近期有報(bào)道稱，根據(jù)IMF的測(cè)算，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了紐約和倫敦，但中國(guó)一線城市的居民收入僅為紐約和倫敦的五分之一到四分之一。那么，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)比肩國(guó)際大城市，是否意味著前者樓市泡沫已經(jīng)到了“明斯基時(shí)刻”呢？

　　本質(zhì)上，房?jī)r(jià)最主要的決定因素是區(qū)位（Location），這也是房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)、非貿(mào)易品，區(qū)別于其他商品的最大特征。決定區(qū)位價(jià)值的因素，除了公共服務(wù)以外，還包括人口流入或城市化所處的階段、就業(yè)機(jī)會(huì)的多寡、本區(qū)域集聚國(guó)內(nèi)外財(cái)富的程度、稅收制度的差別等等。因此，簡(jiǎn)單任意比較兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)，沒有多大意義。

　　當(dāng)然，相對(duì)房?jī)r(jià)是可以比的，比如房?jī)r(jià)相對(duì)于收入、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)于全國(guó)平均房?jī)r(jià)等等，但這又與國(guó)家所處的城市化階段有關(guān)、與貨幣大周期有關(guān)。比如，當(dāng)一國(guó)處于城市化快速增長(zhǎng)階段時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入增長(zhǎng)更快，這就是為何發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比較高。由此看，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比（10-30倍）是國(guó)際大城市2-3倍有一定合理性；再比如，當(dāng)貨幣大周期寬松時(shí)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲更快，因?yàn)橘Y金往更保值增值的區(qū)域流動(dòng)，這也是中國(guó)當(dāng)下發(fā)生的事情。

　　目前，從一國(guó)重點(diǎn)城市與該國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)的對(duì)比數(shù)值來看，中國(guó)一線城市（除廣州）二手房?jī)r(jià)格是全國(guó)房?jī)r(jià)的8倍，這一比值與倫敦、紐約相差無幾；日本東京房?jī)r(jià)比全國(guó)房?jī)r(jià)要高出10倍，這意味著我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)要低于東京。另外，我國(guó)城市化發(fā)展極不平衡，一線城市聚集人口、資源和財(cái)富的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他城市，更勝過紐約和倫敦。特別是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛期、過渡期，率先完成轉(zhuǎn)型的一線城市集聚人口、資源和財(cái)富的水平還會(huì)增加。

　　中國(guó)城市化不平衡，還表現(xiàn)在一線城市對(duì)全國(guó)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的集聚上。無論是從教育還是醫(yī)療資源看，或是就業(yè)機(jī)會(huì)看，中國(guó)一線城市都集中了全國(guó)20%以上的最優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，而紐約、倫敦和東京等城市，在集中全國(guó)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源上，均在10%左右。公共服務(wù)越集中，房?jī)r(jià)也就相對(duì)越高。由此，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)是全國(guó)房?jī)r(jià)的8倍之多，也在情理之中。

　　此外，盡管中國(guó)紅利人口規(guī)模在2010年就達(dá)到頂點(diǎn)，但包括一線城市在內(nèi)的10大城市集中了外來人口的近一半。目前，中國(guó)一線城市的紅利人口（16-64歲）占常住人口的比重均超過50%，深圳更是達(dá)到了70%，而紐約、倫敦和東京等城市紅利人口占比均低于50%。紅利人口占比大，疊加貨幣大周期寬松，以及公共服務(wù)高度集中，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)高就不奇怪了。

　　還有一個(gè)因素就是稅制。目前，中國(guó)還沒有類似于西方的房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅是以年度房屋評(píng)估價(jià)乘以稅率得到的。這意味著，房?jī)r(jià)上漲越快，每年交的房產(chǎn)稅也越多，這是房屋持有的最大成本，也是抑制需求的有力措施。若按照1%-3%的稅率計(jì)算，紐約一套100平米的房子，每年的房產(chǎn)稅大概在4-12萬元人民幣。除此之外，發(fā)達(dá)國(guó)家房屋以獨(dú)棟住宅（single house）為主，房屋的維修成本比較高。因此，考慮到中國(guó)房屋持有及維護(hù)成本比較低，房?jī)r(jià)相對(duì)高也有一定合理性。如果中國(guó)開征房產(chǎn)稅，則另當(dāng)別論。

　　此外，相比西方國(guó)家，中國(guó)城市的房子承載的東西太多了，比如子女教育和養(yǎng)老等社會(huì)保障、抵抗未來不確定性、能否在大城市立足，甚至是社會(huì)地位等等。因此，中國(guó)越大的城市，居民追逐房子的熱情越高，這也是高房?jī)r(jià)的一個(gè)驅(qū)動(dòng)因素。上述分析僅意在說明，在所有的商品中，房屋是最具本地化特征的，只能通過本地因素來分析房?jī)r(jià)高與低。中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)上漲、高房?jī)r(jià)具有必然性，與紐約、倫敦等國(guó)際大城市的房?jī)r(jià)沒有可比性，也不宜直接相比。當(dāng)然，近年來中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)過快上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)，其間存在著投機(jī)炒作，需要注意風(fēng)險(xiǎn)。