近期，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià)，不少房企不惜透支全年利潤甚至負(fù)債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患。

二線城市地價(jià)同比暴漲180%

近期，多個(gè)二線城市土地市場(chǎng)“高溫”。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%；廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。

據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

值得關(guān)注的是，幾乎所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房價(jià)格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其銷售單價(jià)范圍在2.4萬元-3.1萬元，遠(yuǎn)低于近4萬元的樓面價(jià)。蘇州最近拍出的地塊樓面價(jià)大部分已反超區(qū)域銷售均價(jià)，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價(jià)更超出區(qū)域售價(jià)60%；保利拿下的廈門地王樓面價(jià)也是區(qū)域平均房價(jià)的1.6倍。

開發(fā)商負(fù)債搶地賭“明天”

記者翻閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。

剛剛以30億元拿下泗涇地王的融創(chuàng)中國，其2015年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個(gè)月內(nèi)景瑞在土地的并購擴(kuò)張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達(dá)135%。

開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地？

“不缺錢，缺項(xiàng)目”。旭輝集團(tuán)總裁林峰透露，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠(yuǎn)低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項(xiàng)目”。

開發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項(xiàng)目的開發(fā)商。廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價(jià)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的“好辦法”。“土地本身的增值及房價(jià)的上漲均為‘地王’后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)。”一位開發(fā)商表示，“只有拿不到的地，沒有解不了的套”。

土地財(cái)政依賴亟待改變

在房地產(chǎn)企業(yè)利用金融市場(chǎng)不斷加杠桿拿地的背后，是整個(gè)行業(yè)負(fù)債的攀升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房企高負(fù)債、高杠桿存在違約隱患。“一家房企旗下的一個(gè)項(xiàng)目出問題，可能會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，很多金融機(jī)構(gòu)要求提前兌付將導(dǎo)致多家房企資金鏈斷裂。”

土地市場(chǎng)“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

“‘地王’集中出現(xiàn)，將加劇地方的土地依賴癥，放大財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長胡志剛建議，熱點(diǎn)城市要把握土地供應(yīng)節(jié)奏，合理調(diào)節(jié)土地價(jià)格，穩(wěn)定房企長遠(yuǎn)預(yù)期，避免頻現(xiàn)“地王”。