買(mǎi)房原本是件喜慶事，在南京拼搏多年的方先生卻為此煩惱不已，夜不能寐。方先生2月份簽訂了龍江一套學(xué)區(qū)房的買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了25萬(wàn)元定金，到了3月中旬，被賣(mài)家“放鴿子”。賣(mài)家違約的理由很無(wú)厘頭：“簽合同時(shí)酒喝多了。”方先生隨后發(fā)現(xiàn)，該賣(mài)家其實(shí)將這套房屋加價(jià)30%在其他中介掛牌出售。與賣(mài)家協(xié)商無(wú)果之后，方先生跑到律師朋友那里尋求法律途徑。但律師朋友告訴他，即便勝訴，他也只能獲得房產(chǎn)成交價(jià)20%的違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上這段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲幅。

記者昨日采訪中了解到，南京房?jī)r(jià)大漲以來(lái)，被賣(mài)家違約的購(gòu)房者不在少數(shù)，一些被違約的買(mǎi)房人不甘心“望樓興嘆”，私下組成了維權(quán)聯(lián)盟，抵制賣(mài)家的任性加價(jià)。

賣(mài)房人“放鴿子”，買(mǎi)家連續(xù)兩次“中招”

記者昨日采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著南京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，像方先生這樣的煩惱購(gòu)房者不在少數(shù)。有人連續(xù)兩次被賣(mài)家違約；有人原本有房，卻為了換房陷入了“無(wú)家可歸”的困境。

吳女士告訴記者，她最近運(yùn)氣不好，連續(xù)兩次“中招”，被賣(mài)家放了鴿子。吳女士說(shuō)，去年，女兒生了孩子，因?yàn)榧彝ト藛T增多，她準(zhǔn)備換套大點(diǎn)的房子。今年初，她與老公看中了建鄴區(qū)一套137平方米的學(xué)區(qū)房，今年1月底與賣(mài)家簽訂了購(gòu)房合同，總價(jià)510萬(wàn)，并支付了25萬(wàn)元定金。吳女士說(shuō)，為了換房，她低價(jià)將自己唯一一套住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本吳女士與賣(mài)家約定3月20號(hào)到銀行辦理資金監(jiān)管，誰(shuí)知，短短一個(gè)月工夫，隨著房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)家開(kāi)始以各種理由推諉，甚至玩消失。

“在多次催告均不履行合同的情況下，賣(mài)家直接表示不賣(mài)了。”吳女士告訴記者，按照雙方簽訂的合同，賣(mài)家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金，而這位賣(mài)家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚(yáng)言“不怕告，官司耗個(gè)兩三年，房?jī)r(jià)漲到你更買(mǎi)不起房”。

此時(shí)的吳女士懊悔不已，因?yàn)樗惹百u(mài)出的房子也已經(jīng)漲了近100萬(wàn)元。由于擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，吳女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區(qū)看中了另一套139平方米的房屋，總價(jià)550萬(wàn)。為了避免再次遭遇違約，吳女士支付了定金35萬(wàn)，以提高違約成本，然而這并沒(méi)有什么用。

“賣(mài)家簽合同時(shí)隱瞞了沒(méi)有辦房產(chǎn)證，簽完合同后才說(shuō)辦證要等一個(gè)多月。結(jié)果等房產(chǎn)證出來(lái)，這套房子總價(jià)漲了100萬(wàn)，賣(mài)家又后悔了。”吳女士無(wú)奈地說(shuō)。更離譜的是，這位賣(mài)家是個(gè)炒房客，賣(mài)給吳女士的房源是借其妹妹的名義。房?jī)r(jià)暴漲后，這位賣(mài)家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價(jià)50萬(wàn)。吳女士不同意加價(jià)，賣(mài)家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無(wú)效，不予賠償。

“僅僅兩個(gè)月時(shí)間，我就已經(jīng)遭遇了兩次違約，當(dāng)初一家六口四居的預(yù)算，如今只能買(mǎi)個(gè)兩居，一家人茶飯不思，欲哭無(wú)淚。”吳女士說(shuō)，她已經(jīng)聘請(qǐng)律師，希望通過(guò)法律途徑解決。

房?jī)r(jià)上漲幅度較大，江北河西賣(mài)房人違約現(xiàn)象增多

記者采訪中了解到，“賣(mài)房人毀約漲價(jià)”的情況，最近半年來(lái)，在江北新區(qū)以及河西地區(qū)發(fā)生較多。河西某小區(qū)的一套二手房在掛牌一年的時(shí)間里，先后漲價(jià)6次，最新的一次報(bào)價(jià)是在今年的1月20號(hào)，比25天前的報(bào)價(jià)上漲28萬(wàn)。江北新區(qū)成立之后，特別是浦口一帶的房子，違約數(shù)量明顯增加。南京不少律師事務(wù)所都接到買(mǎi)方咨詢(xún)，抱怨賣(mài)房人漲幅超過(guò)去年的50%。

記者在河西一房產(chǎn)中介公司了解到，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)十個(gè)月上漲，不少二手房?jī)r(jià)格上漲了近30%，有的漲幅更是高達(dá)40%。“賣(mài)家違約現(xiàn)象很普遍，賣(mài)房人以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售，如有買(mǎi)家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì)選擇違約，且違約底氣十足。”中介公司工作人員說(shuō)。

提高定金可增加賣(mài)房人毀約成本

如何才能抵制賣(mài)房毀約現(xiàn)象？北京中銀（南京）律師事務(wù)所曹純鋼律師表示，相關(guān)法律規(guī)定房產(chǎn)總價(jià)20%以?xún)?nèi)的定金都是合法的數(shù)額，買(mǎi)房者通過(guò)多付定金的方式可以有效制約賣(mài)方毀約，“因?yàn)殡p倍定金的違約金會(huì)增加賣(mài)方的毀約成本”。

曹律師表示，在房?jī)r(jià)上漲的階段，賣(mài)方違約的情況會(huì)比較多，購(gòu)房者可以在搞清楚自己真實(shí)需求和市場(chǎng)價(jià)位的情況下，通過(guò)合同增加定金。定金通過(guò)交付的方式生效，有一定的擔(dān)保屬性，在合同生效之后是對(duì)履行合同的擔(dān)保，總價(jià)20%以?xún)?nèi)的定金都是合法的數(shù)額，不履行合同約定就要雙倍返還。

所以，如果購(gòu)房者看中某套房子的話，多付定金是有效制約賣(mài)方毀約的一個(gè)方式。比如總價(jià)180萬(wàn)的房子，定金可以付到36萬(wàn)，如果購(gòu)房者預(yù)先付20萬(wàn)的定金，那么賣(mài)方毀約就要退40萬(wàn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)毀約成本是足夠高的。

曹律師建議購(gòu)房者在自己購(gòu)房意愿強(qiáng)烈的前提下，簽訂合同時(shí)提高定金的額度，增加賣(mài)房者的違約成本。而且在購(gòu)房時(shí)一定要使用由行政部門(mén)監(jiān)制的合同示范文本，明確指出買(mǎi)賣(mài)雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并保留好相關(guān)憑證。