經(jīng)過(guò)連續(xù)近半年的高速放量，樓市疲態(tài)已現(xiàn)。雖然以北上廣深為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然上漲，但隨著一系列利好樓市政策效應(yīng)的逐步減弱，房?jī)r(jià)漲幅總體呈回落態(tài)勢(shì)。在住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積持續(xù)增加的背景下，庫(kù)存過(guò)高已成為阻礙樓市發(fā)展的主要障礙——

    11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，10月新建商品住宅與上月相比價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，持平的城市有10個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為上海上漲2.1%，最低為岳陽(yáng)下降1.0%。二手住宅方面，與上月相比，價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有9個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為北京上漲1.1%，最低為遵義下降0.9%。

    專家表示，雖然一線城市樓市依然高溫不減，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體已出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，去庫(kù)存仍將是中國(guó)樓市首要任務(wù)。

不同城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格與上月相比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為27個(gè)和38個(gè)，分別比上月減少12個(gè)和1個(gè)。從漲幅看，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格與上月相比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，與上月相比，一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格由持平轉(zhuǎn)降，二手住宅價(jià)格環(huán)比持平。

    與去年同月相比，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有54個(gè)，上漲的城市有16個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳上漲40.5%，最低為湛江下降6.5%。二手住宅方面，與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳上漲36.8%，最低為錦州下降9.5%。

    劉建偉分析，10月份，新建商品住宅與二手住宅價(jià)格與去年同月相比上漲城市個(gè)數(shù)分別為16個(gè)和24個(gè)，分別比上月增加4個(gè)和9個(gè)。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅持續(xù)擴(kuò)大，分別擴(kuò)大1.5個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

    值得注意的是，不同城市間房?jī)r(jià)與去年同月相比漲跌差異明顯。一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，漲幅分別比上月擴(kuò)大2.4個(gè)和1.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格同比則由上月下降0.9%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7個(gè)和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

“地王”風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

    10月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，甚至出現(xiàn)了漲幅回落的狀況。不過(guò)，近一段時(shí)間以來(lái)，一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)卻十分火爆，屢現(xiàn)“地王”。

    11月18日傍晚，北京門頭溝區(qū)出讓的兩地塊以及密云區(qū)出讓的一地塊分別覓得買主。3地塊分別被萬(wàn)科集團(tuán)、中交綠城平安聯(lián)合體以及首創(chuàng)集團(tuán)拍得。第一塊永定鎮(zhèn)商業(yè)地塊的最終純土地樓面價(jià)為每平方米1.8萬(wàn)多元；第二塊永定鎮(zhèn)住宅地塊的最終純土地樓面價(jià)為每平方米2.8萬(wàn)多元；第三塊密云地塊樓面價(jià)為每平方米1.6萬(wàn)多元。剔除保障房后的商品房樓面價(jià)更高，特別是第二塊，每平方米將達(dá)到3萬(wàn)多元。樓面價(jià)已如此之高，銷售價(jià)格更是可想而知。

    據(jù)了解，順義區(qū)近日拍出的兩地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)分別為每平方米3.3萬(wàn)元和3.4萬(wàn)元，而附近在售的樓盤銷售均價(jià)約在2萬(wàn)元至2.3萬(wàn)元。不僅在北京，杭州、福州等地近期都拍出了新地王。特別是南京，前10個(gè)月土地出讓的平均地價(jià)與去年相比已近乎翻倍。

    不過(guò)，市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，高地價(jià)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。業(yè)內(nèi)人士表示，高地價(jià)下，開(kāi)發(fā)商往往只做針對(duì)改善型需求的大戶型或者“豪宅”產(chǎn)品，新盤多呈現(xiàn)高端化的特點(diǎn)。如果不做好總體規(guī)劃和評(píng)估，有可能造成供給與市場(chǎng)需求不相符，從而導(dǎo)致銷售難度增大。

    此外，土地價(jià)格過(guò)高還將帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益偏低的風(fēng)險(xiǎn)。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但未來(lái)市場(chǎng)充滿不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，房企資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。

三四線城市庫(kù)存高企

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。

    從數(shù)據(jù)上看，各種類商品房的庫(kù)存都處于上升狀態(tài)。庫(kù)存高企，是當(dāng)前很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。高庫(kù)存主要集中在三四線城市，這些城市銷售量放緩是庫(kù)存高企的直接原因。

    今年1月至10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎指出，1月至10月，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1月至9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷售整體下行。

    在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，目前一些地方過(guò)高的庫(kù)存是前些年過(guò)量開(kāi)發(fā)的結(jié)果，其源頭是一些地方對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。此外，部分城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足，也是庫(kù)存過(guò)高的重要因素。

    如何化解高庫(kù)存？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，在供給明顯大于需求的城市，首先，應(yīng)盡可能少推地，把土地供應(yīng)降下來(lái)；其次，應(yīng)該落實(shí)中央有關(guān)政策，將商品房和保障性住房打通，即將存量商品房在條件允許的情況下轉(zhuǎn)化為保障性住房，或者在實(shí)施棚改時(shí)，實(shí)行貨幣化安置，鼓勵(lì)安置居民到市場(chǎng)上購(gòu)買存量商品房，起到既安置住房困難群眾，又消化存量房的作用。

    朱中一還建議，對(duì)已批出去的土地，應(yīng)按照國(guó)土部、住建部今年3月27日《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)的通知》，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。