年初以來(lái)，在“去庫(kù)存”過(guò)程中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。財(cái)經(jīng)縱橫版聚焦“去庫(kù)存”新跡象、新問(wèn)題，推出系列報(bào)道“穩(wěn)健去庫(kù)存”，記者分赴不同省份的多個(gè)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，為“去庫(kù)存”建言獻(xiàn)策。其中，3月28日《叫停首付貸，真能落地嗎？》，解析了首付貸的操作過(guò)程，直擊相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；4月11日《舉家進(jìn)城，“房”門能否再寬點(diǎn)？》報(bào)道了三、四線城市農(nóng)民工等有購(gòu)房剛性需求群體的買房難處，引起相關(guān)各方關(guān)注。

三、四線城市的投資型購(gòu)房熱情高嗎？

最近幾年房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，近來(lái)市場(chǎng)雖有回暖，但房?jī)r(jià)上升空間仍有限，大部分購(gòu)房者以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少

尹晴是湖南省株洲市一名中學(xué)教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，一套用來(lái)出租，一套閑置，打算等價(jià)格上漲一點(diǎn)后就賣掉。

尹晴告訴記者：“現(xiàn)在房子出租挺麻煩的，各種瑣事一堆，租金沒(méi)多少，還不夠啰嗦的。今天的房?jī)r(jià)跟5年前的水平差不多，照著這個(gè)上漲幅度，房子沒(méi)有太大的投資價(jià)值，租金也不高，投資收益率低，購(gòu)房出租的投資者越來(lái)越少了。”

尹晴曾經(jīng)也想投資一個(gè)門店，但后來(lái)不了了之。“電商這么發(fā)達(dá)，實(shí)體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，不管政策怎么變，新的需求不太大了。現(xiàn)在的狀態(tài)是，有購(gòu)房能力的人沒(méi)購(gòu)房需求，能力不夠的又恰恰有剛需。”

在株洲，像尹晴這樣的本地人不少。近年三、四線城市房?jī)r(jià)止步不前，澆滅了居民的投資熱情。

建設(shè)銀行株洲分行行長(zhǎng)賀濤分析，激活購(gòu)房者投資型購(gòu)房的最大驅(qū)動(dòng)力就是房?jī)r(jià)大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區(qū)商品房成交均價(jià)為4905元/平方米，較年初增長(zhǎng)7.86%，其中商品房住房成交均價(jià)4275元/平方米，增長(zhǎng)2.88%，由于目前株洲市城區(qū)房?jī)r(jià)總體不高，自上世紀(jì)90年代中期住房私有化以來(lái)，株洲住房均價(jià)平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1∶330左右，導(dǎo)致這些年株洲城區(qū)住宅的購(gòu)房者以剛需及改善性需求居多，購(gòu)房者投資型購(gòu)房的意愿不強(qiáng)烈。

記者在多地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，正是由于房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，普通購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度并不高，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報(bào)率不高，市場(chǎng)上的購(gòu)房多是剛需和首次改善型需求釋放，大部分購(gòu)房者買房以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少。

從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：

株洲中房投資有限責(zé)任公司營(yíng)銷總監(jiān)袁江說(shuō)，一般來(lái)講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數(shù)是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型最暢銷，銷量同比增長(zhǎng)21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長(zhǎng)21.8%。“說(shuō)明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來(lái)越少，投資需求下降，從全市來(lái)看，投資型購(gòu)房的比例在5%—10%。”

年初以來(lái)，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖現(xiàn)火爆，但住房?jī)r(jià)格沒(méi)明顯變化。浦發(fā)銀行長(zhǎng)沙分行公司銀行業(yè)務(wù)管理部高級(jí)經(jīng)理張琦說(shuō)：“2015年下半年以來(lái)，尤其是今年春節(jié)后，市場(chǎng)成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高，但是在去庫(kù)存的壓力下，價(jià)格難以出現(xiàn)大幅反彈，上升空間有限。”

相比之下，二線城市的投資性購(gòu)房就更有吸引力。在武漢市漢南區(qū)，知名房企碧桂園開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購(gòu)買。

