城市陸續(xù)出臺“限購令”。
德興市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士曾告訴新京報(bào)記者，當(dāng)時(shí)雖然德興沒有出臺“限購令”，但是相關(guān)銀行證監(jiān)會出臺的限制貸款等政策最終還是波及到了德興。到了2014年，德興市投資性買房大幅下滑，房地產(chǎn)市場幾乎“跌入谷底”。
“2014年是德興歷史上賣得最差的一年。”他說。
由于德興聚隆公司的反悔，福泰公司資產(chǎn)再次面臨無人接盤，敏感的民間借貸者馬上圍堵住福泰的大門。
2014年8月初，吳周華“提前覺察出不對勁”。
2014年7月，吳周華的2200萬借款到期，但他未如約收到剩余的1900萬還款，立即去錢亞軍辦公室詢問。
隨著時(shí)間推移，上門要債的人越來越多。吳周華決定，必須趕緊解決自己的那筆債務(wù)問題。
2014年8月8日，吳周華跟錢亞軍簽訂“債權(quán)轉(zhuǎn)購協(xié)議”，“以1300萬元購買福泰商業(yè)廣場商住樓一層26間商鋪的方式結(jié)算1300萬的到期借款”。
兩天后，德興市第一場房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。德興市另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“嘉藝尚品”開發(fā)商跑路，債權(quán)人圍堵了政府。
“嘉藝尚品那邊一爆發(fā)，福泰也撐不住。”錢亞軍說，他被債權(quán)人圍堵在辦公室，甚至有債權(quán)人吃住在他的辦公室。
“他還挨了打。”知情人士告訴新京報(bào)記者。
王永增也沒有幸免，他曾在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后回過一次德興，剛到達(dá)酒店，就有人圍上了他從寧波開過來的車子。
“錢亞軍非法集資1.5億多元是犯法的。”王永增說，他對這些借貸并不知情，他懷疑錢亞軍在爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)后集資，“他做好潛逃準(zhǔn)備”。
據(jù)德興市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人講述，“為了維穩(wěn)，避免爆發(fā)群體性事件”，德興市政府很快便成立了針對嘉藝尚品和福泰公司債務(wù)危機(jī)的“幫助協(xié)調(diào)處置領(lǐng)導(dǎo)小組”。
2014年11月10日，福泰債務(wù)危機(jī)爆發(fā)3個(gè)月后，福泰公司在德興市政府工作網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于用房產(chǎn)抵償債務(wù)實(shí)施方案》。
根據(jù)會計(jì)事務(wù)所審計(jì)，當(dāng)時(shí)，福泰公司三個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)合計(jì)為6.685億元；債務(wù)合計(jì)為5.60億元，包括1.492億民間借貸、0.483億銀行貸款和工程款等。
當(dāng)時(shí)的處置方案是，從2014年11月20日至30日，債權(quán)人按要求辦理債權(quán)轉(zhuǎn)購手續(xù)。而抵償具體方案是，債權(quán)人原則上住宅按9.5折、商鋪按9折進(jìn)行辦理。
錢亞軍說，目前，所有債務(wù)已經(jīng)處置80%。
一張“福泰公司債務(wù)抵房款統(tǒng)計(jì)總表”顯示，截至2014年11月13日，包括福泰商業(yè)廣場、家居城、福蘭克公司在內(nèi)的房產(chǎn)約5.87億元被抵償債務(wù)。
錢亞軍認(rèn)為，如果沒有政府出手幫助他用房子抵償債務(wù)，在房地產(chǎn)市場最為疲軟的2014年下半年，他很難靠自己以這樣的價(jià)格消化掉這么多房子。
錢亞軍說，公司所剩資產(chǎn)約為7000萬左右。但因?yàn)楣疽呀?jīng)停止運(yùn)營，這筆資金每天都在縮水。
但這個(gè)方案王永增并不認(rèn)可。他認(rèn)為，錢亞軍涉嫌非法集資造成公司這個(gè)局面。房產(chǎn)被債主瓜分后，留給股東的也只是房產(chǎn)，而他想要回自己投入的2000多萬元現(xiàn)金。
“福泰敗在了老錢的手里。”徐志勇感嘆：“民間借貸那么高的利息，就是在那塊地上挖金子，也挖不出來那么多錢。”
緊急去庫存“福泰和嘉藝尚品倒下后，德興的房價(jià)有一個(gè)小回落。”德興市住宅均價(jià)每平米從5000元左右跌至4000元左右
以福泰為代表的房地產(chǎn)項(xiàng)目停擺，整個(gè)德興的地價(jià)和房價(jià)都應(yīng)聲而落。
據(jù)德興多位房地產(chǎn)開發(fā)商講述，從2014年至今，德興沒有再向房地產(chǎn)開發(fā)商拍出一塊土地。目前在德興運(yùn)作的樓盤，全部是2013年之前的項(xiàng)目。
來自上饒市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014~2015年，上饒市的庫存量達(dá)到了23個(gè)月。此時(shí)，全國三四線城市住宅庫存去化時(shí)間最高的是30多個(gè)月。
上饒市房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人王文（化名）對新京報(bào)記者表示，去化時(shí)間比較科學(xué)的區(qū)間是5~10個(gè)月。德興市的庫存也早已超過了這個(gè)合理區(qū)間。
“福泰和嘉藝尚品倒下后，就像戳破了一個(gè)小泡沫，德興的房價(jià)有一個(gè)小回落。”德興市一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴新京報(bào)記者，德興市住宅均價(jià)一度從5000元左右跌至4000元左右/平米。
一個(gè)在2013年以1.3億左右拿到土地的開發(fā)商，至今沒有動工。他曾支付一半土地款，剩余的至今沒有支付。
“這是正常的，三四線城市必須盡快結(jié)束盲目開發(fā)、不正規(guī)開發(fā)的局面，回歸科學(xué)發(fā)展的新常態(tài)。”5月20日，王文告訴新京報(bào)記者，近兩年，類似德興的問題在整個(gè)上饒市層出不窮，房地產(chǎn)開發(fā)商跑路的消息在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)不算新聞，爛尾的樓盤在一些地區(qū)隨處可見。
王文說，去年，上饒市房地產(chǎn)協(xié)會起草了“去庫存21條”，提議政府鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、加大購房補(bǔ)貼（購房每平米補(bǔ)貼150元）和財(cái)稅補(bǔ)貼力度、加大住房公積金支持力度。目前，上饒市政府已經(jīng)出臺相關(guān)政策。
“福泰等房地產(chǎn)公司，可以說是犧牲品，但是反過來說，這些開發(fā)商也應(yīng)該反思，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還持續(xù)過熱，最終會在過度膨脹中爆破。那樣，悲劇的可能是更多人。”王文說。 |
