近期穩(wěn)增長壓力加大，在國民經(jīng)濟中起重要作用的房地產(chǎn)將承擔一定的穩(wěn)增長職責。在此背景下，地產(chǎn)行業(yè)今年以來多次受到政策照拂，包括降準降息、降首付比例等新政措施，對行業(yè)回暖起到了較大幫助。正值房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義的銷售旺季，“金九”的表現(xiàn)可圈可點，“銀十”能否借力政策利好再續(xù)良好表現(xiàn)備受關(guān)注。

  樓市一日迎兩大禮包

  在去年的9月30日，中國人民銀行在長假前突發(fā)大招，推出涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”，強力救市。歷史再度重演。今年9月30日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調(diào)整。今年3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，其中主要的目的之一是下調(diào)二套房首付比例，明確對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

  同樣是9月30日，住建部、財政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》?！锻ㄖ访鞔_自今年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。對此，中國銀行金融研究所副所長宗良表示，調(diào)整首套房貸款比例，不一定會對存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但是卻傳遞出國家層面穩(wěn)定市場的信號。數(shù)據(jù)最能說明房貸政策進一步寬松對應(yīng)的背景。1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點，回落幅度比1-7月份擴大0.5個百分點。在穩(wěn)增長壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性就顯得尤為重要，政策加碼也就勢在必行了。

  地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期增強

  “金九銀十”一般是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。國慶長假前推出的兩大利好政策對樓市產(chǎn)生了立竿見影的成效。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周，全國主要54個城市合計住宅簽約24242套，較2014年同期的21083套上漲了15%。一線城市漲幅最大，上漲幅度達到了23.7%。其中上海成交1021套，相比2014年732套明顯上漲。

  “全國性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應(yīng)帶動下，預(yù)計這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。

  市場預(yù)計，四季度樓市有望繼續(xù)回升。克而瑞研究中心分析認為，整體來看，房價在四季度持續(xù)上漲的基本面不會改變，但四季度房價增速或?qū)⒂兴啪?。中國國際經(jīng)濟交流中心研究員陳永杰認為，目前樓市回暖態(tài)勢將維持較長時間，因我國經(jīng)濟仍將保持一定增速，而樓市與我國經(jīng)濟有較強關(guān)聯(lián)性，未來房地產(chǎn)市場將保持繼續(xù)增長。但目前房市增量投資比較有限，需要進一步做好存量調(diào)整工作，從質(zhì)量上推進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，下一步房地產(chǎn)市場增長將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。

  樓市分化愈演愈烈

  相比于上半年的清淡，樓市在下半年出現(xiàn)了明顯的回暖，但大中小城市的樓市分化卻在延續(xù)。10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。另一方面，住宅類土地供應(yīng)稀缺，房企在一線城市不惜高價拿地，土地價格飆升，帶動新建住宅價格繼續(xù)抬頭。今年以來，一線城市頻出區(qū)域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價溢價超過50%的土地出讓。三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀，房價走勢跌多于漲，一片慘淡。

  對三、四線城市而言，供應(yīng)過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題依然得不到解決，故而成交量上漲動力不足。中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，“9.30”和“3.30”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后，住房消費在市場化機制的主導(dǎo)作用下正逐步釋放。針對一二三四線城市樓市分化加劇的現(xiàn)象，有專家認為，在當前房地產(chǎn)市場總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。

  在地產(chǎn)業(yè)感受到暖意的同時，地產(chǎn)股近日也開啟了反彈，同花順軟件顯示，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)節(jié)后三個交易日暴漲12.3%。對于地產(chǎn)股的投資機會，安信證券認為，地產(chǎn)行業(yè)迎來政策面與基本面共振階段，繼續(xù)全面看好地產(chǎn)股。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種。國泰君安則認為2015年房地產(chǎn)股的機會蘊藏在以下四大主線之中，分別是受益于降息降準和再融資全面松綁，資產(chǎn)負債表邊際改善最為明顯的龍頭房企；具備國企改革預(yù)期的標的；積極轉(zhuǎn)型的優(yōu)秀標的；另外就是具備京津冀、自貿(mào)區(qū)等區(qū)域投資主題的標的。