“房子已經(jīng)賣到了第四期，銷售情況還不錯(cuò)，大多數(shù)都由外地投資客購(gòu)買，所以小區(qū)的入住率并不高。”售樓處銷售人員介紹，很多外地人買房一是為了投資，二是打算將來(lái)養(yǎng)老。前幾年第一期開盤時(shí)，聯(lián)排別墅的價(jià)格每平方米不到4000元，高層住宅價(jià)格還要低一些。這些年房?jī)r(jià)呈溫和上漲態(tài)勢(shì)，早買的投資者幾年下來(lái)肯定是有賺的。

武漢恒大地產(chǎn)一位工作人員介紹，他們最近有個(gè)新樓盤要開盤，預(yù)訂的買家中既有本地人購(gòu)第二套房的，也有外地人的投資性購(gòu)房。“武漢房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力不大，房?jī)r(jià)也屬于穩(wěn)中有升，形勢(shì)還是比較樂(lè)觀的。”

房地產(chǎn)“營(yíng)改增”能否帶活商業(yè)地產(chǎn)？

部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來(lái)自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購(gòu)買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，享受增值稅抵扣的政策

汪輝在湖南省邵陽(yáng)市經(jīng)營(yíng)一家園林景觀設(shè)計(jì)公司。此前，公司一直租用辦公場(chǎng)所。去年底，有了些許積累后，公司購(gòu)置了一處辦公地。

說(shuō)到未來(lái)投資置業(yè)的打算，汪輝說(shuō)：“現(xiàn)在的房子夠用了，近一段不打算再購(gòu)買更多房產(chǎn)了。房地產(chǎn)市場(chǎng)看不懂，專注于我們的主業(yè)是正途?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)環(huán)境不好，很多企業(yè)的資金本來(lái)就很緊張了，哪里還有錢投資房產(chǎn)。”

5月1日國(guó)家在房地產(chǎn)等四大行業(yè)將全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響多大？

“營(yíng)改增實(shí)施后，將給房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)變化，部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來(lái)自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購(gòu)買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業(yè)稅收成本。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長(zhǎng)胡怡建教授介紹，此次房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，確定了11%的增值稅率，而房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)會(huì)只減不增，這意味著在房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)成本不變的情況下，給銷售的下游企業(yè)增加增值稅抵扣額度，相當(dāng)于10%以上的降價(jià)促銷力度，自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和去庫(kù)存的進(jìn)度，增加下游企業(yè)的購(gòu)買和租賃需求。

胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，客觀上發(fā)揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負(fù)的作用，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，能夠刺激企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的意愿。而根據(jù)營(yíng)改增的相關(guān)細(xì)則，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的增值稅抵扣額度可以在兩年內(nèi)抵扣完畢，這意味著很多企業(yè)購(gòu)買辦公用房后的幾年內(nèi)都可以不交增值稅了，企業(yè)當(dāng)然會(huì)增加這方面的投資，對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)投資都有正面效應(yīng)。

山東煙臺(tái)國(guó)稅部門的調(diào)查顯示，這一政策也確實(shí)提升了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方對(duì)市場(chǎng)的信心。位于山東煙臺(tái)南部新城的毅德城，建成后將成為整個(gè)膠東地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃文杰介紹：“項(xiàng)目擬投資80億元，總建筑面積達(dá)到280萬(wàn)平方米，項(xiàng)目運(yùn)行以來(lái)總體情況不錯(cuò)，與多家知名企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，但是前期房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)低迷以及電商沖擊給我們帶來(lái)了不小的壓力。”

對(duì)于營(yíng)改增后的市場(chǎng)前景，黃文杰比較樂(lè)觀：“利好主要在兩方面，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，經(jīng)估算稅負(fù)是下降的。另外，隨著將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，可以預(yù)測(cè)，無(wú)論是生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)還是金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)，對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情肯定會(huì)增加。”

