寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百?gòu)?qiáng)縣”，雖然人口只有24萬(wàn)，但作為銀川的“后花園”，受到購(gòu)房者青睞。短短幾年間，賀蘭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，但樓市狂歡過(guò)后，埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā)，一個(gè)小縣城庫(kù)存高達(dá)670萬(wàn)平方米。如何去掉這些庫(kù)存？記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。

興也“房” 衰也“房”

從銀川市中心驅(qū)車(chē)10公里，就來(lái)到了賀蘭縣。七八年前，這個(gè)小縣城成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。

“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中海”“托斯卡納莊園”，一個(gè)個(gè)冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集，賀蘭縣新開(kāi)工面積連續(xù)5年超過(guò)150萬(wàn)平方米，如今的賀蘭縣可以說(shuō)是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市。

火爆的樓市吸引了陜西、甘肅、內(nèi)蒙古等地購(gòu)房者，一時(shí)間外來(lái)人口在賀蘭縣購(gòu)房超過(guò)一半。

“人氣爆棚，我每次坐火車(chē)從老家回來(lái)，車(chē)上滿(mǎn)滿(mǎn)坐著來(lái)賀蘭縣打工、做生意的人。他們對(duì)這里有信心，感覺(jué)來(lái)了隨便干什么都能掙錢(qián)。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售9年的山西人房華峰說(shuō)。

盡管第一二產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來(lái)了可觀的財(cái)政收入，使賀蘭縣躋身“西部百?gòu)?qiáng)縣”。記者在賀蘭縣采訪時(shí)，一些老百姓說(shuō)印象中就感覺(jué)前些年賀蘭縣一直在賣(mài)地、蓋樓。

然而，近年來(lái)樓市低迷沖擊大，賀蘭縣高樓林立又成了包袱。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計(jì)局介紹，商品房銷(xiāo)售面積增速自2011年開(kāi)始下滑，每年下降幅度超過(guò)10%。樓越蓋越多，空房也在激增。

“十三五”期間，賀蘭縣房地產(chǎn)庫(kù)存、在建及待開(kāi)發(fā)住宅共有670萬(wàn)平方米，這對(duì)只有24萬(wàn)人的賀蘭縣來(lái)說(shuō)是一個(gè)驚人數(shù)字。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹，受此影響，部分樓盤(pán)房屋成交均價(jià)最近3年下降了25%，個(gè)別二手房成交價(jià)甚至跌破2000元。由于空置房太多，甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”。

是什么導(dǎo)致了如今的尷尬

房地產(chǎn)寒意陣陣，縣域經(jīng)濟(jì)“打噴嚏”。《2015年賀蘭縣財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露，縣財(cái)政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降，可用財(cái)力大幅減少。

潮落之后，再看當(dāng)年潮起時(shí)暗流涌動(dòng)，總有些蛛絲馬跡。

——無(wú)序供地，過(guò)度開(kāi)發(fā)，供需失衡。“十二五”期間，賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢(shì)迅猛發(fā)展，一些開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)輒上千畝乃至幾千畝。但實(shí)際上，人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)速度，每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)生的剛需并不是很大。

——違規(guī)用地，部分樓盤(pán)成為“半拉子”工程。賀蘭縣委原書(shū)記方仁因犯受賄罪被判無(wú)期徒刑。他在任期間，為一些開(kāi)發(fā)商違規(guī)批地、批項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相向其行賄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，方仁案發(fā)后，一些樓盤(pán)戛然而止，此后土地、建筑領(lǐng)域的問(wèn)題爆發(fā)，“半拉子”工程讓人望而卻步。

——開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，誠(chéng)信缺失，歷史遺留問(wèn)題多。賀蘭縣大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱，資金鏈易斷裂，建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量難保證。一些企業(yè)缺乏誠(chéng)信，侵害了購(gòu)房者權(quán)益。

強(qiáng)刺激并非長(zhǎng)久之計(jì)

對(duì)于如何化解庫(kù)存，賀蘭縣算過(guò)一筆賬：“十三五”期間，剛性需求、改善性需求、吸引性需求等加起來(lái)可消化403萬(wàn)平方米。若2020年后不再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，按年均銷(xiāo)售5500套房計(jì)算，剩余庫(kù)存至少還需5年消化。

房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨(dú)秀，雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè)、電商產(chǎn)業(yè)等，但目前效果仍不明顯。

為了加快去庫(kù)存，今年初賀蘭縣出臺(tái)了新政策，凡是在賀蘭購(gòu)房消費(fèi)，均可獲得每平方米180元的補(bǔ)貼。“政府這樣的刺激史無(wú)前例，目前購(gòu)房者比較買(mǎi)賬，一季度我們的樓盤(pán)銷(xiāo)量相當(dāng)于去年全年，希望借著政策的東風(fēng)趕快消化。”寧夏長(zhǎng)城集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賀蘭銷(xiāo)售部經(jīng)理丁妍說(shuō)。

不過(guò)，一些專(zhuān)家認(rèn)為這樣的強(qiáng)刺激并非長(zhǎng)久之計(jì)。寧夏大學(xué)教授田廣新說(shuō)，以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快增長(zhǎng)，不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè)，太急功近利。現(xiàn)在樓市出問(wèn)題了，政府又出臺(tái)補(bǔ)貼、減稅等刺激政策，甚至回購(gòu)商品房，干預(yù)市場(chǎng)太多。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像賀蘭縣這樣的西部縣，一定要“亡羊補(bǔ)牢”，及時(shí)反思。去庫(kù)存的過(guò)程，也是糾錯(cuò)糾偏、促進(jìn)健康發(fā)展的過(guò)程，一定要避開(kāi)房地產(chǎn)獨(dú)大的陷阱。要充分研判并控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”。