11月24日，物價(jià)部門出臺(tái)房?jī)r(jià)監(jiān)管新規(guī)并將要展開(kāi)商品住房成本調(diào)查的消息引發(fā)業(yè)內(nèi)不小反響，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為年內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)有目共睹，不過(guò)也應(yīng)該看到飆升的地價(jià)對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用，而樓市專家則表示，如果要進(jìn)行房?jī)r(jià)成本調(diào)查，光靠物價(jià)一個(gè)部門恐怕還不夠。

    新房?jī)r(jià)格漲幅其實(shí)“可控”

    在江蘇省物價(jià)部門日前出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中，除了要求全省統(tǒng)一實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)與價(jià)格申報(bào)制度以外，還特別針對(duì)南京等房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的城市，明確在短期內(nèi)價(jià)格漲幅過(guò)大、社會(huì)反映強(qiáng)烈的樓盤，應(yīng)當(dāng)及時(shí)開(kāi)展商品住房成本調(diào)查，也就是所謂的“分類調(diào)控”。南京市物價(jià)部門表示已收到相關(guān)文件，調(diào)控動(dòng)作將會(huì)陸續(xù)展開(kāi)，包括今年下半年大熱的江北新區(qū)板塊，近期已有多家開(kāi)發(fā)商被物價(jià)部門約談。

    針對(duì)這份“意見(jiàn)”中的新提法，南京多位樓市專家表示“看不懂”。南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝指出，所謂“短期內(nèi)漲幅過(guò)大”有點(diǎn)站不住腳，如今南京的開(kāi)發(fā)商在銷售前都必須領(lǐng)取預(yù)售許可證，而預(yù)售證上的價(jià)格都是經(jīng)過(guò)物價(jià)部門審核過(guò)的，只要不超出核準(zhǔn)價(jià)都不算違規(guī)。在樓市低迷期，開(kāi)發(fā)商通常高報(bào)低開(kāi)，在核準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上9折甚至以更低的折扣賣房比比皆是，而眼下南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，樓盤一般只給出核準(zhǔn)價(jià)兩三個(gè)點(diǎn)的折扣。

    也有專家指出，所謂新房的“價(jià)格漲幅”其實(shí)是可控的，調(diào)控的關(guān)鍵就在于物價(jià)部門的價(jià)格審批。通常人們理解的“漲幅過(guò)快”可能是這樣的情況，上個(gè)月還賣20000元/㎡的樓盤，這個(gè)月已經(jīng)漲到了22000元/㎡，而開(kāi)發(fā)商究竟能賣什么價(jià)，是需要到物價(jià)部門申報(bào)備案的，有的樓盤因報(bào)價(jià)過(guò)高還會(huì)被打回重新申報(bào)。至于相關(guān)部門的核價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，此前曾有過(guò)年度10%的所謂“紅線”，不過(guò)后來(lái)在操作中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

    地價(jià)飆漲理應(yīng)納入監(jiān)管范圍

    談及漲幅過(guò)快的房?jī)r(jià)，不得不提到今年南京土地市場(chǎng)的瘋狂。以南京南站板塊為例，今年8月份萬(wàn)科以14224元/㎡的樓面價(jià)拿下一幅宅地，僅過(guò)不到一個(gè)月，旭輝地產(chǎn)在南站拿地的樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)17092元/㎡，上個(gè)月，萬(wàn)科再次以32.2億元拿下的地塊，樓面價(jià)應(yīng)升至18201元/㎡，短短幾個(gè)月時(shí)間，地價(jià)漲幅接近30%。而在河西板塊，6月份的“南京地王”樓面價(jià)為21203元/㎡，10月份已經(jīng)漲至24026元/㎡。江北板塊在本周五將要舉行一場(chǎng)土地拍賣，一幅純住宅用地的起拍樓面價(jià)達(dá)6445元/㎡，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)地價(jià)將會(huì)破萬(wàn)，甚至打破9月份11130元/㎡的“地王”價(jià)。

    “土地市場(chǎng)的價(jià)格有監(jiān)管嗎？為什么一定是價(jià)高者得？”南京江北的一家房企負(fù)責(zé)人向記者表示，如今在江北拿地已經(jīng)越來(lái)越困難，地塊少、價(jià)格高成為不少企業(yè)的“攔路虎”，去年2月份為調(diào)控地價(jià)而出臺(tái)的“最高限價(jià)”等一系列手段形同虛設(shè)，這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，為何土地市場(chǎng)的地價(jià)飆漲無(wú)人監(jiān)管？開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后依據(jù)成本與市場(chǎng)定價(jià)，按照核準(zhǔn)的價(jià)格銷售，應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的維護(hù)者，而不應(yīng)該成為被約談的對(duì)象。

    針對(duì)“商品住房成本調(diào)查”的提議，有專家指出僅憑物價(jià)部門一家恐難完成，商品房成本涉及土地、住建、稅務(wù)等多個(gè)部門，2010年國(guó)土部曾要求完成全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)，不過(guò)這對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用并不明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首先應(yīng)搞清楚成本調(diào)查的目的究竟是什么，調(diào)查結(jié)果對(duì)市場(chǎng)調(diào)控有何指導(dǎo)意義，否則，所謂“分類調(diào)控”只能是知易行難，難以起到樓市“調(diào)節(jié)器”的作用。