近期最熱門的話題就屬“全面二胎放開”了，段子、吐槽、神回復(fù)就在微信朋友圈和微博里蔓延開來。尤其是“二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等等直接引燃了本就躁動的樓市。各大開發(fā)商更是搶得一手好頭條，紛紛更新廣告牌、廣告語，爭先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是，全面放開二胎并不等于全民要生二胎，尤其是對于北京樓市，之前實施的單獨(dú)二胎政策被證明對市場的影響并不大。因此，此番的全面放開二胎雖然被開發(fā)商視作人口紅利，但短時間里還沒有兌現(xiàn)的可能。

“二胎”成樓市新廣告

    近日，“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”剛一出臺，就被反應(yīng)迅速的開發(fā)商嗅到了新的商機(jī)：二胎放開給樓市帶來重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等等，諸如此類的說法被迅速移植到了項目的戶外廣告，宣傳語上。

    上周，北京青年報記者在順義看見某項目在戶外廣告上，打出了“二胎政策放開，兩房怎夠？”的廣告語，主推90-235平方米的三至四居。

    無獨(dú)有偶，另一個改善項目也推出了“多送一間房，二胎也有房”的廣告，宣稱買三房得四房。北青報記者現(xiàn)場了解到，該項目主打的160平方米三居室，原本就有一個8平方米左右的設(shè)備間作為贈送部分，這次二胎放開政策出臺后，項目迅速將贈送設(shè)備間后的戶型描繪成了符合二胎改善的四居戶型，以此吸引購房人。

    “這兩天確實很多人電話咨詢，都是改善需求，最滿意的也是多贈送的一間房，認(rèn)為可以滿足未來的需要。”該項目售樓員對北青報記者表示。

    開發(fā)商如此熱衷二胎效應(yīng)，正是看好了未來人口紅利對樓市的刺激，巴不得迅速將未來的利好變現(xiàn)。“全面二胎政策無疑為低迷的樓市，刀刃上的白銀時代打了一針強(qiáng)心劑。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，全面放開二胎政策對房地產(chǎn)業(yè)既有預(yù)期效應(yīng)，也有現(xiàn)實效應(yīng)，對房地產(chǎn)業(yè)是重大利好。

    趙秀池表示，全面二胎消息既出，房地產(chǎn)股等相關(guān)股票就漲起來，顯然是人們心理預(yù)期的體現(xiàn)。展望未來，全面二胎政策必定是要實施的，人口是真的會增加的。有人預(yù)計，未來四年即將多生育2500-5212萬嬰兒。隨著人口的增加，一系列相關(guān)的需求也會增加，包括住房、學(xué)校等。

    不僅如此，隨著人口的增加，家庭規(guī)模的變化，房地產(chǎn)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)都會發(fā)生相應(yīng)變化。三房、四房的戶型會成為主力戶型，學(xué)區(qū)房將更加受到追捧。

    持類似觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長楊紅旭，他表示允許普遍二胎政策對于樓市應(yīng)屬重大利好。因為樓市需求與人口有關(guān)。全面放開二胎限制，將明顯促進(jìn)人口增長，而且十幾年后將增加勞動人口數(shù)量，小幅再現(xiàn)人口紅利，既有助于經(jīng)濟(jì)增長，也有利于樓市需求。

二胎實際主觀執(zhí)行率并不高 人口紅利有限

    不過，二胎政策的利好似乎也有被躁動的樓市提前透支的可能。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉就表示，并不看好二胎放開對樓市的刺激。此前單獨(dú)二孩放開后，生育意愿并不高。至少到目前為止，單獨(dú)二孩政策對市場影響并不大。數(shù)據(jù)顯示，之前實行了幾年的單獨(dú)二胎的政策，全國條件滿足的一共有1100萬對夫婦，截至今年5月只有145萬對夫婦向政府提出申請，而最后真正生育二胎的只有80萬對，也就是說二胎主觀執(zhí)行率只有8%左右。

    北京的數(shù)據(jù)也顯示，截至9月30日，北京市“單獨(dú)二孩”申請數(shù)和辦證數(shù)，分別為53034和48392例，所謂的新人口紅利并不像想象中那么高。另外，在撫養(yǎng)教育成本越來越高的情況下，二胎雖然全面放開，但未來十幾年里，具體執(zhí)行會怎么樣并不樂觀。張大偉就表示，有實力生二胎的，即使沒有放開政策，也一直沒被抑制過。所以單獨(dú)政策后，增加的生育數(shù)量非常有限。

    并且，在張大偉看來，放開二胎對改善型需求的影響也要因地而異。一方面，三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善型購房需求有，但并不是特別明顯。另外，一線城市因為生活成本十分高昂，人們的生育意愿并不強(qiáng)烈，放開二胎的影響相對較小。因此，他認(rèn)為二胎政策放開對全國樓市的影響還是被高估了。

限購緊箍咒仍在 最熱銷的三房可能陷于尷尬

    雖然開發(fā)商方面看好放開二胎后的改善換房需求，但需要指出的是，目前限購緊箍咒仍舊存在，并且通州限購還再次加碼。因此，換房改善至少在北京短期內(nèi)是不會有明顯體現(xiàn)的。

    不過，在樓市成交中，被認(rèn)為在二胎放開中最受益的大戶型在近年來確實更受歡迎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2014年2月21日,北京正式實施“單獨(dú)二孩新政策”前后的純商品房住宅市場數(shù)據(jù)看，3-4居的成交量從過去20個月的45%擴(kuò)大到現(xiàn)在的50%，改善需求明顯增加。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎，三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

    此外，也有中介人士就認(rèn)為，二孩政策的實施，會令當(dāng)下房產(chǎn)市場上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因為作為剛需戶型，三房總價比兩房要高，但作為改善型產(chǎn)品，三房卻又不能滿足家庭未來的居住計劃。有條件的家庭將會一步到位購買四房。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，一些反應(yīng)神速的開發(fā)商，已經(jīng)行動起來借勢吆喝，為四房復(fù)式戶型大做宣傳。

    除了戶型結(jié)構(gòu)的差異，二胎對于樓市的刺激還將體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房上。張大偉說，對于二胎家庭來說，相當(dāng)于每人只花費(fèi)學(xué)區(qū)房的一半價格。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈，學(xué)區(qū)房的價格可能更加堅挺。