胡怡建舉例說(shuō)，像這次同屬于營(yíng)改增范圍的金融業(yè)，大部分銀行、保險(xiǎn)公司目前采取自建或租賃經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)的模式，營(yíng)改增后，金融業(yè)自身經(jīng)營(yíng)繳納6%的增值稅，而購(gòu)買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網(wǎng)點(diǎn)可能會(huì)逐步考慮投資購(gòu)買辦公用房，原有的租賃用房也會(huì)享受到稅收抵扣，從而增加金融業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的積極性，加快現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的進(jìn)程。

光大銀行煙臺(tái)分行副行長(zhǎng)張永軍表示：“目前我們的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以租賃形式為主，全行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的比例也很小，主要原因就是購(gòu)持商業(yè)地產(chǎn)成本過(guò)大。把不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍的政策對(duì)我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現(xiàn)有的銀行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)模式。”

怎么激發(fā)投資型需求去庫(kù)存？

去庫(kù)存的核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸納人口。應(yīng)優(yōu)先滿足剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，構(gòu)建理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)

如何通過(guò)投資型需求去庫(kù)存？

“在三、四線城市，依靠投資型需求去庫(kù)存不易。目前三、四線城市庫(kù)存壓力大，主要就是因?yàn)槿丝诹魅氩蛔?，一旦人口少，?duì)投資型房產(chǎn)的租賃需求自然會(huì)更稀缺。通過(guò)刺激投資型需求，提升租賃需求的辦法去庫(kù)存，此路難通。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

記者通過(guò)調(diào)查了解到，目前三、四線城市常住人口絕大多數(shù)都在100萬(wàn)以下，消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)落后，加之經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)能力有限，本地商家和外地品牌難以支撐多個(gè)大體量商業(yè)體的生存，因而商業(yè)地產(chǎn)租賃也發(fā)展不足。

張大偉分析，首先，去庫(kù)存的核心還是人口，人口的核心是產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有人口增加的去庫(kù)存就是竭澤而漁。三、四線城市關(guān)鍵是要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)增加第三產(chǎn)業(yè)比重，增強(qiáng)對(duì)人口的吸納能力。

“其次，沒(méi)有升值空間就沒(méi)人買房，所以還是要降低購(gòu)房成本，讓房產(chǎn)有投資價(jià)值。”張大偉說(shuō)，降成本不是降首付，而應(yīng)當(dāng)降按揭成本，這樣風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)累積。但現(xiàn)在出現(xiàn)了不少降低購(gòu)房首付而利率卻沒(méi)下降的情況，風(fēng)險(xiǎn)很大，未來(lái)還是要引導(dǎo)銀行降低按揭貸款利率。

增強(qiáng)三、四線城市的吸引力，增加人口流入才能從根本上消化房地產(chǎn)庫(kù)存。賀濤分析，2015年下半年以來(lái)，一線城市房市明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。

造成這種現(xiàn)象的主因是：三、四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，公共配套資源不足，很多三、四線城市富裕階層，為了兒女升學(xué)和老人醫(yī)療正在向二線城市遷移，因此，三、四線城市要通過(guò)增強(qiáng)對(duì)周邊人口的吸引力來(lái)消化庫(kù)存，包括促進(jìn)三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)崗位，讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房。另外，要在公共服務(wù)方面做到全覆蓋，比如農(nóng)民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問(wèn)題要解決等。

在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，投資型購(gòu)房者大多受市場(chǎng)情緒影響，喜歡追漲殺跌，導(dǎo)致市場(chǎng)忽冷忽熱，反過(guò)來(lái)會(huì)刺激房地產(chǎn)商的無(wú)序、非理性開發(fā)建設(shè)，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的部分。未來(lái)要真正發(fā)展成一個(gè)自我良性運(yùn)行的健康市場(chǎng)，還是要優(yōu)先滿足、鼓勵(lì)剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在理性的市場(chǎng)中，剛性需求和投資型需求購(gòu)房者，就可以根據(jù)自身情況理性判斷決策，讓改善型需求不再觀望，也打消投資型需求跟風(fēng)追漲的傾向。