與此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會議在房地產庫存前加上了“有序消化”的前綴。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說：“有序消化房地產庫存，我認為是要做到庫存的平穩(wěn)釋放，避免房價的大起大落。”

同時，對于房地產去庫存，會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

在業(yè)內人士看來，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率能為房地產行業(yè)帶來更多需求，是行業(yè)穩(wěn)定向好的內生動力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺差別化的調控政策。

有序消化房地產庫存

去年12月14日的中共中央政治局會議將化解房地產庫存視為今年工作的“殲滅戰(zhàn)”之一。此次政治局會議4天后，即12月18日至21日召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存被列入2016年經濟工作的五大任務之中。

此后，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一系列穩(wěn)定房地產市場、推動房地產去庫存的政策陸續(xù)發(fā)布。

在4月29日的政治局會議上，房地產去庫存的工作基調被定位為“有序消化”，這一新調子背后正好契合了當前的市場現(xiàn)狀。

記者注意到，在一系列政策組合拳的作用下，今年房地產實現(xiàn)“開門紅”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產開發(fā)投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增長33.1%。

然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價卻出現(xiàn)大幅上漲，隨后部分城市開始收緊購房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出臺更為嚴厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年調整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。

此后一月，上海和深圳樓市呈現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象。上海易居研究院智庫中心一份報告顯示，對比新政前后30天的數(shù)據(jù)，上海房價下跌了1937元/平方米，跌幅為6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為1%。

嚴躍進對記者說：“有序消化 房地產庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩(wěn)地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現(xiàn)房價大漲，政策一收緊就下跌的局面。”

樓市分化挑戰(zhàn)調控政策精準性

對于如何“有序消化房地產庫存”，新近的政治局會議也給出了答案。

會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

嚴躍進對記者說：“去庫存既要關注當前的房地產形勢，也要關注長遠，挖掘潛在需求。注重區(qū)域性問題，差別化調控則是針對當前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉措。提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼于長遠的措施。”

“十三五”規(guī)劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，“十三五”規(guī)劃的目標是：到2020年達到60%的常住人口城鎮(zhèn)化率和45%的戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴躍進認為，農業(yè)人口市民化能為房地產帶來強大的需求，這是房地產持續(xù)穩(wěn)定向好的內生動力，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，也能夠加快房地產去庫存。

對于深化住房制度改革，“十三五”規(guī)劃提出，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系、優(yōu)化住房供需結構，穩(wěn)步提高居民住房水平。具體措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進房地產市場健康發(fā)展，提高住房保障水平。

另外，當前一線城市、部分熱點二線樓市火熱的局面和三四線城市去庫存的壓力也對政策的靈活性和精準性提出了挑戰(zhàn)。

嚴躍進對記者說：“目前熱點一二線城市在積極補庫存，而非熱點城市、三四線城市則主要是去庫存。 有序消化房地產庫存 ，需要各地 因城施策 ，甚至同一城市 分區(qū)施策 。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實施。”