當(dāng)下，樓市正面臨痛苦的去庫存階段，高層近日兩次提到房地產(chǎn)去庫存。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著去庫存仍將是未來房地產(chǎn)市場的重點，未來政府層面有望繼續(xù)出臺具體措施，而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市，去庫存措施也會相繼出臺。

    投資增速大幅回落

    中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平11月10日上午主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平指出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。國務(wù)院總理李克強11月11日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議提出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

    高層近日接連提到房地產(chǎn)市場，引發(fā)市場關(guān)注。根據(jù)國家統(tǒng)計局11月11日公布的數(shù)據(jù)，2015年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。

    2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持20%左右的上漲速度，而今年1-10月增速降至2.0%，創(chuàng)歷史新低。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟增長蒙上了一層陰影。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

    在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期為半年。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標(biāo)，除了從市場需求端因地施策之外，對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。

    目前市場的高庫存現(xiàn)狀和企業(yè)的資金壓力導(dǎo)致全國土地投資不振、商品房開工不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資告別高速增長時期，投資增速持續(xù)回落，投資占比近五成的三四線城市表現(xiàn)尤為突出。認(rèn)為，在投資增速下行的背景下，應(yīng)加大去庫存、改善房企投融資環(huán)境、多方位合理刺激企業(yè)投資。推進住房保障貨幣化，推進房地產(chǎn)稅費改革，逐步解決三、四線城市落戶和配套福利措施，助推行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。而融資環(huán)境改善和稅費改革推進并不能夠改變行業(yè)競爭格局的演變趨勢，未來房企數(shù)量趨勢性減少，房企生存模式更趨規(guī)模性和專業(yè)性。

    寬松政策環(huán)境有望延續(xù)

    認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，將有更多政策刺激住房消費，鼓勵開發(fā)投資，促進樓市穩(wěn)定，同時中央也將進一步推進長效機制完善。

    張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費受到政策的全面鼓勵。2015年前10月，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進一步加碼，摒棄了“調(diào)控”、“抑制”等持續(xù)多年取向，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進”為核心導(dǎo)向。這一方面是由于宏觀經(jīng)濟運行承壓，另一方面則是房地產(chǎn)市場本身正面臨痛苦的去庫存階段。隨著財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量價齊升局面再現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的運行也與貨幣環(huán)境的變化息息相關(guān)。繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。

    10月24日，央行再次“雙降”，年末樓市翹尾添動力。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下行壓力仍存，未來央行雙降仍有空間，將會進一步利好樓市供需兩端。10月召開的五中全會提出全面放開二孩政策，也將使住房需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性變化。認(rèn)為，短期來看，在年度銷售目標(biāo)和現(xiàn)金回款壓力下，房企將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解，一線及部分熱點二線城市房價將延續(xù)溫和上漲趨勢；而部分三四線城市仍以去化為主，房價將保持平穩(wěn)。

    去庫存將持續(xù)推進

    華泰證券(601688,股吧)根據(jù)1998年房改以來的已開工未銷售數(shù)據(jù)測算，全國隱含住宅庫存為29億平方米，按照目前去化速度隱含去化周期為2.7年，遠(yuǎn)超8-16個月的正常區(qū)間。如果按照通常市場上統(tǒng)計的已拿證未銷售庫存，當(dāng)前周期為11個月，對比可以看出，存在大量已開工未拿證項目，按照比例計算約為19億平方米。由于均為早年拿地，在經(jīng)歷樓市牛市，這些項目從是否賺錢的角度來說均很賺錢，但是問題出在去化上，也即開發(fā)后無法售出，考慮到已開工地塊大多通過四大資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金等金融機構(gòu)做抵押融資，可能會出現(xiàn)較多隱形壞賬，具備品牌溢出效應(yīng)的公司未來可通過與相關(guān)金融機構(gòu)合作的形式來進行處理。

    按照國土部要求，人均城市建設(shè)用地目標(biāo)嚴(yán)格控制在100平方米以內(nèi)。華泰證券指出，目前全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積為4.4萬平方公里，按照要求容納4.4億城鎮(zhèn)人口，相比于當(dāng)前超過7億的城鎮(zhèn)人口，目前的城市規(guī)模本質(zhì)上并不大。下一步工作是將已經(jīng)在城鎮(zhèn)的常住人口市民化，本質(zhì)上戶籍是制約人口流動的枷鎖，不利于當(dāng)前經(jīng)濟的發(fā)展，但是在流動之前先有基本的生活保障，因為目前戶籍基本等同于享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。

    張大偉認(rèn)為，2015年“兩會”政府工作報告已經(jīng)明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃。即在2015年至2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。而過去兩年已實現(xiàn)改造各類棚戶區(qū)820萬套、農(nóng)村危房532萬戶，可見此次三年計劃的改造規(guī)?？涨?。加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產(chǎn)投資下滑對上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響。

    截至10月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工747萬套，基本建成688萬套，均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.28萬億元。其中，棚改開工575萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的99%。不難看出，政府在保障房方面的投入力度比較大，未來政府在保障房方面的投入有望繼續(xù)加大。業(yè)內(nèi)人士指出，推進保障房建設(shè)可與化解房地產(chǎn)庫存結(jié)合起來。對于那些符合保障房條件的中小戶型庫存商品房，政府可采取大單團購的方式，集合符合經(jīng)濟適用房、自住型商品房購買條件的民眾，從開發(fā)商那里購買商品房，直接用于經(jīng)濟適用房及自住型商品房。