10月26日是霜降日，在霜降的前夜即昨晚（10月23日晚），中國(guó)人民銀行宣布，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。同時(shí)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

  此次為央行年內(nèi)第三次“雙降”，自2014年11月22日央行首次降息始，本輪貨幣政策調(diào)整已經(jīng)6次降息，5次降準(zhǔn)。

  此次降息降準(zhǔn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)三季度gdp增長(zhǎng)跌破7%、美國(guó)延遲加息、歐洲打算進(jìn)一步寬松、全球貨幣新一輪寬松潮即將來(lái)臨等背景下出臺(tái)，是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，降息對(duì)房地產(chǎn)無(wú)疑也是重大的利好。

  那么，利好政策下，常州房企及購(gòu)房者在年底如何賣房買房？下面，我將從以下幾個(gè)方面作闡述。

  首先對(duì)于房企而言：

  政策頻出之下，對(duì)樓市成交刺激效果趨弱

  經(jīng)歷了數(shù)次降息降準(zhǔn)，2015年常州樓市出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象：每次降息后常州樓市成交量必有上漲，但政策效應(yīng)周期越來(lái)越短，且對(duì)成交量的刺激效果也越來(lái)越弱。

  據(jù)克而瑞常州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年前3次降息均對(duì)常州樓市起到了積極的作用，每次降息后一個(gè)月，常州市區(qū)商品住宅成交量呈現(xiàn)明顯上升，但近兩次的降息對(duì)于常州住宅市場(chǎng)的刺激效果已大不如前，降息后一個(gè)成交量?jī)H較降息前一個(gè)月上升1.5-2萬(wàn)㎡（詳見(jiàn)下圖），“金九”也因此“不金”。

  所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不要對(duì)此次降息降準(zhǔn)后市場(chǎng)成交量的提升，抱有太大希望。

  板塊競(jìng)爭(zhēng)分化，高存量板塊樓盤仍需審慎定價(jià)

  今年是常州的樓市去庫(kù)存年，截止到9月底，常州市區(qū)商品住宅在售庫(kù)存已經(jīng)下降到14個(gè)月，其中普通住宅更是降到12個(gè)月。但是這種庫(kù)存的下降在各個(gè)板塊是不均衡的，依舊有些板塊庫(kù)存量依舊高企，競(jìng)爭(zhēng)激烈；有些板塊則因?yàn)橐恢币詠?lái)的庫(kù)存快速去化，目前呈現(xiàn)一定的供應(yīng)不足。在板塊競(jìng)爭(zhēng)分化的背景下，樓盤營(yíng)銷應(yīng)對(duì)策略也當(dāng)有所調(diào)整：

  對(duì)于新北飛龍、武進(jìn)湖塘老城區(qū)、西太湖這些庫(kù)存高企、競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈的板塊，為保證去化，房企仍需審慎定價(jià)，不排除在年底繼續(xù)以價(jià)換量。

  對(duì)于一些供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、庫(kù)存有限的板塊如天寧的北青龍板塊、麗華板塊，武進(jìn)的新天地公園板塊，則存在樓盤價(jià)格小幅上調(diào)的基礎(chǔ)。

  高端改善需求前期釋放較多，四季度需積極營(yíng)銷

  今年“330新政”以來(lái)，常州樓市二季度和三季度最大的變化是高端改善需求的明顯釋放。無(wú)論是別墅、洋房還是大平層，都同比去年成交量提升明顯，但進(jìn)入10月后，高端住宅市場(chǎng)銷售量達(dá)到瓶頸期，市場(chǎng)成交份額下降明顯，常州市區(qū)10月至今成交均價(jià)受此影響僅6330元/㎡，環(huán)比下降9.5%，跌至全年最低。

  因此，四季度高端改善型樓盤仍需積極營(yíng)銷，或能帶動(dòng)成交。

  對(duì)于購(gòu)房者而言：

  房貸利率史上最低，購(gòu)房成本一降再降

  從2014年11月以來(lái)，此輪降息共經(jīng)歷了6次，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的利好表現(xiàn)在購(gòu)房成本的下降。本次降息后，以等額本息方式貸款100萬(wàn)元為例，30年期貸款月供減少了153元，總利息減少了6萬(wàn)元；而相較于2014年11月降息前，月供減少了1047元，總利息減少了38萬(wàn)元（詳見(jiàn)下圖）。房貸利率目前已經(jīng)是史上最低，極大減輕了購(gòu)房者的還貸壓力。

  常州房?jī)r(jià)仍處于低位，當(dāng)前仍是購(gòu)房窗口期

  自2014年930政策開(kāi)始，樓市利好政策不斷，在庫(kù)存持續(xù)去化，政府停止土地出讓，供求關(guān)系呈現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，常州房?jī)r(jià)也進(jìn)入緩慢上漲的通道，前三季度均價(jià)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。不過(guò)進(jìn)入四季度的首月10月，部分樓盤選擇了以價(jià)換量的銷售方式，提前展開(kāi)了年度指標(biāo)沖刺，而高端樓盤又成交不振，由此10月截止目前的成交價(jià)也受此影響有所回落，整體均價(jià)僅為6330元/㎡，為2015年來(lái)的新低。

  在目前常州樓市仍處于低位價(jià)格水平徘徊下，對(duì)于購(gòu)房者、尤其是自住型購(gòu)房者而言，可以根據(jù)自身的需求選擇合適的樓盤，擇機(jī)入市。一般每年的四季度，因?yàn)闃潜P推盤量較多、優(yōu)惠也比較多，也確實(shí)是常州購(gòu)房者出手的最好時(shí)節(jié)。