盡管房地產(chǎn)投資增速正在逼近歷史低點(diǎn)，但樓市庫(kù)存規(guī)模卻在不斷攀升。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月19日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月末全國(guó)商品房待售面積為66510萬(wàn)平方米，已連續(xù)四個(gè)月保持上漲。相比2012年同期該指標(biāo)增長(zhǎng)了104%。過(guò)去三年間，全國(guó)樓市庫(kù)存已翻倍。

  房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期維持高速增長(zhǎng)，被認(rèn)為是導(dǎo)致庫(kù)存攀升的主要原因。分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資增速已接近歷史低點(diǎn)，但庫(kù)存上漲的慣性仍然存在。

  在這其中，不同城市間的分化尤其嚴(yán)重。易居克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，4個(gè)一線城市的商品住宅去化周期均在10個(gè)月以下，而大連、沈陽(yáng)等二線城市的去化周期則超過(guò)20個(gè)月。這也將對(duì)不同城市的市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生決定影響。

  值得注意的是，隨著供應(yīng)端的乏力，庫(kù)存規(guī)模已接近觸頂。官方和民間的數(shù)據(jù)都顯示，近期重點(diǎn)城市的住宅庫(kù)存開始下降。困擾中國(guó)樓市多年的高庫(kù)存壓力，有望得到緩解。

  比最低點(diǎn)增長(zhǎng)120%

  過(guò)去三年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于庫(kù)存快速累積階段。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月至2015年9月的42個(gè)月間，全國(guó)商品房（住宅 商業(yè)）待售面積有41個(gè)月維持上升，僅在今年5月出現(xiàn)下調(diào)。

  與2012年3月30122萬(wàn)平方米的最低值相比，在過(guò)去的3年零10個(gè)月里，全國(guó)商品房待售面積累計(jì)增長(zhǎng)了120%。

  分析人士指出，庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，主因在于過(guò)去多年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度慢于供應(yīng)增加速度。

  數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年間全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%，而同期的商品房銷售面積增速分別為10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。

  盡管上述兩個(gè)指標(biāo)并不具有直接相關(guān)性，但這種對(duì)比仍可說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：過(guò)去5年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高速增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度明顯快于同期的商品房銷售速度。直到進(jìn)入2015年，兩者的對(duì)比關(guān)系才開始反轉(zhuǎn)。

  這種大規(guī)模投資帶來(lái)的慣性，被認(rèn)為是樓市庫(kù)存長(zhǎng)期上漲的主因。這也能夠解釋，為何全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月出現(xiàn)下滑，但庫(kù)存仍然維持著慣性上漲的態(tài)勢(shì)。

  “還有一個(gè)現(xiàn)象不可忽視，過(guò)去幾年土地、人力等成本相對(duì)不高，同樣的投資規(guī)模，產(chǎn)生的房屋可售面積會(huì)更大。”一位接近國(guó)土資源部的專家向記者表示，在其近期的調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)三四線城市供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，很多待售商品房項(xiàng)目的拿地時(shí)間都是在四五年前，甚至更早。

  他表示，這些城市仍然處于人口凈流出狀態(tài)，因此這部分庫(kù)存的去化尤其困難，并被視為房地產(chǎn)業(yè)真正的“過(guò)剩產(chǎn)能”。

  分化現(xiàn)象明顯

  整體庫(kù)存增長(zhǎng)的大環(huán)境，在不同地區(qū)、城市之間的實(shí)際情況千差萬(wàn)別。

  根據(jù)易居克爾瑞近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年9月，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅總庫(kù)存量為28808萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年整體供應(yīng)處于低位，而成交大大好于去年同期，有效地消耗了庫(kù)存量。

  在這其中，以二三線城市為主的14個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下降，包括4個(gè)一線城市在內(nèi)的15個(gè)城市庫(kù)存仍在增長(zhǎng)。

  從去化周期來(lái)看，4個(gè)一線城市的去化周期均小于10個(gè)月，平均周期為8.1個(gè)月。25個(gè)二三線城市的平均去化周期為11.7個(gè)月。其中，南京、合肥、蘇州、武漢等城市的去化周期在8個(gè)月以內(nèi)；?？?、無(wú)錫則在18個(gè)月以上；大連、沈陽(yáng)的去化周期甚至達(dá)到23個(gè)月和26個(gè)月。

  上述專家認(rèn)為，地方財(cái)政吃緊是造成如今二三線城市庫(kù)存高企的主因。在廣大二三線城市和中西部城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，地方政府更傾向于集中大規(guī)模供地。“一些西部城市，前幾年供地規(guī)模動(dòng)輒達(dá)到上千畝，現(xiàn)在出現(xiàn)‘空城’就不奇怪。”他說(shuō)。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2009年到2012年上半年，武漢成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米，接近四個(gè)一線城市住宅用地成交規(guī)模的總和。

  他還表示，前些年因無(wú)序規(guī)劃而涌起的“新城、新區(qū)開發(fā)熱”，如今也承載了大量庫(kù)存。

  相比之下，一線城市的庫(kù)存水平總體偏低，這主要源于前些年供地節(jié)奏緩慢。但其“副作用”在于，如今一線城市“搶地”現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。

  投資熱情“由面到點(diǎn)”

  龐大的庫(kù)存規(guī)模是困擾中國(guó)樓市多年的頑疾。但受訪者指出，好消息在于，隨著房地產(chǎn)投資增速持續(xù)滑向低點(diǎn)，庫(kù)存規(guī)模也有望出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下跌，而房地產(chǎn)銷售繼續(xù)維持高水平，整體庫(kù)存水平有望在四季度出現(xiàn)下滑。

  張大偉表示，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)正在影響房企的投資熱情。今年前9月，西部地區(qū)首次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，意味著房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)到達(dá)“冰點(diǎn)”，未來(lái)即使增速有所回升，但低增長(zhǎng)已經(jīng)成為常態(tài)。

  他還指出，近幾年來(lái)部分二三線城市推地頻繁遇冷，開發(fā)商向一線城市“扎堆”，也說(shuō)明投資熱情正在“由面到點(diǎn)”縮小。

  而在銷售端，易居克爾瑞的分析指出，隨著數(shù)量增長(zhǎng)型人口紅利結(jié)束，老齡化趨勢(shì)加快，2014年行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2016年-2018年市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期，樓市年成交量維持在12-13億平方米的相對(duì)高位。

  一組數(shù)據(jù)似乎能佐證這種跡象。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在過(guò)去5個(gè)月中，全國(guó)住宅待售面積有4個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)，僅在7月出現(xiàn)上漲。由于商品房總體庫(kù)存中以住宅為主，因此總體庫(kù)存的下調(diào)被認(rèn)為是大概率事件。

  事實(shí)上，從2014年下半年以來(lái)，監(jiān)管層連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，如松綁限購(gòu)、降低首付比例和貸款利率水平等，目的在于促進(jìn)市場(chǎng)成交，消化庫(kù)存。

  但這并不意味著樓市庫(kù)存壓力可以盡快緩解。上述專家指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體庫(kù)存水平仍處高位，尤其在廣大二三線城市，還存在大量“難啃的骨頭”，去庫(kù)存之路任重道遠(yuǎn)。