近日，中共十八屆五中全會(huì)閉幕，會(huì)議決定全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策。在此政策下，預(yù)計(jì)中國(guó)每年將新增300萬(wàn)至800萬(wàn)的新生兒。

  而在深圳，全面二孩的利好政策并沒(méi)有改變深圳樓市目前整體平穩(wěn)有調(diào)整的趨勢(shì)。記者了解到，周末兩天，深圳多家中介地鋪的看房者數(shù)量雖有所增加，但大多是因?yàn)榻迪⒔禍?zhǔn)政策后對(duì)樓市看好而準(zhǔn)備入市，因?yàn)槎⒄叨P(guān)注學(xué)位房的訪客則不多。中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳三房戶型的套均總價(jià)比兩房高130萬(wàn)，這意味著二孩政策后深圳人要多買“一房”的成本將高達(dá)百萬(wàn)以上。

  三房難滿足“二孩”需求？

  在深圳的房源戶型結(jié)構(gòu)中，三房一直是主流。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，近三年深圳新房供應(yīng)中三房占48.98%，主導(dǎo)地位非常明顯，其中90平方米以下的三房占43.57%。而四房的占比為21.7%。

  2013年底開(kāi)始實(shí)施“單獨(dú)二孩”后，四房的供應(yīng)量逐漸回升，特別是90平方米以下的四房，上升趨勢(shì)非常明顯。深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，中國(guó)版的三代同堂將使“二孩”后對(duì)房間的需求更多，三房恐怕已經(jīng)無(wú)法滿足。加上深圳市場(chǎng)上三房房源占比也較高，后期對(duì)新增三房的需求預(yù)計(jì)會(huì)有所下滑。而在總價(jià)相近的情況下，更多購(gòu)房者會(huì)選擇多一房的戶型，這意味著開(kāi)發(fā)商會(huì)更多地開(kāi)發(fā)小面積的四房戶型。因此，未來(lái)90平方米以下的四房戶型占比預(yù)計(jì)會(huì)明顯提升，甚至小面積四房會(huì)成為供應(yīng)的剛需戶型。

  “多買一房”，最大的變化無(wú)疑是購(gòu)房成本的增加。在深圳，多買一間房意味著至少增加130萬(wàn)元的購(gòu)房成本。根據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)，深圳目前兩房戶型（套均70平方米）套均總價(jià)在270萬(wàn)，三房戶型（套均100平方米）套均總價(jià)在400萬(wàn)，三房比兩房高出130萬(wàn)。意味著，若深圳人生二胎，因?yàn)榧彝ト丝谠黾?ldquo;兩房變?nèi)?rdquo;，買房的成本將增加130萬(wàn)。而四房套均面積127平方米，套均總價(jià)為598萬(wàn)元，若是“三房變四房”，那么買房的成本將增加198萬(wàn)元。此外，深圳五房戶型的套均面積則為197平方米，套均總價(jià)為1160萬(wàn)元。

  有片區(qū)學(xué)位房降價(jià)一成

  從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二孩政策將增加對(duì)學(xué)位房的需求。但由于深圳樓市今年上半年剛經(jīng)歷一輪上漲，因此二孩政策出臺(tái)后，學(xué)位房市場(chǎng)并未受此利好而上揚(yáng)，而是處于市場(chǎng)回調(diào)期。

  深圳教育資源長(zhǎng)期緊缺，而家長(zhǎng)對(duì)教育又高度重視，知名學(xué)區(qū)的學(xué)位房一直備受關(guān)注。尤其是每年的小一、初一學(xué)位申請(qǐng)時(shí)段，價(jià)格超出同檔次非學(xué)區(qū)房每平方米1萬(wàn)-3萬(wàn)元，甚至一房難求。目前單位面積價(jià)格已超過(guò)11萬(wàn)元的學(xué)位房——國(guó)城花園的“天價(jià)”就是深圳學(xué)區(qū)房的寫照。王飛認(rèn)為，在二孩全面放開(kāi)的情況下，新生兒數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)刺激對(duì)教育資源的需求，進(jìn)而刺激學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)和價(jià)格。預(yù)計(jì)天價(jià)學(xué)區(qū)房未來(lái)或?qū)⒃俅纬蔀榻裹c(diǎn)。

  目前，深圳樓市由于上半年市場(chǎng)的上揚(yáng)，二孩政策并未刺激市場(chǎng)繼續(xù)上升，而是處于高溫后的回調(diào)過(guò)程。深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周深圳二手房周均成交套數(shù)為1495套，較9月下滑了35.7%。成交量下滑后有樓盤的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)：數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月放緩。

  在學(xué)位房市場(chǎng)，一些重點(diǎn)學(xué)校的小區(qū)房?jī)r(jià)也在這種整體回調(diào)中出現(xiàn)房?jī)r(jià)松動(dòng)的現(xiàn)象。深圳中原的監(jiān)測(cè)顯示，最近兩個(gè)月，深圳學(xué)位房最多有10%的降幅。王飛告訴記者，最近兩個(gè)月，水庫(kù)小學(xué)學(xué)位的百仕達(dá)花園四期、育才一小學(xué)位的半山海景、益田小學(xué)的帝港海灣豪園等小區(qū)錄得超過(guò)10%的學(xué)位房樓盤降幅。而深圳中學(xué)學(xué)位的嘉湖新都、蓮花小學(xué)學(xué)位的中銀花園、育才一小學(xué)位的鯨山花園、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)位的熙龍灣二期、西岸觀邸則有7%-9%的學(xué)位房降幅。

  各戶型均價(jià)對(duì)比

  戶型套均面積（㎡）套均總價(jià)（元）兩房70270萬(wàn)三房100400萬(wàn)四房127598萬(wàn)五房1971160萬(wàn)

  部分學(xué)位房降價(jià)情況

  （9月1日—10月17日）

  對(duì)口學(xué)校樣本樓盤樓盤均價(jià)（元/㎡)均價(jià)降幅深圳中學(xué)翠北小學(xué)愉天小區(qū)56633↓5.63%嘉湖新都55064↓7.22%水庫(kù)小學(xué)百仕達(dá)花園四期54175↓10.19%羅湖小學(xué)名仕閣32881↓4.76%益田小學(xué)帝港海灣豪園42537↓10.5%梅園小學(xué)梅林一村56195↓4.6%蓮花小學(xué)中銀花園42463↓8.78育才一小半山海景·蘭溪谷二期79968↓10.44%鯨山花園九期81817↓7.49%寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校熙龍灣二期65944↓7.5%西岸觀邸66722↓8.91%