【導(dǎo)語】“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。“借名買房”通常發(fā)生在熟人或者親人之間，但是現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，到底“借名買房”會涉及到哪些法律風(fēng)險呢？又該怎么防范風(fēng)險？新環(huán)境下文為您詳細(xì)介紹相關(guān)內(nèi)容。

一、一般借名買房的原因為：

第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策;

第二、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠;

第三、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。

二、借名買房帶來的法律問題

借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動產(chǎn)以其占有為公示，不動產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。

當(dāng)事人基于對財產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會的穩(wěn)定。

三、借名買房雙方當(dāng)事人面臨的風(fēng)險

(一)出資人所面臨的風(fēng)險

1、如果借名購房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。

2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項權(quán)利，才能獲得他項權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實現(xiàn)抵押權(quán)，勢必對出資人自身的權(quán)利造成影響。

(二)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險

1、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時，將會把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。

另外，借名購房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測的因素，很容易引起糾紛，除了對當(dāng)事人本身財產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

四、如何降低“借名買房”風(fēng)險？

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，新環(huán)境房地產(chǎn)建議消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。